对2010年投资房地产的建议------“低位买商办”

                                                ----2010年2月25日

2010年2月中原地产的研究报告指出，今年1月四大城市写字楼销售面积环比减少仅15.9%，而同期住宅成交量的跌幅达37.5%，同时在租赁淡季租金依然表现出稳中有升的态势。而中国经济网的《三方面因素推动2010年商办物业投资机会显现》中指出三大动力。分别为：新保险法使大量保险资产进入（近期上海、北京商办地块的“楼王”火爆成交就是例证）；人民币升值预期下的外资涌入；通涨预期的强化带动的投资资金。

其实做投资判断不需要这么繁杂的专业分析，最简单的投资理念反而是最有效的。我对2010年地产投资的建议如下：

一、在整体风险较大的时候投“结构性的风险较低”的资产

 如果北京、上海的高档公寓租金回报率仅1%-2%，而核心区的商办物业的租金回报率达到4%-5%，显然投资住宅的风险要高些。而按照北京房地产交易网的数据显示2009年商办物业均价涨幅低于1%,而住宅是28%。我们是否可以预期商办物业在2010年价格会有一定程度的补涨呢？毕竟今年宏观经济的预期要好于去年，商办物业租金上涨也是有支撑的。

 有人会提出质疑，投资者不愿意买商办物业，2009年价格不涨就是例证。但如果我们考虑一下投资者有上千万资金要投地产，要求风险低，且极度担心通涨，又看不到房价在近期大幅下滑的可能。目前，这类“安全性”资本选择商办是否是好的甚至是唯一的选择呢？SOHO中国旗下的佳盛中心热销26亿也许不是巧合吧！

二、投资有资产管理概念的资产

房地产的价值是由地段和产品品质决定的。这句话没错，但只说对了一半。它的租客（使用者）和物业管理水平也决定了其价值的高低。我们设想一下在同一个区域内产品相近的两个底商项目：一个是期房阶段开发商散卖，价格较高，投资者收楼后为了短期利益，租给能出高租金的代理公司等，结果几年下来楼盘的品质（租客质量）下降了，自然二手房升值不大；而另一个项目开发商先用自己的专业能力经过适当的定位后租给“好租客”，然后带租的销售，几年后二手房升值空间会否大些呢？其实第二种销售策略其核心是引进了“资产管理”的概念。

三、低点进高点出

我有个北京朋友是股票的投资专家，去年12月底他卖掉了手上的几套高档公寓。后来他总结说“要敢于相信自己的直觉”，那时二手房“太疯狂”了，所以要“出货”。

道理简单但做起来不容易。我们能否“敢于相信自己的直觉”，在大家观望的时候，选择“低值洼地”先一步投入呢？