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温州取消“限购”,其他城市是否会效仿?——财经串烧系列6

近日温州限购松绑,允许家庭购买第二套住房。消息一出即占据各大媒体头条。温州购房人更是久旱逢甘霖,房屋交易大厅人头攒动、座无虚席,售楼处甚至被挤爆。这多少让其他地方政府羡艳不已,其他城市是否会效仿放松限购?
     一、为什么是温州取消限购?
    2012年7月笔者曾在《新地产》撰文《温州式危机后的民间资本出路》。当时就发现温州已进入暴风雪后极寒冷的市场。去年温州房管处长说“全市房价普遍下跌了三四层,地王置信广场楼面地价37000元,精装大宅开盘价仅45000元,还是卖不动,而88平米的小户型全卖光了。这次影响最大的就是大面积豪宅,2009年绿城的鹿城广场,开盘价4万多,后来炒到7、8万,现在都跌倒3.8万了。”
    首先,相比其他热点城市,温州是房价跌幅最高的,主要原因在于之前温州楼市的投资属性太强。全市抵押的房产总值约6500亿,市区约有七成的房子都有抵押或再抵押。
    其次,温州实体经济与民间资本接合紧密,而个体经济又受到较大冲击。整体经济形势不乐观的背景下,房地产调控也已到底位,需要提振信心。
    最后,原有的“温州版”限购令被称为最严格的版本。在国务院限购政策基础上又规定2011年3月14日后购买房屋的家庭,不管名下有几套房,也无论买后是否卖掉,都不能再购买房屋。
    二、分析:其他城市是否会效仿,答不会
    关于本次温州的限购微调,很难想象它是在完全没有与中央达成默契的情况下推出的。或多或少有为下一步中央政策微调探索标本的意味。它确实对改善型需求有一定的疏导作用。但这并不意味着其他城市可以效仿。
    目前,城市之间的竞争在不断加剧。有些城市的房价上涨压力较大,尤其是那些人流和资金流聚集的城市;而有些三四线城市面临鬼城的窘境。如果未来中央的调控政策有所调整,更有可能落地的是那些投资和投机性需求退出普通住宅市场的城市。
    三、长效机制的探讨
    或许,未来长效机制的出台更值得我们关注。所谓长效机制,主要指土地、金融和税收领域的调控政策。尤其是房产税的推出,将是我们关注的重点。此外,金融按揭支持政策也将有所调整,大的方向就是普通住宅去投资化。对于首套房和改善型住房,将继续保持限制并辅之以优惠的按揭支持政策;对于高档房,市场的事更适合交由市场处理,但短期内不会撤销对高档房的限购。

除了对“温州限购松绑”这类事件性新闻的关注,同样值得关注的是当前民众以及其他各方在内心深处的态度。
    一句话热评:事件一,北京某楼顶别墅的主人张先生(区政协委员)说“我既然敢住在这里,就不怕别人告”。楼顶别墅事件表现出的是权力的滥用和普通民众在权贵面前的无奈;事件二,前海推出深圳新地王。华润置地以109亿元拍得前海地块,楼面价21670元/㎡。而本月前另外一个临近地块的出让,华润给出的价格仅1.2万/㎡。这说明大开发商的投资重点已转向一线城市,而高地价拿地的商业地产风险在不断加剧。


    相关文章:《温州式危机后的民间资本出路》,苏鑫,2012年7月发表于《新地产》,http://blog.soufun.com/31100280/15365071/articledetail.htm
文章概要:
    温州楼市已经成为暴风雪后极寒冷的市场。而本次危机爆发有三个特点:一是市区土地很少,炒房人多,几年间价格冲得高;二是买房的都是本地人;三是用房子融资的比例高。而问题的解决方案有三点:首先,给现有的民间资本松绑。对民间资本投资村镇银行不要特别限制,让利率市场化;其次,用现代金融投资手段取代原始的民间借贷。第三,民间资本要改变投资房地产的形式。

作者系高和资本董事长苏鑫
    2013/8/23

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