摘要：

当前的写字楼市场主要发生了两大变化：第一、租赁客群由原先的外资企业为主转向以内资企业为主；第二、核心城市的写字楼市场已经从增量市场进入存量市场。面对变化，我们认为会出现两大趋势：第一、产品的差异化趋势凸显；第二、核心位置面临再聚集趋势。而楼宇经济将大有作为。

正文：

近日高和资本与五大行针对京沪写字楼市场进行了闭门讨论会。这些人在北京写字楼圈内都是公认的业内专家，但没有一个人或一家机构精准的预测到了2011年北京写字楼租金会飙涨73%。为什么呢？这是一个值得每个人反思的问题！当然，事后我们有许多解释：如由于住宅市场火爆使得大量写字楼改为了住宅、四万亿货币的超发、许多科技公司上市后超募的钱没有出口等等。但这些都只是问题的一个方面，最根本的原因一定是市场本身发生了实质性改变。这些变化使得商办市场真正进入了下半场！

我们判断市场主要发生了两大变化：第一、租赁客群由原先的外资企业为主转向以内资企业为主；第二、核心城市的写字楼市场已经从增量市场进入存量市场。

对于租客的变化，具体而言，过去我们对写字楼市场判断的对标是国际甲级写字楼。国际甲级写字楼是什么概念？最直观的切身感受是到香港高端律师事务所的办公楼中，夏天穿着西服带着领带都觉得冷，这就是它对制冷温度的要求，而这仅仅只是一个微小的细节。过去北京70-80%的写字楼需求是由外企带动的，尤其是世界500强企业。而现在内资企业的租赁需求已经占据了很大的比例。据第一太平戴维斯的统计数据，今年一月份北京甲级写字楼租赁成交的3.75万平米写字楼中，内资企业的占比为60%，外资企业的占比为40%。从承租面积而言，面积小于1000平米的租客中71%系外资公司，承租大面积的客户主要以内资企业为主。

另一方面，核心城市（如北京和上海）的写字楼市场已经从增量市场进入存量市场。据高纬环球今年一季度的报告，中国20大城市甲级写字楼总的存量为3175万平米，其中北京占比24.9%、上海占比24.4%、广州占比7.9%、深圳占比4.9%，一线城市合计占比近62%。在北京三环内除了丽泽商圈外，基本上没有成片的商办土地供应。金融街基本上已经饱和了，其他区域的增量供应也很有限。对于核心城市，市场的变化客观上要求我们把视角转向存量市场。而对于二线城市呢？商办物业在中国的特色是所有需求是基于投资拉动的，所以很难避免阶段性过剩的问题，即短短的几年时间里涌现大量的市场供应，它们仍处于增量市场的消化阶段。

面对上述两大市场变化，未来核心城市商办市场的趋势会如何呢？我们判断主要有两大趋势：第一、产品的差异化趋势凸显；第二、核心位置面临再聚集趋势。

所谓产品的差异化趋势，主要是基于租客客群的变化。过去世界500强企业的租赁需求相对单一，但现在随着内资企业租客占比的上升，各种需求会不断涌现，尤其是随着轨道交通的不断完善。有些企业的租金承受能力强，可能依然坚挺在核心区域，而有些对区位要求不高的企业则可能转向郊区化，出现租客外溢的现象。此外，在产品定位上也会出现分化。有些产品直接定位为国际甲级，而有些写字楼则定位为超级乙级写字楼，主要服务于内资企业。不同企业的办公需求差异非常大，例如杭州有个写字楼白天没人，晚上彻夜灯火通明，原来这些租客是和欧洲美洲做网上生意的。

所谓核心区域再聚集趋势，主要是指特殊行业的企业将再聚集在核心区域。如房地产领域的五大行中有三大行在CBD办公；大量基金公司围绕着证监会周边等。甚至从更大的视角——城市层面来看，如郑州的写字楼市场较为活跃，部分原因是基于两条高铁线的交汇，带动和吸引了周边的办公需求。

基于上述两大趋势的判断，我们认为楼宇经济在未来蕴含着巨大的投资机会。所谓楼宇经济”是上海市政府近年来着力推动的一种新型经济增长模式，即通过对存量楼宇的改造，重新定位、招商，以最大限度的挖掘城市核心区域价值，提升核心区域形象，从而吸引更优质的企业落户，并为政府带来更高的财政收入。楼宇经济的本质，是把高品质的租客植入商办资产中。对于投资者而言，高品质租客带来的高租客将明显提升资产的价值；对于地方政府而言，高品质的租客将带来更客观的税收收入。这将是一个多赢的局面。一线城市的核心区域已经没有开发的土地，旧楼改造的需求非常巨大，我们可以把破旧的楼宇翻新成新的写字楼，我们也可以不经营不景气的酒店改为漂亮的城市综合体。旧楼改造和楼宇经济将大有作为！