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对2010年投资房地产的思考

                         ----2010年1月30日

对于房地产来说,2010年注定是不确定性很强的一年。近期媒体上热议的几个问题,如商业工地物业税是否会优先征收;房价是否中幅下调;政府打压房价是否真出重拳;货币政策走向到底如何?就单以上几个问题来看好像正反两方面的答案都有非常充足的理由,看起来都很有道理。其实正确的思维是到上一层面来思考政策立意的问题,我们就能处于登高俯视之势,看得更准确一些。

针对2010年投资房地产的思考我想分三次以三个层面梳理一下思路,不知能否对大家有帮助。一是对2009年房地产市场的观察并试着解释其原因;二是从政策立意角度对今年房地产进行预判;三是提出投资房地产的具体建议。

第一篇   2009年北京房地产观察

为了看清市场,我选择了数据最全面、准确的北京市房地产交易管理网上的数字,北京市一手商品房成交的一些情况都登录在这里,通过数字观察有如下发现:

1.2009年北京市住宅房价变化趋势为:上半年持平,下半年的大涨中60%的贡献在10、11两个月。

2009年北京商品住宅成交均价为14457.77元/平米,较2008年的11267.22元/平米上涨了28%。通过观察以上数据我们可以得出一些有意思的总结,即2009年上半年房价并没涨,而下半年累计增长约27%中近六成是10、11两月造成的。

2009年房价大幅上涨的原因可能有极度宽松的的货币政策作为基础,加之政策引导信心的提升。特别是通胀预期加之实体经济因产能过剩不易赚钱,使大量的货币投到了住宅上,投资品的“反馈环理论”认为一种诱为价格上涨的原因,往往使更多的人“入场”购买,则价格上涨幅度过快等超过了“合理的上涨”,这样就造成了我们标题中的现象。

结论:作为投资品的房地产其价格上涨是在较短的时间内实现时,即使“大牛势”也是如此。

 

 

北京商品住宅季度均价:

均价(元/平米)

第一季度

第二季度

第三季度

第四季度

2008

12830

13010

11034

9294

2009

11523

13048

14350

16755

季度环比 

13%

1%

17%

09同比08年

-10%

0%

21%

33%

注:商品住宅为期房,现房总和。不包含保障性住房

 

2.2009年北京商业类地产价格没有涨

数字显示,2009年北京商业地产成交量大幅增加了30%,成交量达到220.7万平米,但价格仅上涨1.0%;2009年北京办公物业成交量大幅增加了83.7%,成交量达到286.6万平米,但价格仅上涨0.28%。

从投资到习惯来看可以解释为:投资者更倾向于购买住宅,这样必然造成住宅市场异常火爆,自然商业类地产就冷清了。

3.2009年末至今房地产市场进入观望期,但安全性资本仍大手笔投资地产。

在住宅量成交大幅缩水约50%的当下,SOHO中国旗下的佳盛中心(东三环的国际甲级写字楼)在2周的时间仍热卖了26亿,其中约20层是整层购买,单层的总价格为1亿元。购买者多为自用或安全性资本;所谓安全性资本是指他们从事能源、钢铁、矿山等“双高”行业(利润很高,风险也很高)。他们更信通货膨胀,不在意近期的租金收入,希望自己辛苦赚来的钱通过购买核心物业传承给下一代,投资的安全性是他们的首选。

反馈环理论:如果出现一个诱发因素致使资产价格在短期内上涨(或下跌)的结果超过了让诱发因素应该造成的结果。这是因为如果这一诱发因素使资产价格上涨,就会使投资者预期价格还会上涨且增强信心,结果使过多的投资者进入,造成价格在短时间内更大幅的上涨。

 

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苏鑫

苏鑫

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高和资本董事长,中国房地产界资深人士,曾任SOHO中国有限公司执行董事,其领导的SOHO中国销售团队创造了中国房地产界营销的神话。2009年苏鑫开创了中国首支人民币商业地产私募股权基金——高和资本,专注于投资商业地产。苏鑫先生毕业于同济大学,后又荣获中欧国际工商学院EMBA学位。苏鑫先生还担任中欧国际工商学院房地产同学会会长等职务。

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