“高和宝”：商业地产这头笨象也许可以飞起来

如果用狄更斯的话来说，这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。在最好的时代中，小米手机刚刚完成新一轮总额为11亿美元的募资，一家刚刚成立四年的公司估值高达450亿美元，实现了180倍的估值跳跃；在最坏的时代里，佳兆业总资产超过10,00亿元，好似庞然大物的佳兆业帝国一夜之间轰然倒塌，这个旧城改造的领军机构昔日所有的荣耀也将不复存在。

在今天这个时代里，每家机构都不得不反思：到底什么样的企业基因能够迎合新的时代？不难想象，昔日的佳兆业很大程度上代表了传统开发商骨子里最深处的信仰——政府公关能力，甚至直达天庭。而这种价值观在当下已然没有了生存的土壤。反观小米，则是另外一个市场化的极致。雷军打造小米手机的过程非常有意思：第一阶段，先在小米内部进行内测，这个阶段是发烧友的乐园和游戏场。它更是烧钱的集中期；第二阶段，粉丝培养阶段。在小米前50万用户形成之前基本上没有打过广告，完全依靠口口相传；第三个阶段，才是基于“爆品”的引爆力，在公众之间快速传播。不言而喻，无论从产品、营销或者设计包装等，小米的创新气息弥漫到了它商业模式的每一个角落。

商业地产作为最为“沉重”的资产类别，开发商和投资人都有非常强的创新冲动，然而到目前为止尚未真正形成一个成熟的投资产品和投资生态系统。金融创新和互联网金融的发展为上述问题的解决提供了可能性，有可能使商业地产这头非常笨重的大象飞起来。去年万科、保利、远洋借助互联网思维也积极尝试了众筹玩法，但是营销色彩较重，实际上不具备持续的复制性，无法引领这一趋势。

实际上，从国外的发展历史来看，以商业地产作为基础资产的REITs已经是一种非常成熟的金融产品，其以租金回报和收益分红为核心，是介于传统的普通股股票投资和债权类投资中间的一种非常重要的稳健型投资品种。美国权益型REITs就高达7,000亿美金，而且其投资门槛非常低。再反观国内的房地产市场，房地产类的投资品主要包含两大类：纯股权投资（以股票投资和PE类投资为代表）和纯债权投资（以理财和信托等为代表）。市场热切呼唤一种介乎纯股权和纯债权之间的一种稳健型投资品种。

2014年我们联合住建部政策研究中心、中信证券旗下的中信金石（中信启航私募REITs的发起人）对国内外的商业地产资产证券化趋势进行了深入的研究，深入剖析了这一趋势，并撰写了《商业地产资产证券化研究报告》，在业界引发了强烈的反响。

该报告认为，在正式REITs推出之前，私募REITs有望填补这一投资品的市场空白。中信证券与高和资本最早在这个领域从不同角度进行了探索。从2009年高和资本成立之初，我们就倡导和实践“产权分散、管理统一”的资产精装修模式，面向超高净值客户进行发行和销售，开始了私募REITs的探索。中信证券也在2014年发起了一期专项资产管理计划承载私募REITs产品，面向大额度的机构投资人进行发行。

高和宝正是在私募REITs的探索与互联网金融两个大趋势相互发酵下的一颗创新的小种子。高和宝以带租约的写字楼资产（高和蓝峰大厦）做为基础资产，针对内部员工及其亲友发行了理财产品。投资门槛分为5万、10万和20万三个档；最长期限不超过12个月，并且每季度支付收益；最低预期收益为10%，最高预期收益可达18%。不折不扣的“攻守兼备、理财神器”。最终发行的结果是大大超过了我们的预想，公司几乎所有的员工及他们的亲友进行了积极的投资，1天时间内超额认购超过3倍。这个产品在地产金融圈里也产生了很大的轰动。

高和宝的基础资产高和蓝峰大厦是东三环地铁上盖的优质写字楼，吸引了国内诸多大型金融机构的品牌租客。尤其是2014年，高和蓝峰大厦被誉为租金涨幅最高的写字楼，整年的租金增幅高达75%；品牌租客包含中国教育电视台、平安保险、中投基金、泰康人寿以及阳光保险等。

这次的“高和宝”仅仅是一次内部测试，它的成功使我们坚信互联网金融和私募REITs的发展将会逐渐融合成一种趋势，将会使商业地产这头笨象飞上天。

然而任何创新必须以专注极致的产品为前提。我们认为商业物业投资的下半场中两个能力决定了谁将成为最大赢家：第一、资产运营管理能力；第二、金融创新能力。

让我们热情拥抱这个剧变而有趣的时代吧。

（作者系高和资本董事长苏鑫）