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国五条“空调”后,能希望通过房产税增加试点而降房价吗?

流传了数月的小道消息最终在5月24日被坐实。而这已经被写入了发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》的文件当中。所以媒体上有人预期政府此时推动房产税试点是为了将房价,真的如此吗?

消息本身并不令人意外,尤其是在近期楼市及土地市场又开始剧烈升温,新“国五条”逐渐演变为一场“空调”之时。通过发改委证实的有关房产税试点扩容讯息, 显然无法迅速有效地改变当下的楼市走向,但官方的思路或许也开始调整。“头痛医头,脚痛医脚”,过于注重短期效应的调控显然已难以为继,而且很明显,遭遇 了从上至下几乎一致的反对,尽管反对原因及角度各有不同。

新“国五条”成“空调”便是一个很明显的例子,截至今日,除北京等少数几座城市之外,这一调控措施根本没有被其他地方政府认真落实。而且从事实来讲,即便 施以政治强压逼迫地方政府狠抓落实,能坚持的时间,以及最后达成的调控效果恐怕也得打几个问号。更何况,楼市发展至今,各地的问题已经明显差异化。一线核 心城市房价有爆发性上涨的压力不假,不少二三线城市恐怕还需先解决开发过度,需求不足的挑战。

与其出一个细致到政府直接干涉市场的一刀切的政策,不如先静下心来下功夫真正落实几个早就该落实的长效机制。

房产税试点扩容被列为2013年深化经济体制改革重点工作,便是官方思路转向的一个明证。这并不意味着官方会放任短期内房价的快速上涨,只不过这种控制只 会多集中于重点城市,重点领域。北京目前的楼市严控便是另一个证明。回到房产税试点扩容,已被提到今年“深化经济体制改革重点”的这项工作断然不可能再是 上海、重庆的简单翻版,既然要试,总得多试出点东西来。媒体有关新试点方向的报道有太多猜测,且相互矛盾并不统一。但征收范围从增量扩大到存量恐怕是必然要走的一步。

毫无疑问,这一步难度颇大,此前多个传出将进入下一批试点名单的城市近期纷纷通过“小道消息”、“私下表示”等途径辟谣,虽无法证实,但简单推理即可清 晰,针对存量房的房产税对当下楼市的冲击太大了,外加上城市居民不可能情愿接受这一因素,地方政府绝不可能轻易同意存量试点落地。

即便有高额免征额或免征面积,针对存量房的房产税直接产生的效果是增大持有成本,尤其是对多套房拥有者。但这一人群事实上也是当今楼市最具购买力的一批客户。直接的结果便是导致新房市场的需求减少。

不仅如此,这批客户很有可能有增大出手当前手中拥有的房产,事实上增大市场供给,最终将压力传递到新房市场。

对于部分二三线城市而言,当前消化存量的压力已经非常之大,寻找需求已经成为当地市场的难题,供给的持续扩大最后会带来连锁反应,最终结果是房地产开发投资的减少。

而地方政府极为依赖的土地出让金和一些房地产税收,则是与房地产开发投资直接捆绑,存量房房产税对于这些城市政府而言,等于自断财路。

对于现有城市居民,附加高额免征条款便可以极大提高他们对存量房房产税的接受度,但对于地方政府而言,自断现有的主力税源,去转而依靠未来尚不确定的房产税,这可是极为艰难的一个决定。

但这或许是必然走的一条道路。行政化的楼市调控不仅对市场伤害极大,各方的反对也令其实际沦为“空调”。长效机制的建立已刻不容缓。住宅去投资化,或许就是楼市长效机制建设的核心内容。

前不久的一次会议上,住建部副部长齐骥坦诚中国的房子从总量来看实际已经足够住了,只是许多建设在不该建的地方,或者落在没必要有的人手里。存量房房产税,或许是解决这一问题最好的办法。

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苏鑫

苏鑫

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高和资本董事长,中国房地产界资深人士,曾任SOHO中国有限公司执行董事,其领导的SOHO中国销售团队创造了中国房地产界营销的神话。2009年苏鑫开创了中国首支人民币商业地产私募股权基金——高和资本,专注于投资商业地产。苏鑫先生毕业于同济大学,后又荣获中欧国际工商学院EMBA学位。苏鑫先生还担任中欧国际工商学院房地产同学会会长等职务。

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