按：因为房产税出台的确定性，身边的朋友总问我，房子要不要卖？卖什么房子？怎么卖？我对这方面研究不多，挖了身边的人脉，觉得两个朋友是行家，决定讨教一番。

《博士行家对话一：房产税前的二手房市场》

他个头不高，头衔却不低，是博士，说话语速很快，他原来是股票分析师后来一猛子扎到代理行业成为意见领袖。年轻人总爱运动，周末约他骑车，从松美术馆出发沿着温榆河一路向南，路况平坦人也少，适合边骑边聊。

苏：近两年二手房市场非常火爆，什么原因？

博士：这波行情是2015年去库存政策带来的，包括棚户区改造及各种金融支持等。结果是成交量快速提升，过去三年一手房年成交金额约15-17万亿，二手房成交金额是20多万亿。但上面的理由只说了部分原因。

苏：还有其他原因？

博士：对，近五年的成交量高，与二手房的杠杆乘数有关。比如乙卖了一套50万的二手房给甲，乙又从丙处成交一套250万的二手房。而丙又用卖二手房的房款做首付买了1250万的一手房。我们假设每个买家都是购买的首套房，享受八成按揭，而这三人的真实现金购买力仅需约35万，通过二手房贷款成数的作用，撬动银行贷款形成总1550万的成交额。

苏：这么厉害！

博士：近五年的住房市场真正进入了全流通周期，这个说法专业些，就是一手房二手房客户打通。这也是为什么贝壳的一手房佣金收入比二手房还高。

苏：现在的情况怎样？

博士：市场被冷冻起来了。主要是政府出台了对二手房的贷款等各种限制，因为一二手的传导作用，两个市场的成交量都大幅减少。

苏：都出台了什么政策？

博士：看看"长盛说房"的抖音版就知道了。

<以下是"长盛说房"抖音版超链的AI文字摘要：>

链1:上海二手房杀器。虚高的下架，新挂的核价。

链2:杭州二手房免费平台。平台是否已成为基础设施，要有公平、公益的属性。

链3:政府针对学区房一招毙命。采用大学区的方式抽签选学校。长盛在视频里有个动作，把松开的手掌加力握紧成拳头。这集的名字叫“学区房到此为止”。

《博士行家对话二：房产税后的房地产市场》

沿河新铺的路很平坦，骑行两三公里就觉得太单调了，我们拐到老路上，虽破旧有起伏，但有了不可预期的未来……

苏：房地产市场还有怎样的变化？

博士：以前是买多，特别是新房，囤着。 未来是买对买好，买就是为了换更好的房子，为了住好。

苏：房产税对购房者有怎样影响？

博士：还说不清楚，但房产税将改变交易的预期。因为大家预测是一种累积递增的税率，所以大家买房要多计算，如计算面积、利率、区域价格等综合考虑。因为房票更稀缺了。

苏：对，我给身边朋友的建议是卖掉第三套房。开发商要如何面对变化呢？

博士：开发商这个行业还会存在，而且有的还会活得很好。不过不是以前传统的开发商了，是新开发商。因为买房者需求习惯变了，新开发商特别了解客户需求，能生产出供不应求的适应性房子。还有一种是面对大B的，如给REITs平台建房子。

《第二个行家正是长盛，不见面就刷刷他的抖音》

（他就不用介绍了，好奇的人请看文章《长盛--高定领域主持功力最强的书法大师》）

我喜爱大丽都地区，北京最国际范儿的地方，密度低像欧洲的小镇。傍晚我约了长盛在丽都公园的罗兰湖餐厅见面。我提前一个小时到了，靠近落地窗的座位坐下。窗外是大片绿草和岸线蜿蜒的小小湖水。室内暖暖的，尽头有个玻璃盒子般的房子，布置的气球拼成Happy Birthday字样，暗示这是个网红餐厅。

一会儿，长盛来语音说，"抱歉，忘了今晚要练字了。"他问明我要聊什么，说："近期疫情严重，就别见了，干脆刷刷我抖音，那里边都有。"（好朋友总是不见外的！）

我懒散的收拾完背包，独自一人到公园里走走。被一个急匆匆的送花人撞了个满怀，心情更不爽了。瞧，那边霓虹灯闪烁，搜了大众点评才知是个新开张的网红酒吧（Hide or Seek）。这里倒适合刷刷抖音。

音乐很单调，节奏是咚咚咚的低音鼓，灯光是暖色，看手机不刺眼。打开长盛的抖音，与房子相关的题目都刷了一遍，摘录了部分写成上面的超链接。还有个意外发现，总结出长盛抖音版的四个特点：

1. 吸引眼球的题目。

2. 开头直接提出问题或者陈述事实（一定要是大家关心的事情），然后再阐述说明。

3. 最后一句话总结，再用交流语结尾，如"试试吧？"或者用广告语，希望大家搜索清流或点击"长盛说房"的小课……

4. 视频形象也要很鲜明。概括为三要：头发要短、穿的要少、手势要强烈！

刷的我头晕脑胀，喝了一大口加了圆冰的威士忌，反而清醒了，不如给长盛写个抖音脚本，说不定能换他几幅字。

《脚本1:为什么要出台房产税？》

标题：房产税不是为了"劫富济贫"

提示：穿圆领没有商标的白色体桖，背景把那个像乌云一样的画换成HD的顶级别墅照片。

开头：（提出问题）为什么现在要试点房产税？

阐述逻辑：

1. 首先是为了解决房地产的大问题。

如果房地产价格持续上涨，造成堰塞湖风险也越来越大；高房价对生育率、消费及社会信心的打击也越来越重。

2. 房产税出台的目的不是大家猜想的"劫富济贫"。

国外房产税的目的是为了解决地方税源。国内的目的是为了房住不炒，就是住的房子免税，用于炒的房子收税。同时税制是累进税率，对刚需房免征，多套房交高比例税。

3. 猜想一下房产税的税率吧，真不敢猜。

可能有一定的人均免税面积如60平米左右，第三套及以上高比例收税。看看韩国的情况吧，韩国税率0.6%-3%，三套及以上税率是加倍的。

4. 我们算个数学题：如果三套以上的税率3%，能带来多少税收？

给大家一些提示：（打出字幕）中国房产总市值400万-500万亿，三套以上占比10%。

答案出来了：带来税收是1.2-1.5万亿！

5. 结尾：房产税的目标就是让你手里三套以上的房子卖出来。你卖吗？

6. 广告语：想了解房产税的要点和税率等，请点"长盛说房"小课链接。

7. 在链接之上最好有一页吸引人的文字，规避广告嫌疑，建议如下：

附：单页照片--说说美国房产税

实施背景：美国建国初期，很多土地是国有的，政府没钱就卖地，无节制的卖卖卖出现了严重的房地产泡沫，导致著名的“1837年美国大恐慌”。

实施过程：到了南北战争时期，颁布了宅地法 ；土地私有化过程开始，也终结了美国的土地财政；为弥补地方政府税源的不足，逐渐征收房产税，用于当地的治安、教育等。

现状：多数州房产税占总税收超50%。税率在0.2%-2.5%，占美国家庭总收入的约4%。

《脚本2:如何应对房产税》

标题：卖掉第三套房

提示：穿圆领没有商标的黑色体桖，背景可以是鄂尔多斯的高楼住宅小区照片。

开头：（提出问题）房产税出来了要卖房子吗？

阐述逻辑：

1. 要卖房子：因是累进税率，最终要全国联网，三套以上要缴较高税率。

2. 判断指标：房子的流动性。

看看下面不等式（流动性不等式）：

一线城市核心区房子>一线其他区域>一点五线城市>二线城市>三线>四线

分析房子流动性指标，要注重：城市人口的流入量；区域的二手房指数；房型转手率。

3. 卖什么房子：三套以上的房子+三四线城市的房子+流动性差的房子。

4. 怎样卖：只降价不行，还要搭上人情（但千万不要加价格对赌），注a。

5. 采访：一位贝壳的销售冠军，能讲故事的，再总结出业主卖房五大秘籍讲讲，更有吸引力。（提醒：不要怕抢自己的风头，流量才是根本！）

<群公告：哪天你刷"长盛说房"抖音时，看到上面的版本，别忘了提醒他给我送字。>

（注a：关于买房技巧，"长盛说房"中还教了一招，就是要买房，光降价不行，要加点儿人情。故事精彩，讲得不是特别沉闷，推荐看看。）