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从一线市场的声音透视不动产投资五大趋势

这份问卷,从北京传到郑州,再传到成都,从成都辗转到沈阳,再到上海,最后回到北京,跨越了五个城市,历经81位房地产顶级销售精英的慎重思考。81位的样本访谈,在统计学的世界中并非是很大的样本。但如果你熟知这些被访谈人的业绩,或许你会驻足。

你或许没有听过她的名字,但你听过在三里屯SOHO开盘时有位销售精英单笔成交20亿元;你或许没有听过他的名字,但你知道,有一位销售总监在东三环高和萃单笔成交了2.18亿元;你或许没有听过她的名字,但或许听过,在郑州这样一个二线城市中,她带领着团队在一年的时间里攻下了8个亿的业绩,但这不是最关键的,最关键的是平均销售价格高出市场水平25%;你或许不知道他的名字,但你知道他的团队在成都半年内快速销售8个亿,漂亮的完成了成都市场的第一轮收割行动。上述的几位只是这次调研中81位被访谈者中普通的成员。你或许没有听过他们的名字,但你不能不知道,2010年北京写字楼市场的销售总额400亿元中,其中50%是由他们完成的。

百万销售精英俱乐部是一个完全民间的组织,但它凝聚了业内最顶级的精英,没有之一。参与这次访谈的销售精英们,他们多数从事地产销售的时间已超过十年。通常而言,每位销售精英的手中有近百位熟知的客户。换言之,这份问卷代表了中国8100位最资深的不动产投资人士的声音。

我们听到了太多专家的声音,太多政府的声音,太多开发商的声音,但这些人都不是用“钱”来实践自己判断的。唯独没有市场一线的声音,只有第一线的投资者,他们是用钱来投票的,所以要更加谨慎、更加理性。

根据问卷,我们得出不动产投资的五大趋势,与各位朋友分享:

趋势一:随着房地产调控的不断加码,有87.65%的客户已经或者正在考虑把资金从住宅投资转投商办物业。此外,有42%的投资者开始涉足并配置房地产信托或者房地产基金等证券化产品。

趋势二:目前商办物业投资市场中,北方客户居多。同时,过去大单交易中安全性资本为主的市场格局已然发生改变,理财型资本异军突起,成为市场的核心支撑力量。

趋势三:在实际的商办物业投资客户眼中,投资回报率、地段和安全性成为最关键的三大要点。这也说明客户在投资决策时更加理性,当客户详细推算投资回报率时,证券化产品与实物商办物业投资品的无缝对接时代亦悄悄走近。

趋势四:有95%的投资客户不约而同的优先考虑一线城市的投资机会。市场实践再次告诉我们:“人流和资金流越密集的地方投资越安全”。同时,部分二线城市也存在一些结构性的机会。

趋势五:有87.65%的客户看涨京沪写字楼价格;有85.19%的客户看涨京沪商铺的价格;有59.26%的客户看涨京沪的住宅价格,30.86%的客户看平京沪住宅价格。总体而言,一线城市的不动产仍是投资客户追捧的目标,但住宅去投资化趋势越来越凸显。

共81份问卷,统计结果见后方答案:

1、目前客户对不动产投资品的配置情况?
A、仍旧已投资住宅为主,想办法绕过限购等政策;(13)
B、从住宅投资转向商办物业;(71)
C、开始涉足并配置房地产信托或者房地产基金等证券化产品;(34)
D、完全拒绝证券化产品,只投资实物的不动产;(6)
E、您的其他看法和判断:随着更多丰富的理财渠道,客户会逐步完善自己的资产配比;很多客户看好带租约的商办物业;由投资住宅逐渐转移到投资商业地产,逐渐涉足房地产信托房地产基金。

2、您的成交客户主要特征是?
A、南方客户;(10)
B、北方客户;(54)
C、能源型客户;(28)
D、理财型资本;(34)
E、您的其他判断:一线城市的北京应该是全国投资人士的首选;金融客户用房地产来融资。

3、您的客户投资不动产的主要关注点是?
A、安全性;(49)
B、投资回报率;(63)
C、开发商品牌;(24)
D、地段;(57)
E、租金;(31)
F、租客;(18)
G、您的其他判断:最关注的为投资回报率和国家政策导向。

4、客户投资不动产看好的区域市场?
A、一线城市优先考虑;(77)
B、二线城市选择性进入;(29)
C、三四线城市风险性强;(1)
D、根据新城镇化政策,跟进目标市场;(15)
E、您的其他判断:未来三四线城市也会是一个新的投资方向;成都客喜投本地商业。

5. 1、您的客户判断明年北京和上海的写字楼价格将?
A、上行;(71)
B、下降;(3)
C、持平;(8)

5. 2、您的客户判断明年北京和上海的商铺价格将?
A、上行;(69)
B、下降;(2)
C、持平;(10)

5. 3、您的客户判断明年北京和上海的住宅价格将?
A、上行;(48)
B、下降;(8)
C、持平;(25)

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