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家有余房趁早卖

深圳、上海、北京一线城市从去年开始的房市反弹,再度引发市场对于房市泡沫论的争议。网传万科董秘谭华杰以纽约房价对比北京上海,称仍有上涨空间的言论,引行业热议。世联董事长陈劲松也称,这不是中国楼市的最后一次疯狂,房价未来仍有上涨空间。

反观房地产泡沫论战史,自2003年任志强谢国忠开始对赌房价,再到当年牛刀徐滇庆对赌深圳房价涨跌,连获诺贝尔奖的经济学家罗伯特·席勒也曾表示,从收入和房价比来看,中国一线城市房地产泡沫严重,然而最终失败的都是看空派,以致近年,几乎无人再公开谈论楼市泡沫。房价似乎真要像任大炮所言,一直涨下去,买房永远是一件正确的事情。

不过,擅断市场趋势的高和资本董事长苏鑫,此次旗帜鲜明的表示,这很可能是中国房市近年内的最后一次狂欢,未来一两年,市场可能进入下行通道。并告诫那些拥有多套住宅的投资者,手有余房趁早卖。跟经济学家相比,苏鑫的看空显然更具实战性,作为房地产业内资深人士,苏鑫二十年来,第一次如此坚定的看空楼市,与此同时,市场趋势是基金投资的重要依据。

 

北京还将暴涨

2015年,京沪深三地房价涨幅远超其他城市,克而瑞研究中心提供的数据显示,以2015年2月-2016年2月为区间统计,北京均价涨幅19.7%,上海均价涨幅42.5%,深圳均价涨幅为68.2%,今年依旧攀升。

谈到今年房地产市场走势如何,众多业内人士判断,北京还有暴涨的空间,这里面有几层原因:

一是2010年限购限贷政策推出之后,“刚需”和“改善”需求一度成为了住宅市场的绝对主力,投资需求比例长期稳定在10%以下,而随着相关政策的放松,房产新政的推出,投资住宅的门槛大大下降,而且已经有一批限购者已经获得购房资格,踊跃进入市场;

二是北京放宽了外国人买房资格,取消工作满一年限制,境外个人持工作签证且在京无房的,可购买一套用于自住的住房,这意味着北京楼市调控政策的进一步放松;

此外, 由于通胀风险,互联网金融风险,股灾等因素影响,普通投资者恐慌情绪加重,温迫切寻找安全稳定的投资产品,从而大量进入住宅市场。由于一二线城市核心区域供开发的土地已寥寥无几,供应的萎缩又加重了购房者的恐慌情绪,对房价的上涨欣然买单,也有越来越多的投资者开始使用杠杆。

核心区域土地供给紧缺导致土地价格飞涨,又由于升温预期,房企补仓意愿强烈,地王频现。今年2月,绿地集团斥资70.3亿元在北京获取三宗土地,其中,位于南五环六环之间的大兴区黄村地块单价达到4.7万元/平方米,超出周边二手房售价,出现“面粉比面包贵”的局面,而如此高企的拿地成本,也将转嫁到消费者身上。

一些研究机构也做出了类似的判断。易居研究院的一份于3月8日发表的《近6年70城房价趋势报告》显示,从2016年市场的表现来看,一线城市房价上涨的压力会进一步加大,或者说房价将有继续上涨的可能。

 

看空楼市

而在苏鑫看来,本轮上涨已是最后的疯狂,未来一两年有可能进入下行趋势。

他表示,本轮政策的初心,明面上是去库存、实质上是治标不治本,没有从地产的长期健康发展角度出发。库存问题最严重的是三四线城市,现阶段简单的货币政策却使得一二线城市楼市疯涨,泡沫增长。

在他看来,两会后,一线城市必然再出调控政策,但较大概率上是增加中小套型新房供给,以及差异化信贷和税收政策并打击投机,然而一线城市的主战场已是二手房而非一手房,加之股市崩盘,货币的蓄水池只有一线地产,泡沫积累还在加剧。

看空一线城市楼市的,还有诺贝尔奖经济学奖得主,耶鲁大学经济学教授,《非理性繁荣》的作者罗伯特·席勒,他因准确预测美国房地产泡沫破裂被广为人知。2005年,他预判美国房地产市场有危机,2007年,美国房地产泡沫开始破裂,对中国楼市,他同样表示悲观。早在2009年,他就表示,从收入和房价比来看,北上广等已经超过了纽约,伦敦等核心城市,“一个普通的上海人,要工作100年,才能用全部收入买一套房子。为什么还要买房?”,房地产投资的投机性已经较强了,泡沫在不断积累。近年来,他依然在强调这个观点。

对于泡沫破裂,我们一点都不陌生。去年上半年,萎靡多年的股市,以创业板为首,开始节节攀升,人们的预期不断上涨,6000点,10000点,街头巷尾人人都在眉飞色舞地谈论投资,而从5500点的急转直下也让绝大部分人目瞪口呆,溃不成军。

如何理性地投资房地产,苏鑫给出以下两点建议:

第一,可以投资,要选择安全性资产,即品质好、核心区域的物业;第二,如果手中已有三套以上房产,可以趁本轮趋势,把流动性较差的先售出一两套,以免在房地产泡沫破裂时遭受流动性风险,“既然我们判断不了顶在何时、在哪里,最正确的投资理念就是极大地关注风险,宁可没能在最高点出货,也不要购买投资属性低、流动性低的资产”。

除此之外,合理的资产配置也十分重要。

相较于住宅,核心区域的商业地产收益率有明显优势。由于目前禁限令的出台,核心区域的商办物业很长时间之内不会再有新的供应,现有的在售楼盘不存在流通性的竞争,未来的抗风险能力较强,属于安全性资产。从收益来讲,住宅的租金收益率通常在2%-2.5%,而核心区域的写字楼租金收益率可以达到5%,差距超过一倍。

无论从安全性还是收益性上来看,投资核心区域住宅的同时,适度将资产配置到流动性较好的核心区域的商办物业,都是较佳的投资选择。

去年高和就收购了位于北京北二环内的新加坡星狮集团的“星街坊购物中心”,并首次尝试把商业改造成新型互联网+服务式写字楼,以填补金融街写字楼市场空白。

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