场景：上海、北京、成都等zoom云上问答会参加人：

世邦魏理仕中国区CEO及高和资本合伙人及多名记者

问题一上海商办资产的价格走势？

记者1：我仔细分析了，上海商办的价格会跌下来，且幅度不低，因为价格是由供需决定的，原来大宗交易的买家大幅减少，外资观望，开发商背景的内资没钱了，而准备出手的楼宇又多了，此前自媒体的消息，上海十余个酒店低价出货。

SX：你的分析不全面。

• 资产价格是什么决定的？是由供需与信心决定的。
• 还有一个东西，对两者都有影响，就是货币的水位线会直接影响需求与信心，钱多了，就会流到资产上去。
• 此外还有一点提醒，就是租金由短期供需决定，但资产价格却是由中长期的供需决定的。

记者2：短期租金下跌是不争的事实，难道资产价格会逆势上升不成？

SX：我对商办资产价格走势有三个判断：
1、一定会有低价抛售的资产，但不会大张旗鼓前面提到的低价抛售的酒店包，我了解多是近年来一直在卖的资产，并没有大幅折让。

• 什么样的资产会低卖？ 有三类资产：

有资金压力的开发商

还不起利息的困境资产

急于退出的外资基金

2、多数资产价格会僵持，不会大跌

• 为什么？真付不起利息，很快变不良了，业主就没有动力降价了。这也是中国的通病：出清很难。
• 至于外资基金不缺钱，不也可以等吗？

3、要管控风险：防止资产价格大的波动

• 其中关键就是信心。
• 什么影响信心的变化？席勒认为是有信任关系（专家）的意见，以及口口相传。
• 政府要用实际的有力举措，使经济稳、就业稳。（如上海硕士毕业就能拿户口，对提升信心有很大作用。）
• 靠真实的故事，有实在的资产成交，来提升信心。

问题二投资机会是什么？

记者：我不太认同你的观点，但也不知怎样反驳，我换个问题吧？上海的商办物业，有哪些投资机会？ 

SX：目前上海市场的波动，出现了很好的投资窗口期。

• 事实上，上海的资产价格近两年已经小幅下调了，表现为对caprate预期提高，世邦魏理仕的报告中表明甲写由2018年的3.8%上升到2022年的4.5%。

记者：市场有波动，投资才有机会吗？

SX：有三个机会型的投资机会；
机会1、长期资本的出手机会。如核心地段的资产；保险等长期资本购买（如陆家嘴等甲级写字楼等）
机会2、自用买家的抄底机会。如长三角政府的飞地需求或国企的自用需求（案例，上海地产集团购买世贸的酒店）
机会3、有实力资本的调仓机会。（案例，金茂资本买了张江的展想中心写字楼）

 
SX：还有一个趋势型的投资机会：社区商业

• 上海商业是冲击最大的，特别是购物中心。
• 社区商业是刚需，下滑后会较快回调。
• 关键上海的定位是：中国时尚消费的引领者，没有之一。

SX：高和会重金投入上海的社区商业

• 成立了中国第一个社区商业专项基金，投资1线城市和1.5线城市的社商。
• 我们非常看好上海的社区商业机会，我明天就出差去上海看项目。

问题三未来的大趋势是什么？

记者3：难道这么大的疫情，真的没有什么重大改变吗？

SX：当然有重大变化，就是资产的分化。

• 资产分化的基础是现金流与流动性。
• 核心资产将分化为核心地段资产与硬核资产，区别要看是否有稳定且增长的现金流。

SX：我看好三个长期趋势；

1、看好硬核资产如稳定现金流的资产，比如社区商业、公寓等；
2、要和新产业与新消费合作如果我们能与生物制药、新能源、高科技公司等合作，这样不只需求确定了，也能得到政府的支持。如果我们能用新场景把新消费引入城市更新领域，这个资产才可能成为硬核资产。
3、看好上海中长期的发展上海是中国经济的龙头，未来五到十年有其他城市能替代吗？经济有压力了，一定会有国家的政策扶持和投资的大力支持。（两年前大家不也担心武汉吗？结果呢？）上海的经济活力和市场环境是中国最好的城市。
 

世邦魏理仕的中国区CEO李凌也参与了记者交流会，他谈的更专业更系统，但我们不能透露，因为大机构要审稿的。