今年的《金融街论坛》有个特别的分论坛《中韩日资产管理高峰论坛》，发言中我的观点总结为：在不确定中找寻确定性，在确定下思考不确定性。

一，不确定性在哪里？

问题一：房地产行业的总市值是否会跌去一半？

我们算个账：交易额下降1/3，利润率也下降到1/3。

逻辑：目前住宅市场17万亿，利润率8-10%，行业总利润1.7万亿。近期的未来，规模压缩到10万亿，利润率下降到约5%，行业总利润0.5万亿（根本原因是政府不希望把土地升值的钱给开发商。只能向赚运营的利润）。

问题二：保险资金配置不动产以债性为主能否持续？

从全行业看：五年前，投资核心不动产抵押债权的收益8-10%，资产估值是A；现在，投资核心不动产抵押债权的收益4-5%，资产估值是1.5A。就是说，投资的收益下降一半，但实质抵押率下降了，风险再加大（试问，如果五年前我们把投债的钱变成股是什么情况？……派息率是7-8%，而且资产掌握在自己手里）。

问题三：中国城市更新的发展模式和路径怎样？

城市更新成为国策，各地政府大力推动，热情高。建设部发文防止大拆大建，防止变相房地产化。

目前最大难题是，资本不支持城市更新。在银行、保险等金融机构的投贷类别中没有城市更新而是统归到房地产类。金融机构要压降房地产投放规模，城市更新领域也收到重大影响。

二，确定性在哪里？

确定性一：片区统筹城市更新模式将成为投资趋势。

城市更新是几十万亿级的大赛道，已成为国家战略。片区统筹更新模式，能够补好城市功能缺少的短板，也能全面提升土地使用效率。 

确定性二：不动产证券化（REITs）将成为投资趋势。

在REITs市场中，保险等长期资本能够享受硬核资产的稳定分红，百姓资金（不用炒房了）能分享城市发展的红利。不动产机构转型靠运营和服务赚钱。

确定性三：碳中和等地产科技将成为投资趋势。

不动产终于与科技结合了，原因如下：

l  资本推动：证券化将推动地产科技的广泛使用。

l  技术推动：5G及物联网等普及将重建楼宇的底层数字"高速公路"。

l  政策推动：高标准节能规范的强制要求以及累进碳税等政策将推动碳中和等科技的使用，能带来持续优化的现金流。