对2010年投资房地产的思考

                         ----2010年1月30日

对于房地产来说，2010年注定是不确定性很强的一年。近期媒体上热议的几个问题，如商业工地物业税是否会优先征收；房价是否中幅下调；政府打压房价是否真出重拳；货币政策走向到底如何？就单以上几个问题来看好像正反两方面的答案都有非常充足的理由，看起来都很有道理。其实正确的思维是到上一层面来思考政策立意的问题，我们就能处于登高俯视之势，看得更准确一些。

针对2010年投资房地产的思考我想分三次以三个层面梳理一下思路，不知能否对大家有帮助。一是对2009年房地产市场的观察并试着解释其原因；二是从政策立意角度对今年房地产进行预判；三是提出投资房地产的具体建议。

第一篇   2009年北京房地产观察

为了看清市场，我选择了数据最全面、准确的北京市房地产交易管理网上的数字，北京市一手商品房成交的一些情况都登录在这里，通过数字观察有如下发现：

1．2009年北京市住宅房价变化趋势为：上半年持平，下半年的大涨中60%的贡献在10、11两个月。

2009年北京商品住宅成交均价为14457.77元/平米，较2008年的11267.22元/平米上涨了28%。通过观察以上数据我们可以得出一些有意思的总结，即2009年上半年房价并没涨，而下半年累计增长约27%中近六成是10、11两月造成的。

2009年房价大幅上涨的原因可能有极度宽松的的货币政策作为基础，加之政策引导信心的提升。特别是通胀预期加之实体经济因产能过剩不易赚钱，使大量的货币投到了住宅上，投资品的“反馈环理论”认为一种诱为价格上涨的原因，往往使更多的人“入场”购买，则价格上涨幅度过快等超过了“合理的上涨”，这样就造成了我们标题中的现象。

结论：作为投资品的房地产其价格上涨是在较短的时间内实现时，即使“大牛势”也是如此。

北京商品住宅季度均价：

2．2009年北京商业类地产价格没有涨

数字显示，2009年北京商业地产成交量大幅增加了30%，成交量达到220.7万平米，但价格仅上涨1.0%；2009年北京办公物业成交量大幅增加了83.7%，成交量达到286.6万平米，但价格仅上涨0.28%。

从投资到习惯来看可以解释为：投资者更倾向于购买住宅，这样必然造成住宅市场异常火爆，自然商业类地产就冷清了。

3．2009年末至今房地产市场进入观望期，但安全性资本仍大手笔投资地产。

在住宅量成交大幅缩水约50%的当下，SOHO中国旗下的佳盛中心（东三环的国际甲级写字楼）在2周的时间仍热卖了26亿，其中约20层是整层购买，单层的总价格为1亿元。购买者多为自用或安全性资本；所谓安全性资本是指他们从事能源、钢铁、矿山等“双高”行业（利润很高，风险也很高）。他们更信通货膨胀，不在意近期的租金收入，希望自己辛苦赚来的钱通过购买核心物业传承给下一代，投资的安全性是他们的首选。

反馈环理论:如果出现一个诱发因素致使资产价格在短期内上涨（或下跌）的结果超过了让诱发因素应该造成的结果。这是因为如果这一诱发因素使资产价格上涨，就会使投资者预期价格还会上涨且增强信心，结果使过多的投资者进入，造成价格在短时间内更大幅的上涨。