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睡屋顶的农民青年 (2010-12-17 )

  睡屋顶的农民青年

                                      
                                         -----2009年11月25日
 

一个朋友知道我回来创业,特地从太原赶回北京,约我聊聊未来的事业发展问题。他胖乎乎的,是一个与生俱来的激情分子。许多年前,他从李宁公司离开到SOHO中国求职,当时已三十四五岁了,在外人看来,真是脑子坏了!放着好好的工作不要,非要跳到什么房地产行业!记得他的求职简历很特别,封皮是一个穿着李宁鞋的老虎,总之,我被他的激情感染,就录用了他。没几年,他又辞职和朋友一起开了个代理公司,做的第一个项目就是轰动一时的“后现代城”。

这次他来找我,没有太多的寒暄,开门见山便问我为什么放着好好的上市公司董事不做,出来闯市场!我没有过多解释,却问他现在的打算,他说现在对做代理也没有兴趣了,准备做件改变中国的大事,拍反映现代人独立自强的“励志电影”的007系列片.剧本他已想好了,一个农民青年来到了北京不自量力,想平等地和城里人过同样的生活,可是他身无分文,怎么办?只好白天出去找工作,晚上就爬到屋顶,拉开睡袋,一边数着星星,一边憧憬着未来,慢慢地微笑着就睡着了。多年后他已成为一家大型房地产公司的高管,买了摩天大楼的Town-house,但仍然习惯睡在屋顶。他说这部电影是想让普通人看到自己也能做到!但最关键的起始点就是”改变”的决定。(但最关键的是在起始点时就有“寻求改变”的决定!)

巧了,几天前在中欧房地产同学会讨论“2010年北京房地产走势”时,我做了主题发言,核心的观点也是”改变”。2008年第四季度的《财经》对百名经济学家调查中,认为2009年房价较高的占89%,接近90%的人预测2009年房价会下跌,其中有52%的人认为跌幅超过5%。无独有偶,在2008年底,“地产九人”沙龙对北京住宅成交量的预测中,仅20%的人认为2009年的成交量会略高于2008年。“地产九人”中还不乏大名鼎鼎的赵晓、李忠。可惜当时他们都跟我一样悲观。那么究竟是什么让精英们的预测也”事与愿违”呢?最主要的原因就是房子的属性发生了重大”改变”,中国的房地产特别是一二线城市的房地产从2007年就开始步入了“投资品时代”。

2007年前房地产是实体经济的爬山虎:中国经济向好,房地产也高涨,那时的房子表现的是消费品属性的一面。然而,之后货币流动性过剩,使得房子的资本属性表现得越发强烈。这样它的供给与需求的弹性就大了。当房价上涨时,就会有更多人购买,房价就会更快速地上升,如此往复,推高房价!今年房价的上涨在流动性过度的情况下,在中国的二元社会结构下,其主要动力,50%来源于人们对通胀的预期,30%来自对实体经济的不看好。

只要是资本属性的市场,就会有泡沫,就会有波动。目前中国的房地产再次进入了“泡沫化时代”,学会在此种特殊环境下生存是必备的生存技能。对开发商来说,就是要经常判断何时将钱换来地,何时再用地换成钱;对于投资者来说,不便的法则就是要选择核心地段。我的建议是,选择目前相对于住宅来讲,价格泡沫还不多的核心区域的写字楼和底商,毕竟从“租金回报率”看(类似PE股票市盈率),前者大约1-2%,而后者为5-6%。 



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