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房地产调控还将继续——财经串烧系列4

房地产调控还将继续——财经串烧系列4

中国房地产市场一直让人费解,矛盾丛生。目前三大矛盾如下:
    1、一线城市土地热VS三四线城市空城
    2、钱荒VS地王
    3、房价不断上涨VS实体经济不好
    第一与第二个问题是有关联的,第三个问题涉及到敏感的房价,我们试图从诸多矛盾现象中找出核心问题并加以分析。
    核心问题1:为何钱荒与地荒相伴?
    背景:目前市场中钱荒现象非常明显,但同时北京、上海等一线城市地王又不断出现。
    分析:钱荒背景下的地王频现,是由开发商避险需求造成的。
    在钱荒的背景下,有钱人都会考虑规避风险,将资金投给有实力、有信用的开发商。而从开发商的角度来说,也会考虑风险小的投资机会。三四线城市的需求和想象空间相对较小,风险相对大城市而言又比较大。于是开发商在这样的大背景下,都会改变策略集中在一二线城市,这样就出现了地王,土地价格也随之节节攀升。
    核心问题2:高房价是“炒出来的”?还是“印出来的”?
    背景:70个大中城市中69个城市房价在上涨,实体经济却不好。
    那么,房价是像央行领导说的是由于人们热衷炒房炒起来的?还是印钞票印出来的结果呢?
    分析:部分专家对于房价的观点:
    谢国忠的观点:土地泡沫就要出现了,土地价格要暴跌30%,当然房价要暴跌。
    秦虹主任有两个观点:第一是人口结构,目前我们国家29~39岁占总人口的比例为54.8%,刚需和改善性住房要求还是很明显;第二,房价上涨是结构性上涨,主要体现在一二线城市,而且这种分化越来越明显。
    我的观点:2010年后,房价的上涨主要是“印出来的”。主要有以下两点理由:
    1、不是“炒出来的”:炒房是三年前的事情。国八条出来以后,世联地产的统计是投资住宅的比例低于10%,自然炒房的人就更少了;
    2、而是“印出来的”:当前实体经济不好,政府推出的4万亿有很大的部分都进入了房地产市场,推动了房价的上涨。
当然银行领导还会反驳,如果说钱发多了,为何没出现通胀?要知道钱是有粘性的,即像蜜又像水?超发了很多的钱,开始时粘稠度高,更愿意附着在资本属性强如房地产的类别上。但长期看钱更像水,大量的钱会水漫金山,使所有商品的价格都飞上了天,难道我们忘记了2011年的高通胀压力吗?!
    核心问题3:房地产调控是否还将继续?

背景:在最近的中央经济工作会议上,不再提对房地产的调控,而是强调健康发展。地产股大涨,一些开发商也恢复了热情。果真如此,房地产不调控了吗?
    分析:曾经之前的4万亿,政府是希望这笔钱进入实体经济,缓解经济危机创伤。但是政府的调控没有收到实际成效,银行没有把这些钱给到实体经济,大部分资金间接进入了房地产,或者进入了国企,民营经济变得更加艰难了。
    政府目前推动市场化改革,金融市场化的步伐将大幅加快。其目标,首要在于解决就业问题,这是重中之重。就业率的重点其实还在于中小企业,这样就必须给中小企业实体经济中输入血液,推动它们健康发展起来。
    所以政府在这样的背景下不会再明确地支持房地产的发展,而希望把房地产行业的资金挤出,使其投入到实体经济中。从这个角度看,房地产调整还将继续。
本届政府不再重提房地产调控,其实是否定了继续实施行政调控的政策方向。房地产调控将被长效机制取代,如房产税、土地制度、资产证券化改革等,预计本届政府将在年内推出。
    如何建立长效机制呢?我也斗胆开个药方,具体到住宅市场,我的建议应该区别考虑。第一类保障房,由政府包办,应保尽保;第二类普通商品房,又分为首置、首改、再改和投资等,政府可通过市场的方式影响价格上涨的速度。针对首置房政府要支持,如每个家庭限购一套90平米以下的,对首套房给予利率优惠。首改与再改(即第二套、第三套等)要取消限购,取消限贷,通过房产税引导合理的住房消费。针对投资的(第三套以上者),不给予按揭支持,加上房产税的预期,使绝大多数人不会把普通住宅作为投资品,这样它的价格上涨动力也会大大减弱。第三类是高档住房宜彻底市场化。取消限购但继续限贷,富人愿意买,房价高了还能多收税,反而补贴到保障房中。
    当然有人会质疑,房子怎样分普通和高档啊?确实不容易,但只要我们有方向性认同,就能找出方法,如通过面积、总价约定。
我相信,长效机制的核心还是在于普通住宅的去投资化,限购半年内必将解除,但限贷还将继续。但如果不给百姓投资出口,通胀的压力必然会形成现实。再次呼吁开放REITs,给兜里只有十万、二十万的人分享城市化带来的红利。


作者系高和资本董事长苏鑫
2013/8/13

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