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商办市场已真正进入了下半场

摘要:

当前的写字楼市场主要发生了两大变化:第一、租赁客群由原先的外资企业为主转向以内资企业为主;第二、核心城市的写字楼市场已经从增量市场进入存量市场。面对变化,我们认为会出现两大趋势:第一、产品的差异化趋势凸显;第二、核心位置面临再聚集趋势。而楼宇经济将大有作为。

正文:

近日高和资本与五大行针对京沪写字楼市场进行了闭门讨论会。这些人在北京写字楼圈内都是公认的业内专家,但没有一个人或一家机构精准的预测到了2011年北京写字楼租金会飙涨73%。为什么呢?这是一个值得每个人反思的问题!当然,事后我们有许多解释:如由于住宅市场火爆使得大量写字楼改为了住宅、四万亿货币的超发、许多科技公司上市后超募的钱没有出口等等。但这些都只是问题的一个方面,最根本的原因一定是市场本身发生了实质性改变。这些变化使得商办市场真正进入了下半场!

我们判断市场主要发生了两大变化:第一、租赁客群由原先的外资企业为主转向以内资企业为主;第二、核心城市的写字楼市场已经从增量市场进入存量市场。

对于租客的变化,具体而言,过去我们对写字楼市场判断的对标是国际甲级写字楼。国际甲级写字楼是什么概念?最直观的切身感受是到香港高端律师事务所的办公楼中,夏天穿着西服带着领带都觉得冷,这就是它对制冷温度的要求,而这仅仅只是一个微小的细节。过去北京70-80%的写字楼需求是由外企带动的,尤其是世界500强企业。而现在内资企业的租赁需求已经占据了很大的比例。据第一太平戴维斯的统计数据,今年一月份北京甲级写字楼租赁成交的3.75万平米写字楼中,内资企业的占比为60%,外资企业的占比为40%。从承租面积而言,面积小于1000平米的租客中71%系外资公司,承租大面积的客户主要以内资企业为主。

另一方面,核心城市(如北京和上海)的写字楼市场已经从增量市场进入存量市场。据高纬环球今年一季度的报告,中国20大城市甲级写字楼总的存量为3175万平米,其中北京占比24.9%、上海占比24.4%、广州占比7.9%、深圳占比4.9%,一线城市合计占比近62%。在北京三环内除了丽泽商圈外,基本上没有成片的商办土地供应。金融街基本上已经饱和了,其他区域的增量供应也很有限。对于核心城市,市场的变化客观上要求我们把视角转向存量市场。而对于二线城市呢?商办物业在中国的特色是所有需求是基于投资拉动的,所以很难避免阶段性过剩的问题,即短短的几年时间里涌现大量的市场供应,它们仍处于增量市场的消化阶段。

面对上述两大市场变化,未来核心城市商办市场的趋势会如何呢?我们判断主要有两大趋势:第一、产品的差异化趋势凸显;第二、核心位置面临再聚集趋势。

所谓产品的差异化趋势,主要是基于租客客群的变化。过去世界500强企业的租赁需求相对单一,但现在随着内资企业租客占比的上升,各种需求会不断涌现,尤其是随着轨道交通的不断完善。有些企业的租金承受能力强,可能依然坚挺在核心区域,而有些对区位要求不高的企业则可能转向郊区化,出现租客外溢的现象。此外,在产品定位上也会出现分化。有些产品直接定位为国际甲级,而有些写字楼则定位为超级乙级写字楼,主要服务于内资企业。不同企业的办公需求差异非常大,例如杭州有个写字楼白天没人,晚上彻夜灯火通明,原来这些租客是和欧洲美洲做网上生意的。

所谓核心区域再聚集趋势,主要是指特殊行业的企业将再聚集在核心区域。如房地产领域的五大行中有三大行在CBD办公;大量基金公司围绕着证监会周边等。甚至从更大的视角——城市层面来看,如郑州的写字楼市场较为活跃,部分原因是基于两条高铁线的交汇,带动和吸引了周边的办公需求。

基于上述两大趋势的判断,我们认为楼宇经济在未来蕴含着巨大的投资机会。所谓楼宇经济”是上海市政府近年来着力推动的一种新型经济增长模式,即通过对存量楼宇的改造,重新定位、招商,以最大限度的挖掘城市核心区域价值,提升核心区域形象,从而吸引更优质的企业落户,并为政府带来更高的财政收入。楼宇经济的本质,是把高品质的租客植入商办资产中。对于投资者而言,高品质租客带来的高租客将明显提升资产的价值;对于地方政府而言,高品质的租客将带来更客观的税收收入。这将是一个多赢的局面。一线城市的核心区域已经没有开发的土地,旧楼改造的需求非常巨大,我们可以把破旧的楼宇翻新成新的写字楼,我们也可以不经营不景气的酒店改为漂亮的城市综合体。旧楼改造和楼宇经济将大有作为!

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