大家对房地产调控和房产税争议很大，谁是谁非，理清思路的关键是认清中央经济工作会上提到的房地产政策的核心：要快速建立长效机制。

长效机制最可能的三个方向：

1、大力发展租赁住房（让年轻人有房住）；

2、适度发展共有产权房（让家庭过上稳定生活）；

3、用房产税调节价格预期（调控商品房）。

然而租赁住房没有明确的退出通道就很难发展。近期相关高层大力调研证卷化中类Reits的优秀案例，如新派公寓、高和新街等，说明把公募Reits工具试点到租赁住房为时不远了。

在房地产调控的大背景下，资产证券化没有受到限制甚至适度被鼓励，我认为Reits意义有三点：

我从事的行业是资管行业，类金融业，企业文化求稳重而不是创新。但在城市更新的大背景下，一年半时间里投资了15家地产创新企业。

五年前，我还是长盛口中的“无趣和保守的人”，近朱者赤吧，现在也成为“疑似创新爱好者”了。这种变化，总结下来关键是两个自我突破：一是要突破舒适区；二是要突破盲目自信，同时成为有趣的人和有他信力的人。

我们都愿意睡懒觉，愿意刷微信，最不愿意的是从沙发中站起来去锻炼身体，离开微信屏去思考未来的战略。《自控力》这本书解释了其中奥秘：大脑有一套奖励系统，指导我们“我要做”“我想做”“我不想”，人们离开舒适区需要奖励系统......

7月30日，在“2018中国城市更新论坛启动会”及“城智城市更新研究院落地发布会”交流摘录。

一、什么是城市更新？

城市就像一个人，会经历从幼年到少年，从中年到老年，到一定时候就会出现毛病，这个毛病就是无法满足人们行为习惯的改变，为此就要通过城市更新来满足。目前能与传统地产开发行业相提并论的，就是“城市更新”，拥有万亿市场。

未来房地产有三个趋势：一、由线上向线下转变；二、由新建开发向存量更新转变；三、由制造业向服务业转变。这三个趋势将会推动城市更新的发展。

城市更新就是要满足政府倡导的人们日益增长的美好生活的需求。同时政府关注的产业升级也是城......

最近在群里热议中美贸易战，对经济都很悲观。如果从历史洋流趋势看，我还是乐观的。这股乐观的力量来自我认识的三个九零后朋友。

第一位朋友出生在上海，在美国长大的ABC，哥大毕业后去高盛当分析员，在美国能一眼望到太确定的未来，人生无感，就去了拉斯维加斯，小赌后顿悟，两年前打了飞的，人生第一次来到了北京，从此开始了创业路。在北京前门附近的杨梅竹斜街胡同里，他开了家中西合璧的餐厅，有时为了能买到新鲜菜，起大早亲自去市场里采购。为了提高服务质量，就去五星级宾馆里挖服务员。小店取名叫Meeting Someone，已成为北京最网红的美食餐厅了。当然他的志向远大，远不止于此。

第二位朋友是清华、牛津毕业的高材生......

第一次听到抖音的风靡，是在几个月前。

长盛提到，一位著名的名人好友的女儿要过生日，她女儿最大的愿望就是把她的视频放在抖音推荐中，长盛也是个名人又在影视圈里人脉广大，就满口答应，但最后这个女孩还是没能如愿以偿。

最近一次感受到抖音的厉害，是遇到一位很有感染力的创业者。这位创业者刚拿到十几家大PE机构的B轮融资，其商业模式是使用大数据手段卖轻珠宝，定位于九零后的价位在¥2000-3000的珠宝。

他讲到轻珠宝多是用来送礼的，送礼的关键是要用心，要会讲故事。普通人讲不好这个故事，他找了几十位在抖音能有十几万粉丝的靓男俊女，把上千个珠宝堆在她们面前，让每个人选出中意的那件拿走，但是要编出故......

看了方勇的《44岁，不惑又不惑》，要了瓶教士黑啤，酒兴上来也想写个小短文，和一下方勇。

最近，我和方勇及多位城市更新论坛的年轻人到深圳游学。在华侨城欢乐海洋的酒吧里，方勇总结了一句话“在深圳没有不可能”。

记得在参观中国最智能化的产业园区天安云谷时，用手机拍完照片一秒钟后，就可以把照片传到园区内的十几个大屏幕上。天安云谷产业区的一切都是基于物联网和云计算构建，以大数据和人工智能为核心进行平台部署，通过一张网、一个用户账号、一个数据中心，可以掌控一切空间资源，真正实现了即视感的智慧社区。

万科的万村团队则用社会情怀把“握手楼&......

去年年底身边发生的一件事让我很受启发。2017年12月12日支付宝口碑、会唐网以及铺天地联合组织了“双12”活动，也被称为“线下版双11”。当天32个城市同时在87个mall联动，其中75个mall单日人流超过20万；当日超过2万个APP下载量，同时流量超过2亿次。它或许会成为线下消费与线上流量深度融合的经典案例。

随着商业地产进入存量时代，如何利用新时代的基础设施提升商业地产价值便成为一个特别有意义的话题。何为新时代的基础设施？主要是金融与互联网。金融与商业地产一直是相伴相生，而且随着资产证券化等金融创新的不断推进，商业地产的金融属性也越来越强。但互联网与商业地产的融合之路似乎并不是很顺畅。

这个标题可能会让一些朋友产生疑惑，为什么会得出这样的判断？首先我们要弄清楚一个概念，究竟什么是城市更新？旧楼改造或者存量更新？都不全面。其实城市更新是城市规划领域中非常专业的一个名词，如果要专业的解释会非常复杂，我试着用更多的事例来阐述我的理解。

文章根据苏鑫在新地产2017年金融年会的主题发言整理而成。

一个人如果得了三高（高血脂、高血压、高血糖）那肯定是非常不健康的。无独有偶，当下同样得了三高（高杠杆、高周转、高回报）的房地产，也是经济界公认的不健康因子。

城市更新则不一样，它仿佛是从房地产这根朽木上长出来的生命之花，从一开始就表现出极为不同的特征。长线的投资、丰富的产业链、稳定的现金流以及更偏重于内容和服务的提升，与房地产把土地加工成房子的制造业属性完全不同。城市更新属于服务业，是消费和技术升级下的实体经济。

所以当房地产面临转型时，城市更新是必然选择。它不再仅仅关注增量开发，而更关注存量地产、关注消费升级，这决......

尊敬的所有出席大会的嘉宾：

首先我要代表城市更新论坛组委会感谢你们！因为不知道这是怎样的大会，出于信任你们就来了，当然据说有些人还是通过圈层的营销请来的。所以为了不让你们害怕，我先回答三个所有在场的记者都要问的问题：“你是谁？”“从哪里来？”“到哪里去？”

第一问题：这是一个怎样的组织？首先他不是非法组织，他是中国目前规模最大、级......

最近业内对城市更新的讨论和关注越来越多，首先大家需要有一个共识，“城市更新不是房地产”。房地产是制造业，具有高杠杆、高周转、高回报的特点。房地产被喻为中国经济的“癌细胞”，政府对其进行了一系列打压。但城市更新不是房地产，具有低杠杆、长投资、稳定回报的特点，更多是服务业。从国际经验看是推动经济发展的持续动力。如果说前者是加工房子，后者就是生产......

最近几年很多机构纷纷进入城市更新领域。业内的朋友们也经常讨论城市更新项目成功与否的关键点到底在哪里？有的观点是硬件升级，把旧写字楼改造成为新写字楼，通过提升硬件实现租金套利；有的观点是业态套利，把百货商场或者酒店改造成为写字楼，通过业态调整实现套利......

作为一位在地产金融圈里从业二十多年的老兵，我从心底里喜欢这个行业，也把自己最美好的职业年华投身到了这里。同时，也一直在琢磨如何为这个行业略尽绵薄之力。直至看到我的好朋友——中伦刘柏荣律师组织的“中国资产证券化论坛”，突然眼前一亮让人兴奋。资产证券化论坛去年参会人数达1,000多人，今年迅速上升至3,000多人。在资产证券化这个相对专业的细分市场，到底是什么力量能聚集如此多国内外的业界精英？很多业内专家甚至专程从香港、美国等地回北京参会。

去年的房地产市场非但住宅成交火爆，大宗物业交易也在迅猛放量，据仲量联行统计，2016年全国大宗交易市场成交首次超过2000亿人民币，其中上海市场首次突破1000亿。我记得2011年的时候，京沪两地相加也不过600多亿。

11月19日下午，由中欧商业评论举办的人文沙龙讲座之二十三讲在高和蓝峰大厦Hi Talk空间举办，高和资本董事长苏鑫先生作为本次主讲嘉宾，以《地产的下一场及投资策略》为主题进行了演讲，苏总阐述了房地产行业下一步由制造业向服务业转变！

一．“传统开发模式的终结”

1.传统开发模式的特点

传统开发模式其实就是制造业的开发模式，具有三个特点：高利润、高杠杆、高周转。回顾此次调控，市场和政府浇了三盆冷水。针对高利润，如果土地政策一直施行招拍挂，高利润则丧失了基础；针对高杠杆，则是关闭保险、信托、银行等资金渠道；针对高周转，政府有新的政策，使住宅回归它原本居住所用的消费属性。 

2.房价快速上涨原因

造成局部二线城市房地产的价格快速上涨的原因是什么？目前，主要有三种说法：第一是资金过多，比如M1、M2增速；第二种是实体经济不好；第三种是投资渠道的匮乏，从趋势、结构......