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从十九大政策走势看租赁住房产业基金

《论语》里仁第四篇章里有这样一句话“吾道一以贯之”,大意是“核心逻辑都是由一个思想贯彻始终的”。如果借用这一句来回看十九大对房地产政策的方向性指引,那就是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。我相信这句话很多人都非常熟悉,但如果我们再进一步拆解,背后主要透露了三层意思:

第一、这一轮调控与以往不同,调控力度将持续不减。不要抱有政策会“打左灯向右行”的幻想,更不要迷信过去开发商高价拿地、押注房价下一轮快速上涨的所谓“成功经验”;

第二、大力发展租赁住房产业。仅十九大前后这几个月的时间里,各部委以及地方政府连续发布了多个重磅级政策。从国土资源部、住房城乡建设部联合印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(国土资发〔2017〕100号)到住房城乡建设部等九部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号),再到《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见(国办发〔2016〕39号)》。各级地方政府更是积极响应。

第三、房地产调控长效机制的搭建,包括房产税以及土地获取方式等关键事项。今年很多开发商竞得的住宅土地都包含大比例自持面积,而且这类自持的要求不排除会穿透审查。几个月前传言的北京永丰地块试图通过基金份额的方式变相销售,末了也无疾而终了。可见其调控力度。

但上帝往往在关上一扇门的同时,会打开一扇窗。我们欣喜的发现市场孕育了的两大机会:其一是资产证券化的机会;其二是租赁住房产业基金的机会。

先从资产证券化说起,2017年10月11日,由高和资本作为交易安排人的中国第一支脱离主体信用的权益型租赁公寓类REITs——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”在深圳证券交易所正式获批发行。最有趣的是,该项目从启动到审批完成仅用了20天的时间,创造了交易所同类产品的纪录。它的推出有望成为中国标准化公募REITs出台的重要里程碑,完成最后一公里的历史性跨越,这会是一个非常大的市场。截至2017年10月末,中国市场CMBS备案规模共计570.08亿,类REITs备案规模共计614.93亿,ABN备案规模共计171.30亿,共计1356.31亿。其中,高和资本已备案ABS产品规模共计198亿,占总备案规模的14.63%,备案规模及产品个数均稳居市场首位;已备案CMBS产品规模共计140.21亿,占市场CMBS备案总额的25%,市场排名第一。并且,从下一个十年的长周期来看,资产证券化依然是商业地产行业的重要退出通道。在这个领域布局毫无疑问是有重要战略意义的。

第二大机会就是租赁住房产业基金。按照链家研究院的预测,2015年中国租房人口已达到1.6亿人,2025年预计将达到2.3亿人,租房将被越来越多的人选择为一种在城市中的生活方式。租金市场规模在2016年已达到约1.28万亿,且市场规模持续放大,2025年预计将达到2.9万亿元,2016年到2025年年化复合增长率高达9.5%。在这样一个1.28万亿的存量市场中,目前还没有出现绝对的寡头机构。分散式公寓市场中房间数超过10万间房的机构只有相寓、自如两家;集中式公寓中房间数最多的魔方公寓也仅有4.35万间。行业高度分散,而且区域性特征明显。而且,从资本参与的热度而言,从早期的PE、VC逐渐演变为国际顶尖投资机构参与。在政策的引领下,下一波将有巨量的国资和民资投入。同时,更多运营机构将完成融资,“烧钱时代”将持续3-5年。当然,在一个资本普遍关注的细分市场中,如何找到好的业务切入点、制定有效的投资策略并且实现喜人的投资业绩,才是彰显基金管理团队专业能力的舞台。

在当前中国的房地产市场中,政府扮演的角色绝不是斯密眼中的守夜人,而更像是领航员。在这艘大船中的我们,欢喜也好、忧伤也罢,但顺势而为是第一生存法则。

(作者系高和资本董事长苏鑫,本文近期将刊载于《新地产》杂志2017年12月刊)

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