这份问卷，从北京传到郑州，再传到成都，从成都辗转到沈阳，再到上海，最后回到北京，跨越了五个城市，历经81位房地产顶级销售精英的慎重思考。81位的样本访谈，在统计学的世界中并非是很大的样本。但如果你熟知这些被访谈人的业绩，或许你会驻足。

你或许没有听过她的名字，但你听过在三里屯SOHO开盘时有位销售精英单笔成交20亿元；你或许没有听过他的名字，但你知道，有一位销售总监在东三环高和萃单笔成交了2.18亿元；你或许没有听过她的名字，但或许听过，在郑州这样一个二线城市中，她带领着团队在一年的时间里攻下了8个亿的业绩，但这不是最关键的，最关键的是平均销售价格高出市场水平25%；你或许不知道他的名字，但你知道他的团队在成都半年内快速销售8个亿，漂亮的完成了成都市场的第一轮收割行动。上述的几位只是这次调研中81位被访谈者中普通的成员。你或许没有听过他们的名字，但你不能不知道，2010年北京写字楼市场的销售总额400亿元中，其中50%是由他们完成的。

百万销售精英俱乐部是一个完全民间的组织，但它凝聚了业内最顶级的精英，没有之一。参与这次访谈的销售精英们，他们多数从事地产销售的时间已超过十年。通常而言，每位销售精英的手中有近百位熟知的客户。换言之，这份问卷代表了中国8100位最资深的不动产投资人士的声音。

我们听到了太多专家的声音，太多政府的声音，太多开发商的声音，但这些人都不是用“钱”来实践自己判断的。唯独没有市场一线的声音，只有第一线的投资者，他们是用钱来投票的，所以要更加谨慎、更加理性。

根据问卷，我们得出不动产投资的五大趋势，与各位朋友分享：

趋势一：随着房地产调控的不断加码，有87.65%的客户已经或者正在考虑把资金从住宅投资转投商办物业。此外，有42%的投资者开始涉足并配置房地产信托或者房地产基金等证券化产品。

趋势二：目前商办物业投资市场中，北方客户居多。同时，过去大单交易中安全性资本为主的市场格局已然发生改变，理财型资本异军突起，成为市场的核心支撑力量。

趋势三：在实际的商办物业投资客户眼中，投资回报率、地段和安全性成为最关键的三大要点。这也说明客户在投资决策时更加理性，当客户详细推算投资回报率时，证券化产品与实物商办物业投资品的无缝对接时代亦悄悄走近。

趋势四：有95%的投资客户不约而同的优先考虑一线城市的投资机会。市场实践再次告诉我们：“人流和资金流越密集的地方投资越安全”。同时，部分二线城市也存在一些结构性的机会。

趋势五：有87.65%的客户看涨京沪写字楼价格；有85.19%的客户看涨京沪商铺的价格；有59.26%的客户看涨京沪的住宅价格，30.86%的客户看平京沪住宅价格。总体而言，一线城市的不动产仍是投资客户追捧的目标，但住宅去投资化趋势越来越凸显。

共81份问卷，统计结果见后方答案：

1、目前客户对不动产投资品的配置情况？
A、仍旧已投资住宅为主，想办法绕过限购等政策；（13）
B、从住宅投资转向商办物业；（71）
C、开始涉足并配置房地产信托或者房地产基金等证券化产品；（34）
D、完全拒绝证券化产品，只投资实物的不动产；（6）
E、您的其他看法和判断：随着更多丰富的理财渠道，客户会逐步完善自己的资产配比；很多客户看好带租约的商办物业；由投资住宅逐渐转移到投资商业地产，逐渐涉足房地产信托房地产基金。

2、您的成交客户主要特征是？
A、南方客户；（10）
B、北方客户；（54）
C、能源型客户；（28）
D、理财型资本；（34）
E、您的其他判断：一线城市的北京应该是全国投资人士的首选；金融客户用房地产来融资。

3、您的客户投资不动产的主要关注点是？
A、安全性；（49）
B、投资回报率；（63）
C、开发商品牌；（24）
D、地段；（57）
E、租金；（31）
F、租客；（18）
G、您的其他判断：最关注的为投资回报率和国家政策导向。

4、客户投资不动产看好的区域市场？
A、一线城市优先考虑；（77）
B、二线城市选择性进入；（29）
C、三四线城市风险性强；（1）
D、根据新城镇化政策，跟进目标市场；（15）
E、您的其他判断：未来三四线城市也会是一个新的投资方向；成都客喜投本地商业。

5. 1、您的客户判断明年北京和上海的写字楼价格将？
A、上行；（71）
B、下降；（3）
C、持平；（8）

5. 2、您的客户判断明年北京和上海的商铺价格将？
A、上行；（69）
B、下降；（2）
C、持平；（10）

5. 3、您的客户判断明年北京和上海的住宅价格将？
A、上行；（48）
B、下降；（8）
C、持平；（25）