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房子该买还是不买?

——从财经剧《做局》看“中国式钱荒”对房地产的影响

     最近应姚长盛先生邀请,再次参演系列财经剧《拆弹专家》第二季,名为《做局》,讲述了收藏品市场中通过对一匹难辨真伪的古董银马流转的故事,用戏剧化的台词,分析银马暴涨暴跌的财经案例。国家信息中心首席经济师范剑平是首次触电,我们演得是同一个职业——银行行长。行长们的金融创新如“艺术品抵押”、“艺术品信托”,在货币超发的大时代背景下,对真伪难辨的古董银马,经各路美女、二炒家和三行长的轮番接力,价格从100万翻倍至2亿元。这不是荒诞的故事,而是“中国式钱荒”演变的电影版。故事不讲了,请大家自己看,会很有启发。我只想分析一下“中国式钱荒”可能的演变趋势以及对房地产的影响。

一、“中国式钱荒”的特点

     近期出现的“流动性不足”的情况可概况为“中国式钱荒”。它的特点是宏观层面流动性的泛滥和微观层面的流动性枯竭。一方面,广义货币M2在短短的过去五年间,就从50多万亿翻番到如今的超过百万亿。钱不可谓不充足,但另一方面,中小企业融资难的态势还在加剧。

二、“中国式钱荒”产生的根源

     根据媒体上的总结,产生“中国式钱荒”的原因有三个:一是政府打击热钱进入中国的“假出口”渠道,减少了外资流入;二是美联储宣布将逐步退出量化宽松的计划;三是补缴法定准备金或贷款增长较快的影响等。但这些只是表层原因,深层次的根源到底是什么呢?

有两个观点引人思考:

     观点一、利率“剪刀差”导致资金错配甚至“庞氏骗局”

     百姓把钱放在银行感觉利息太低,对相对高收益的理财产品有巨大需求,而金融机构也乐意提供这类产品。金融机构通过低成本融资,尤其是短期融资,将融来的资金投资在更长期、风险更高的项目中。这种“短融长投”的商业动力就来自利率“剪刀差”,最终导致资金错配,甚至可能会演变成“庞氏骗局”。

     因为无论是房地产、地方融资平台,还是很多在产能过剩领域的重复投资项目,现金流都很薄弱,资金流动性差。非如此,这些投资项目也不会借“贵的钱”,这些钱用于“借新还旧”。在资金收紧的环境下,总有一天会还不上本金和利息。这就是金融史上屡试不爽的借新还旧,把饼越画越大的“庞氏骗局”。

     观点二、易鹏:钱荒背后是实体荒

     美国前财长保尔森看到是中国实体经济的根本问题是产能过剩。经济学家易鹏认为钱荒背后是实体荒,当前实体经济普遍回报率低下,资金不太愿意进入到实体经济中,而是走投机路径玩钱生钱的游戏。于是大量资金在金融机构的操作之下,通过杠杆投资和期限错配套取利差,资金在各个金融机构间循环往复获取利润,大量资金因此空转,利率水平居高不下。这种钱生钱的投机模式走久了,必然会导致“影子银行”大行其道,也使风险不断积聚。

三、未来的演变趋势

     对于未来影响的趋势判断,有两位经济学家的观点值得关注。高善文认为,一是中国不会经历一场国家信用危机,央行很容易就可以在需要的时候向市场中注入流动性;二是信用状况短期内不会宽松。因此债市、股市和外汇市场在近期都会受到影响;三是随着流动性的收紧,今后几个月我们会看到一些产能过剩的制造业公司和金融机构违约率上升,这其中既包括了产能过剩的高杠杆制造业公司,也包括地方融资平台、信托公司、地产开发商和担保公司。

     而更为悲观的是黄益平教授,他总结了“李克强经济学”,认为关键的经济政策框架由三大支柱搭建:无大规模刺激计划、去杠杆化、结构性改革。他认为去杠杆化是高层共识的长期政策。他同时提醒道:“李克强经济学”的实施可能会为经济增长和资产价格(包括人民币汇率)带来进一步下行的风险。随着下行风险日益增大,未来三年中国经济或将遭遇暂时的“硬着陆”,如单季增长跌至3%,之后则会迅速反弹。”


四、对房地产的影响

     资本市场中地产板块的过激反应已在6月24日的股市中得到印证。地产板块20多只股票跌停,其中不乏几家标杆型房企。但房地产被调控后,整个行业的资金并不紧张,主要是多样化的融资渠道使开发商得到了所需的资金。比如信托,今年1~5月共成立344款房地产信托,募集资金908.53亿元,占信托总规模较去年全年的占比提升了8个百分点。

     但是作为资金密集型产业,房地产企业大都高负债运作。一旦“钱紧”,众多依靠国内银行贷款以及信托、理财产品等表外资金的房地产企业国内融资必将紧张。“房价会不会降”和“现时该不该买房”又成为公众话题,但专家的观点却是大相径庭。

     乐观专家认为:“钱荒”会挤出一部分房价泡沫,但不会刺破房价泡沫,只是意味着房地产企业的利润空间被压缩得更小。而经济学家谢国忠的预测则悲观得多,他依然坚持自己的观点,就是千万不要去买房,未来三个月可能会下跌。

     也许我们会把开发商分为两类,有钱的或者缺钱的。像近两年高负债的,靠借新还旧过日子的开发商就会非常危险。他们的房子如果不降价就只能把自己的股份买了。

     总之,多数专家都认为房地产不会出大问题,我也算做这大多数吧。但房地产泡沫会不会破裂却不是由专家说了算的。如果不改变土地财政模式,过分依赖土地反而会让地方债危机爆发风险日益加剧,若地方政府继续依靠房地产,用土地解决债务问题,而不是从根本上开源节流,控制债务。那么“钱荒”之后,便是地方债务危机的爆发。最终房地产泡沫被捅破,谢国忠先生预测房价大跌的也就针的不远了。

 

 

作者系高和资本董事长苏鑫

2013/7/1

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