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2013年04月08日 17:22

商办市场已真正进入了下半场

摘要:

当前的写字楼市场主要发生了两大变化:第一、租赁客群由原先的外资企业为主转向以内资企业为主;第二、核心城市的写字楼市场已经从增量市场进入存量市场。面对变化,我们认为会出现两大趋势:第一、产品的差异化趋势凸显;第二、核心位置面临再聚集趋势。而楼宇经济将大有作为。

正文:

近日高和资本与五大行针对京沪写字楼市场进行了闭门讨论会。这些人在北京写字楼圈内都是公认的业内专家,但没有一个人或一家机构...

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2013年04月07日 10:26

楼市调控的新路

终于到了最后一天,3月31日。

新“国五条”的地方细则纷纷出炉,几乎所有被要求的城市均在最后时刻发布了自己的调控方案。但却远没有新“国五条”刚出炉时给市场带来的那种震撼。

各地细则方案给人们的感觉是地方政府的敷衍。对于这么一项有些不切实际的调控措施,多个城市政府仅按最低要求出台配套细则。

细则文件最为简略的城市是南京,全文不含标题仅134字,被网友戏称为“微博”细则。内容也仅为公布房价控制目标。这也...

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2013年03月27日 11:10

人的城镇化

“人的城镇化。”

对于本届政府提出的“新型城镇化”概念,政府总理李克强在两会期间曾如此言简意赅地进行阐述。

有西方经济学家说过,中国的城镇化与美国的高科技发展将是影响21世纪人类社会发展进程的两件大事。

几乎没有人否认这点,中国每年上千万的农民变成市民的这场城镇化运动在人类历史上史无前例。但对于城镇化过程中的许多问题却依旧有许多争议。

争议最大的莫过于“城镇化”的提法。有不少专家依旧认为,更为准...

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2013年03月20日 11:35

商业地产与开发商转型

近期,万科、龙湖等大型房地产公司陆续发布2012年公司年报。尽管在国家鼓励刚需政策的刺激下,房地产企业在去年的销售额大多实现了不同程度的增长,但年报公布的业绩显示,销售额增长的幅度与往年相比显著放缓,而开发商的毛利率普遍出现下降。如万科、远洋的2012年结算净利率均已降至13%左右。万科总裁郁亮在记者见面会上公开表示,房地产企业的毛利率本来就不该维持在高位,回到合适的水平是大势所趋。甚至分析称,万科的毛利率...

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2013年03月18日 15:48

房地产下半场幕布拉开

文/高和资本董事长苏鑫、庄凌顾问董事长张映光

王石近日在美国哥伦比亚广播公司CBS老牌栏目《60 Minutes》中表示,中国房地产存在泡沫。有关泡沫论的PK由来已久,似老生常谈。但作为中国房地产领袖人物王石,在美重提泡沫论,则令喧嚣再起。

支持者有之。同样接受《60 Minutes》采访的SOHO中国CEO张欣认为,中国住宅市场的发展已走到终点。反对者亦有之。河南建业集团董事局主席胡宝森针锋相对地表示,“他们才3亿人,燕雀安知...

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2013年03月06日 10:35

楼市调控最后的一局

文/高和资本董事长苏鑫、庄凌顾问董事长张映光

靴子终于落地了,但结果明显扑朔迷离。

这是上一轮调控的大结局,还是新一轮调控的发轫?许小年说,博弈论中有个说法,最后一局不算局。华生——“价格双轨制”理论的提出者——则认为,以税收手段调节为主的该轮调控,正走在正确的道路上。

但究竟如何评价,却仍绕不开国五条细则出台的背景。

暂且抛开如今被炒得沸沸扬扬的细则内容,国五条细则在两会召开前这一敏感时期出...

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2013年02月26日 18:51

调控的靴子真的落地了吗?

“靴子终于落地了”,这或许能很形象地反应出本轮调控措施出台之后市场各方的心态。

2月20日,本届政府最后国务院常务会议之后出台的房地产调控五点措施,被业界戏称为“最温柔调控”,各项具体内容均被认为不会对当前楼市造成太大影响。

资本市场甚至将其引为“利好”,认为随着新“国五条”出台之后,中央政府层面短期内不会对楼市出台更为严厉的措施,靴子落地了,过程非常温柔。

但或许更接近事实的表述是,这依旧只是政...

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2013年01月16日 16:46

房地产投资由炒房时代将进入资产配置时代

 全球范围将进入高通胀时代。前段时间潘总给我讲了一个越南的小故事,他在越南亲眼看见一位老太太拿了一篮子钱换了一篮子菜,越南的钱已经彻底 毛了,那其他国家呢?从QE3到QE4,再到日本政府推出的20万亿刺激政策“放手一搏”。面对经济萧条的冲击,各国政府都没有真正的解决方案。尤其是西 方高福利国家面对养老金困境,亦没有解决方案。唯一能做的就是缓解表面的阵痛---超发货币。这让我们不得不反思,当今社会到底处在一个什么...

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2013年01月14日 17:38

从理财市场乱象看资产配置趋势

近日投资市场有两件事值得关注,同时它们也再次将财富管理话题推到聚光灯之下:第一事是华夏银行客户1.4亿元理财产品无法兑付。华夏银行方面称是其前员工私自代售,但客户投诉称在华夏银行嘉定支行享受的是一站式服务,从大堂经理引荐,到理财经理说明,再到柜台汇款,均系在嘉定支行内完成;第二件事是中融信托发行的“青岛凯悦”房地产信托计划因到期无法兑付,最终以拍卖兑付而告终。相对我国银行、保险、证券、信托和基金以及...

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2012年11月27日 16:53

寻找不动产投资的“圣杯”

寻找不动产投资的“圣杯”    抽文:在除了需要明白“投趋势而非投机会”,我们还需要明白“什么是商业地产的价值基因”

   从 2002年开始,我就不断接触投资不动产的人群。最初1000-2000万就是大客户,到2005年4000-5000万才能称为大客户,再到2009年 销售三里屯SOHO的时候,1亿才是大客户,几千万的客户都排在后面轮不到分房。因为从事房地产投资工作,所以我常常会被问及“现在是不是投资房地产的最 佳时机?”、“投资什么样的房子增值潜力最大?”等...

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2012年10月11日 18:53

三年创业感悟

三年创业感悟    几天前接受美国 《商业周刊中文版》 的采访,谈到了创业经历以及房地产基金行业未来的发展,感慨万千。

   三年前自己充满了梦想,来到华贸中心的五平米办公室开始创业,当时只有我和吴锋两个人,对怎样组建房地产基金也不很清楚,但充满了热情。为了找项目我们坐着地铁到处看楼,为了找钱我整天都要在华贸的咖啡厅里泡着,一天见七八拨人。现在想来当时的状态特别像那个 “睡在楼顶的农民兄弟”,这个故事是我朋友在电影...

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2012年09月12日 11:30

向销售人员致敬

   我不是一个好的销售员,因为我自己从来没有卖出去过一套房子,但我有幸领导了中国最强大的房地产销售团队。从他们身上我学到了很多,因此,对于销售员我心底一直怀揣着一份敬意。

首先我们思考,SOHO销售团队以前为什么强大?传统的房地产销售模式为坐销,即“销售1.0版本”。主要卖的住宅产品是消费品,相对简单,客户完全有能力判断其价值,所以代理公司仅仅是劳动输出。但商办物业是投资品,客户单凭自身有限的经验根本无...

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2012年09月12日 10:11

从SOHO转型看商业地产的机会

--文章发表于《地产》杂志 观察家栏目  2012年9月号

如果要盘点过去一个月内商业地产界发生的最吸引眼球的事件,毫无疑问是SOHO从散售转向自持的战略转型。与此同时,老牌港资地产商九龙仓却选择了另一条路,即把在中国所有的商办物业,除购物中心外,全部散售。市场上呈现的两种完全不同的声音,而且都是用钱投票。如何解读这两种不同的模式?如何洞悉商办市场短期内暗藏的机会?成为我们亟需思考得问题!

商业地产到底是持有...

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2012年08月20日 18:04

让老百姓公平分享城市化带来的红利

让老百姓公平分享城市化带来的红利

 

——苏鑫:2012年博鳌房地产论坛演讲

 

各位朋友下午好,大家听了两天,都很累,讨论房产调控,讨论太多了以后,就会被别人指责成怨妇,所以我们往更高层的顶层设计来讨论,讨论宏观的土地政策、税收政策、金融政策,后来发现我们没有办法制定这些政策。很多人从房产角度来考虑房地产市场未来的走势,我想换一个角度,从消费者的角度来看,他们是市场组成的重要部分,从消费者角度来看房地产,看什么问题呢?看房地产投资...

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2012年08月15日 19:21

再访鄂尔多斯危机后的民间金融生态

--文章发表于《地产》杂志 观察家栏目  2012年8月号

 

时隔一年,再去鄂尔多斯。据当地人介绍,由于今年雨水充沛,鄂尔多斯的植被是近十年来最繁茂的。草原因为雨露之水而滋养,而楼宇却因为投资泛滥之水而被浸泡!同一座城市,去年热火朝天、随处可见的造城热潮,今年再次漫步在鄂尔多斯的大街,却发现70%的房地产项目都处于停工状态;同一条大街,去年随处可见的路虎等高档越野车。今年依然可见,只不过车的主人已几经易手...

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2012年06月19日 11:27

温州式危机后的民间资本出路

--文章发表于《地产》杂志 观察家栏目  2012年7月号

抽文: 温州民间资本要改变投资房地产的形式,未来的投资出路在于商业地产或以基金和信托为代表的证券化产品。

暴风雪后极寒冷的市场

一年后再来温州调研,城市绿化和高楼大厦明显漂亮了,但温州经济却经历了重的危机。担保协会秘书长告诉我们,2007年全市共有370多家担保公司,今年风暴过后协会成员只有51家,客户中有3个老板跑了,他本人也有几千万的损失。全市原有40万家企...

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2012年05月10日 17:20

从财经剧《拆弹专家》看投资

从财经剧《拆弹专家》看投资

--文章发表于《地产》杂志 观察家栏目  2012年6月号

腾讯财经 :# 微电影:拆弹专家 # 潘石屹 @赵晓 苏鑫 @马布里 等主演的财经微电影《拆弹专家》正式发布,以智慧拆解经济炸弹,用电影演绎商业评论。【微博专题】:http://z.t.qq.com/zt2012/chaidan/index.htm

从财经剧《拆弹专家》看投资

有幸参加了财经剧《拆弹专家》的出演很是过瘾,片中名人如集:不仅与潘石屹、任志强、赵晓、张颐武、马布里等一起参演,更有与他们...

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2012年04月06日 11:44

从温州试点看民间金融生态的撕裂与再平衡

从温州试点看民间金融生态的撕裂与再平衡  (苏鑫 李慧忠)

3月28日国务院正式批准实施《浙江省温州市金融综合改革试验区总体方案》,这对民间资本流向的动态预判无疑具有重要意义。去年的宏观紧缩、楼市调控以及外部市场需求萎缩使得民间金融生态难以为继,大量的中小型实体企业倒闭潮以及老板跑路的消息不绝于耳。而民间金融生态如何从“撕裂”中走向“再平衡”是我们亟需思考的问题!温州试点或许为我们提供了思考的方向。

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2012年03月23日 09:24

从两会的政策走向,对2012年房地产市场预言

从两会的政策走向,对2012年房地产市场预言

一、住宅市场“超调”风险加剧

从2011年11月至2012年3月,房地产市场经历了一次“断崖式”成交量暴跌。几乎所有城市,无论住宅还是商业地产,均出现交易量大幅下滑。主要因为,在11月中央经济工作会议前后,国务院再次传递出十分明确的调控信号,而且促“房价合理回归”的措辞,很容易被公众理解为:此次调控的最终目的,是令房价真正出现下跌。这一预期令市场出现了浓重的观望情绪...

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2012年03月21日 15:27

2011地产基金年的感悟 ---2011年11月14日

去年的这个时候我曾总结2010年是地产的基金元年,并预测2011年将是地产的基金年。因为两方面的原因推动了预言的实现。原因一:开发商间接融资渠道被堵塞;原因二:民间资本高利贷风险的显现。

今年的房地产环境发生了重大转变,从去年和煦的春风转变为今年刺骨的寒风。开发商的主要融资渠道被堵塞,按揭、销售回款都出了大问题,开发商只能从间接融资转为直接融资。由此导致地产信托膨胀性增长,同时也为地产基金提供了快速发展...

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