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房地产进入马拉松时代

我们之所以判断房地产进入马拉松时代,并不是因为郁亮、毛大庆等行业大咖都去跑马拉松了,而是因为房地产行业本身发生了大变革。主要体现在两方面:第一、龙头房企非常明确的启动了转型大计,它不仅仅是概念阶段,而是实实在在的有产品推出或者方案落地。典型的事件就是SOHO中国推出的3Q产品线以及万科推出的合伙人制度;第二、房企高管创业,典型的事件就是被称为地产界的男神女神——毛大庆、蔡雪梅创业了。

上述几个件事给我们什么启发呢?原来的房地产行业处于短跑时代,短跑时代的特征也非常明显:高周转、高毛利以及高杠杆。这三者相乘,自然而然使得开发商的ROE高于其他行业。但过去这种快速扩张的制造业时代显然已经翻篇。未来的行业趋势更多的是市场利率持续大幅的下降;房地产去化速度的放缓;消费者分化并且更加挑剔,也更加注重体验消费。不管你是否接受,房地产的服务业时代已经来临。

面对行业的大转向,如果继续用短跑的方式来迎接马拉松,势必会拉伤。那么,在马拉松时代我们需要关注哪些核心能力呢?我们认为有三点:第一、资产运营管理能力的重要性将越来越凸显,卖房子的逻辑更多是依靠想象力,而运营管理则更多的是细节而琐碎的工作,是扎扎实实的硬技能;第二、将从过去的关注规模转为关注创新,通过创新不断优化、迭代产品的市场竞争力;第三、将从重资产转向轻资产,过去的逻辑更多的是持有资产并获取溢价,未来将更加关注轻资产,尤其是二房东模式的长租公寓、社区商业以及联合办公市场,其本身利润空间以及存量市场空间足够大,再匹配资本的推动力,势必会迎来下一轮的高估值。

如果我们进一步追问,在地产的马拉松时代如何让商业地产这只笨重的大象飞起来呢?我们认为需要插上两只翅膀:互联网+和金融+。“互联网+”的典型案例如3Q,通过互联网思维打造一个创业的生态圈。在这里不仅能满足最原始的写字楼办公需求,还能整合VC/PE的资源、媒体推广的资源、路演的场地、招聘的渠道等等。同时,也可以通过会员制APP完成下单,即便捷又高效;“金融+”典型的案例如万达的稳赚一号,通过众筹的方式完成募资。如果单从资金成本的角度比较,稳赚一号12%的成本显然不低,但创新是有成本的。这背后的逻辑就是在趟资产证券化的路。

同时,在马拉松时代我们有“一个不看好,两个看好”的判断:

第一、我们不看好大机构的转型,不是因为转型的方向不对,而是内部激励机制跟不上。如万科,基于对行业的深刻认知,更适合成为好的创业型公司的专业投资人。

第二、看好“大叔+美女”的创业组合模式。8090后的年轻创业者,其自身就是在互联网时代出生并成长,属于这个时代的原住民,思维更为活跃;而6070后的大叔们,多年在行业中摸爬滚打,其方案的落地性显然更强。这种组合体现了跨代的互补。同时,长久往下走也要求彼此对对方有敬畏之心。

第三、看好众筹的创新模式。“任何不以筹人为目的的众筹都是耍流氓”。话虽然尖刻,但道出了众筹的本质。通过众筹的方式圈人,同时也就圈定了终端用户。

 

基于上面的思考,高和资本推出了新产品——Hi Work。本质上它是一款“写字楼互联网化”的产品。传统的办公需求主要有三大痛点:成本痛点,即传统写字楼租金太高,没有共享思维;资源痛点,即传统写字楼没有办法交互,仅仅是一个物理空间;创新痛点,即传统写字楼相对刻板,缺乏创新、娱乐的元素。基于上面的痛点,我们提出了“三有写字楼”,即“有便宜可占、有大腿可傍大腿、有乐子可找”。通过创新会议室,可为企业节省15%的租金,最少多出6个工位;通过众筹,整合不同行业的大咖,最终实现“圈人、圈资源”的目的;通过北京最高的图书馆、创新创业加速场、艺术画廊、屋顶花园等,让办公环境更为轻松、人性。

 

 

(作者系高和资本董事长苏鑫)

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