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2014趋势四:路况变了,破旧的跑车还能继续吗?

2014趋势四:路况变了,破旧的跑车还能继续吗?

——财经串烧系列27(高和苏鑫)

前三篇文章我们分别从行业大势、政府以及购房人的角度进行了阐述,本文将聚焦于房企本身。关于房企未来的格局,郁亮和叶檀异口同声的认为已进入白银时代。没错,房企的利润率在下滑,但远不止如此。

最核心的变化是路况。过去十多年房企一直处于“跑车模式”,只要猛踩油门就可以一路向前冲。但未来将进入“吉普车模式”,无论从气象(宏观经济和房地产市场)、路况(金融环境和土地市场)、车况(商业模式)以及车技(产品和运营能力),都将与之前不同,尤其是路况。一句话概括,2014年房企将进入实质性整合年,关键词是“实质性”。无独有偶,每一轮整合往往都源于资金链紧绷。

从资金来源看,今年一季度房企到位的资金为28,731亿元,其中国内贷款6,226亿元,增长20.4%;利用外资84亿元,下降33.9%;自筹资金11,093亿元,增长9.6%;个人按揭贷款3,161亿元,增长0.1%;定金及预收款6,837亿元,下降3.6%。从数据来看,银行的开发贷款并没有明显下降,依然保持了20.4%的高速增长。增速大幅下降的是个人按揭贷款、定金和预收款。对于按揭贷款,随着资金成本升高,商业银行的利润空间有限,放贷动力不足,致使开发商即便卖出去房子也不能及时回轮资金;对于定金和预收款下降,显然是由市场观望情绪所致。

从销售业绩看,截止到5月中旬,全国销售额排名前二十的房企的销售业绩为2,414亿元,相当于2013年全年的28.3%,相比去年同期下降了21.8%。大房企尚且如此,小房企就更是举步维艰了。按照胡葆森的判断,全国房企高峰时达到8万家之多,未来3-5年活跃的、每年有新项目开工的房企将大幅减少至5000家以下,10年之后将减少至3000家以下。在整合过程中,即便是最终能存活的房企也必须结合市场,调整自己的商业模式、产品定位、融资结构等要素。

从新开工面积来看,今年一季度新开工同比下降25.2%,大幅低于预期,新开工面积很少在年初出现负增长的情况,上一次出现在2009年,但幅度也只有14.8%。经历了几轮房地产周期之后,房企对市场的反映更加敏感。基于对去化的悲观预期,年初即缩减了新开工面积并提前进入了过冬备战状态。许多房企纷纷从“以销定产”的逻辑切换至“预销定产”的逻辑,房企对行业的预期甚至比行业实际运行更悲观。

再过一段时间,随着各大房企半年报的陆续发布,那时我们会看得更清楚,房企整体的利润率将下滑,负债率将上升,周转率也将变缓。这种变化甚至也预示着行业大时代的调整。路况变了,原有的跑车已难以为继,必须换乘越野车。而越野车的两组驱动车轮就是细分市场的专业能力和与金融的混搭能力。关于细分市场,典型的事件如宋卫平专攻代建。

不难想象,未来不同类型的房企将面临不同的市场处境。大型品牌房企将走复合地产之路,通过调整产品结构来赢得经济政策的支持,以及更广阔的市场空间;中型房企将走专业化路线,依托产品的精细化赢得市场;小型房企可能关门或者被整合,再以专业投资人的身份出现。任何一个行业有洗礼才有进步,房地产亦不例外。 

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