最近几年很多机构纷纷进入城市更新领域。业内的朋友们也经常讨论城市更新项目成功与否的关键点到底在哪里？有的观点是硬件升级，把旧写字楼改造成为新写字楼，通过提升硬件实现租金套利；有的观点是业态套利，把百货商场或者酒店改造成为写字楼，通过业态调整实现套利。这些观点或许都有一定道理，但总有隔靴搔痒的感觉。细细想来，好的城市更新项目往往都有好的内容，好的运营内容决定了高租金，高租金又支撑了资产的高溢价。但何为好的运营内容？它势必需要符合消费升级的大趋势。

同样一个类似的有趣话题，如何看待城市更新中的轻重资产模式？其实二者是相辅相成的。轻的价值通过资本放大效应在重资产上至少有20倍的价值倍增。如果只有轻资产，则资本增值部分就无法获取。同时，如果只有重资产部分，没有过硬的资产管理能力，不能植入好的运营内容，同样也会有杠杆放大效应，即变成了倍增减值，沦为被城市更新的对象。现在很多项目甚至从一开始建设等待的就是被更新的命运。如果产品本身跟不上不断变化的需求，怎么做都是慌乱。

但未来办公到底有哪些痛点呢？先分享两个小镜头。镜头一：我的一位朋友就职于三菱旗下的一支基金，约了我几次总是因为时间不凑巧而没见成。一次上厕所偶然的机会发现三菱竟然也在国贸一座同一楼层厕所拐角的隔壁。传统甲级写字楼里的租客确实是没有任何交互的机会。一方面大业主不提供这样的服务，出租压力并不大，甚至有些楼宇需要找关系才能租到；另一方租客这类需求也没有被有效的挖掘，每个人都在格子间办公，都很封闭。

镜头二：很多公司的会议室使用效率并不高。刚刚装修完相对新鲜，大家开会的频次或许高一些。但过一个阶段后，会议室大量的时间都处于浪费状态。为何不能拿出来分享呢？同时，每一次换租时的再装修都是一次浪费。此前高和做过一项研究，每年北京写字楼市场因为换租而发生的装修浪费超过40亿元。

按照国际知名研究机构IPSOS的调研，中国74%的员工认为当前办公环境不能让人放松，仅有3%的人对办公环境很满意。大部分人对办公室的本能反应就是焦虑。正如很多九零后表述的那样——上班如上坟。这让我们不得不反思，公司的本质是什么？按照诺奖得主思科的逻辑，公司存在的底层逻辑是机会成本的优化，即外部合作内部化。公司最核心的价值在于人与人之间的交流和协作。而背后的推动力在于技术进步，在于社交方式的变更，以及空间组织的变革。能否有效优化团队内部以及跨团队之间的协作效率，就显得尤为重要了。

未来办公的场景会是怎样的呢？我认为会有四大场景：其一、潜心思考的工作场景，这类空间的需求是安静和独立；其二、积累知识的学习型场景，这类空间的需求是有更多培训和学习资源；其三、协同创造类团队的场景，这类空间需要有更多的跨部门交流，适合开放式办公；其四、孕育创意的社交性场景，这类空间需求追求的更多是变化和交互。而这些需求不断演化背后的核心推动力，就在于办公效率的优化。

简言之，未来办公的趋势主要有哪些呢？我认为有三大趋势：第一、传统办公势必会衰落，将从封闭转向开放和共享，从压抑转向轻松；第二、第三空间的增加，即小组内部互动空间的增加；第三、第四空间的增加，线上社群与线下交互的融合，跨公司、跨界、跨职位等级的交互将越来越强化。