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与高人交流记录(四)--三次对话之三,买房者关心的话题

按:因为房产税出台的确定性,身边的朋友总问我,房子要不要卖?卖什么房子?怎么卖?我对这方面研究不多,挖了身边的人脉,觉得两个朋友是行家,决定讨教一番。

《博士行家对话一:房产税前的二手房市场》

他个头不高,头衔却不低,是博士,说话语速很快,他原来是股票分析师后来一猛子扎到代理行业成为意见领袖。年轻人总爱运动,周末约他骑车,从松美术馆出发沿着温榆河一路向南,路况平坦人也少,适合边骑边聊。

苏:近两年二手房市场非常火爆,什么原因?

博士:这波行情是2015年去库存政策带来的,包括棚户区改造及各种金融支持等。结果是成交量快速提升,过去三年一手房年成交金额约15-17万亿,二手房成交金额是20多万亿。但上面的理由只说了部分原因。

苏:还有其他原因?

博士:对,近五年的成交量高,与二手房的杠杆乘数有关。比如乙卖了一套50万的二手房给甲,乙又从丙处成交一套250万的二手房。而丙又用卖二手房的房款做首付买了1250万的一手房。我们假设每个买家都是购买的首套房,享受八成按揭,而这三人的真实现金购买力仅需约35万,通过二手房贷款成数的作用,撬动银行贷款形成总1550万的成交额。

苏:这么厉害!

博士:近五年的住房市场真正进入了全流通周期,这个说法专业些,就是一手房二手房客户打通。这也是为什么贝壳的一手房佣金收入比二手房还高。

苏:现在的情况怎样?

博士:市场被冷冻起来了。主要是政府出台了对二手房的贷款等各种限制,因为一二手的传导作用,两个市场的成交量都大幅减少。

苏:都出台了什么政策?

博士:看看"长盛说房"的抖音版就知道了。

 

<以下是"长盛说房"抖音版超链的AI文字摘要:>

链1:上海二手房杀器。虚高的下架,新挂的核价。

链2:杭州二手房免费平台。平台是否已成为基础设施,要有公平、公益的属性。

链3:政府针对学区房一招毙命。采用大学区的方式抽签选学校。长盛在视频里有个动作,把松开的手掌加力握紧成拳头。这集的名字叫“学区房到此为止”。

 

《博士行家对话二:房产税后的房地产市场》

沿河新铺的路很平坦,骑行两三公里就觉得太单调了,我们拐到老路上,虽破旧有起伏,但有了不可预期的未来……

苏:房地产市场还有怎样的变化?

博士:以前是买多,特别是新房,囤着。 未来是买对买好,买就是为了换更好的房子,为了住好。

苏:房产税对购房者有怎样影响?

博士:还说不清楚,但房产税将改变交易的预期。因为大家预测是一种累积递增的税率,所以大家买房要多计算,如计算面积、利率、区域价格等综合考虑。因为房票更稀缺了。

苏:对,我给身边朋友的建议是卖掉第三套房。开发商要如何面对变化呢?

博士:开发商这个行业还会存在,而且有的还会活得很好。不过不是以前传统的开发商了,是新开发商。因为买房者需求习惯变了,新开发商特别了解客户需求,能生产出供不应求的适应性房子。还有一种是面对大B的,如给REITs平台建房子。

 

《第二个行家正是长盛,不见面就刷刷他的抖音》

(他就不用介绍了,好奇的人请看文章《长盛--高定领域主持功力最强的书法大师》)

我喜爱大丽都地区,北京最国际范儿的地方,密度低像欧洲的小镇。傍晚我约了长盛在丽都公园的罗兰湖餐厅见面。我提前一个小时到了,靠近落地窗的座位坐下。窗外是大片绿草和岸线蜿蜒的小小湖水。室内暖暖的,尽头有个玻璃盒子般的房子,布置的气球拼成Happy Birthday字样,暗示这是个网红餐厅。

一会儿,长盛来语音说,"抱歉,忘了今晚要练字了。"他问明我要聊什么,说:"近期疫情严重,就别见了,干脆刷刷我抖音,那里边都有。"(好朋友总是不见外的!)

我懒散的收拾完背包,独自一人到公园里走走。被一个急匆匆的送花人撞了个满怀,心情更不爽了。瞧,那边霓虹灯闪烁,搜了大众点评才知是个新开张的网红酒吧(Hide or Seek)。这里倒适合刷刷抖音。

音乐很单调,节奏是咚咚咚的低音鼓,灯光是暖色,看手机不刺眼。打开长盛的抖音,与房子相关的题目都刷了一遍,摘录了部分写成上面的超链接。还有个意外发现,总结出长盛抖音版的四个特点:

1. 吸引眼球的题目。

2. 开头直接提出问题或者陈述事实(一定要是大家关心的事情),然后再阐述说明。

3. 最后一句话总结,再用交流语结尾,如"试试吧?"或者用广告语,希望大家搜索清流或点击"长盛说房"的小课……

4. 视频形象也要很鲜明。概括为三要:头发要短、穿的要少、手势要强烈!

刷的我头晕脑胀,喝了一大口加了圆冰的威士忌,反而清醒了,不如给长盛写个抖音脚本,说不定能换他几幅字。

 

《脚本1:为什么要出台房产税?》

标题:房产税不是为了"劫富济贫"

提示:穿圆领没有商标的白色体桖,背景把那个像乌云一样的画换成HD的顶级别墅照片。

开头:(提出问题)为什么现在要试点房产税?

阐述逻辑:

1. 首先是为了解决房地产的大问题。

如果房地产价格持续上涨,造成堰塞湖风险也越来越大;高房价对生育率、消费及社会信心的打击也越来越重。

2. 房产税出台的目的不是大家猜想的"劫富济贫"。

国外房产税的目的是为了解决地方税源。国内的目的是为了房住不炒,就是住的房子免税,用于炒的房子收税。同时税制是累进税率,对刚需房免征,多套房交高比例税。

3. 猜想一下房产税的税率吧,真不敢猜。

可能有一定的人均免税面积如60平米左右,第三套及以上高比例收税。看看韩国的情况吧,韩国税率0.6%-3%,三套及以上税率是加倍的。

4. 我们算个数学题:如果三套以上的税率3%,能带来多少税收?

给大家一些提示:(打出字幕)中国房产总市值400万-500万亿,三套以上占比10%。

答案出来了:带来税收是1.2-1.5万亿!

5. 结尾:房产税的目标就是让你手里三套以上的房子卖出来。你卖吗?

6. 广告语:想了解房产税的要点和税率等,请点"长盛说房"小课链接。

7. 在链接之上最好有一页吸引人的文字,规避广告嫌疑,建议如下:

附:单页照片--说说美国房产税

实施背景:美国建国初期,很多土地是国有的,政府没钱就卖地,无节制的卖卖卖出现了严重的房地产泡沫,导致著名的“1837年美国大恐慌”。

实施过程:到了南北战争时期,颁布了宅地法 ;土地私有化过程开始,也终结了美国的土地财政;为弥补地方政府税源的不足,逐渐征收房产税,用于当地的治安、教育等。

现状:多数州房产税占总税收超50%。税率在0.2%-2.5%,占美国家庭总收入的约4%。

 

《脚本2:如何应对房产税》

标题:卖掉第三套房

提示:穿圆领没有商标的黑色体桖,背景可以是鄂尔多斯的高楼住宅小区照片。

开头:(提出问题)房产税出来了要卖房子吗?

阐述逻辑:

1. 要卖房子:因是累进税率,最终要全国联网,三套以上要缴较高税率。

2. 判断指标:房子的流动性。

看看下面不等式(流动性不等式):

一线城市核心区房子>一线其他区域>一点五线城市>二线城市>三线>四线

分析房子流动性指标,要注重:城市人口的流入量;区域的二手房指数;房型转手率。

3. 卖什么房子:三套以上的房子+三四线城市的房子+流动性差的房子。

4. 怎样卖:只降价不行,还要搭上人情(但千万不要加价格对赌),注a。

5. 采访:一位贝壳的销售冠军,能讲故事的,再总结出业主卖房五大秘籍讲讲,更有吸引力。(提醒:不要怕抢自己的风头,流量才是根本!)

 

<群公告:哪天你刷"长盛说房"抖音时,看到上面的版本,别忘了提醒他给我送字。>

(注a:关于买房技巧,"长盛说房"中还教了一招,就是要买房,光降价不行,要加点儿人情。故事精彩,讲得不是特别沉闷,推荐看看。)



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