——高质量片区更新的三次“进化”

核心导读：

站在金丝雀码头的摩天大楼下，你会感到一种冰冷的精英感；而走进国王十字的卸煤厂，你却能看到科技新贵和街头艺术家在喝同一杯咖啡。

为什么谷歌最终选择了后者？

本文整理自近期城市更新论坛的发言，探讨如何让旧城进化成“新物种”。

中国城市更新已进入深水区，我们有很多的疑问，其中最重要的问题会是什么呢？

我问了AI：“在未来的20年，什么样的片区会死掉？”

AI回答：“那些只有漂亮的建筑，却没法让人‘偶遇’的地方，会成为城市的‘化石’。”

我也很赞同，“没错。为了避免成为化石，我们需要完成三次关键的进化。成为新的物种。”

01 第一次进化：理念

从“园区思维”到“生态思维”

金丝雀码头摩天大楼 vs 国王十字卸煤厂

那个价值千金的问题

“为什么谷歌放弃了金丝雀码头的摩天大楼，选择了国王十字的煤气厂？”

这是理解第一次进化的起点，也是新旧物种的一场对决。

伦敦双城记

旧物种：金丝雀码头（大拆大建）

它虽然创造了10万个岗位，成为了全球金融中心，但它也是一座“精英飞地”。

感受： 冰冷的摩天大楼、严重的距离感。

代价： 原住民被迁离，文化空心化。

结局： “由于缺乏生态多样性，它在夜晚是一座死城。”
 

新物种：国王十字（有机更新）

这里成为了世界的创新中心。它不仅留住了人，更留住了“城市记忆”。

特征： 40%的公共空间、保留了20处历史痕迹（如谷仓广场）。

进化点： 它不再是一个“园区”，而是一个“生态”。

知识发酵场

这是一个让科技精英与街头艺术家能在同一个咖啡馆偶遇，并激发灵感的地方。
 

胜负已分

我们从三个维度评估：

经济活力： 国王十字的“混合业态”完胜单一金融。

社会包容： 40%可负担住房，避免“绅士化”。

文化传承： 工业遗址（如卸煤厂）赋予了空间叙事张力。

金句收藏

谷歌选择的不是一栋楼，而是有创意的工作与生活方式。

这是科技感与烟火气的极致碰撞。
 

启示

我们要警惕只建空间的“园区思维”，需从硬件建设转向社区生态培育。

政府/国资：做底盘（统筹主体）。

市场机构：做应用（激发活力）。

02 第二次进化：产品力

从“交付空间”到“运营情绪”

曼谷伽利略绿洲的斑驳墙面 & EmSphere的工业风内景

审美疲劳的困境

当千篇一律的“精致”成为一种审美疲劳，我们靠什么唤醒麻木的消费者？

曼谷商业的双重样本

曼谷的案例揭示了未来商业正从“仰视的殿堂”回归“平视的日常”。

1. 伽利略绿洲（向内的静谧）

打法： 极简修缮 + 慢生活社群。

成本： 单方造价极低（约1000元），保留老墙与苔藓。

感受： 空间让人卸下防备，有极强的松弛感。

核心逻辑： “不完美的真实感” > “精致的虚假感”。

2. EmSphere（向外的狂欢）

颠覆点： “没装修完就开业”。主动保留管线与混凝土，把装修权交给租户，形成“共创”。

时空颠覆： 日间是美食市集，夜间是酒吧集群，空间利用率倍增。

进化逻辑： 商场融入城市功能，成为品牌与消费者共同创作的舞台。

金句收藏

商场不再是高高在上的殿堂，而是“城市生活的放大器”。

存量时代的精神内核：不是在完美的大理石上抛光，而是在斑驳的墙面上，让年轻人写下自己的故事。

启示

资源重置： 节省装修预算转投内容运营。

角色转变： 开发商从“房东”进化为“策展人”。

但是，做生态、做非标内容需要时间。“慢钱”从哪里来？

03 第三次进化：资本论

从“持有资产”到“经营流动性”

大资管河流模型图（不良资产->增值资产->REITs）

核心问题

钱从哪里来？如何让资产流转起来？

大资管的河流

旧物种（静态持有）： 借钱->盖楼->收租。一旦租金下降，资产成为一潭死水。

新物种（资产流动）： 打通“三大资产池”，让资产变成流动的河水。
 

源头（不良资产池）： 淘金。从法拍中筛选矿藏。

中游（增值资产池）： 炼金。通过空间改造+运营升级，点石成金。

大海（REITs资产池）： 变现。通过公募/私募REITs退出。
 

两次流动创造价值

首次流动（不良 → 增值）： 靠“改空间+换内容+调结构”让租金翻倍（如融中心案例）。

二次流动（增值 → REITs）： 靠Pre-REITs基金作为上市前的“预科班”，实现轻重分离（如九州通案例）。

金句收藏

不动产的未来不在于“不动”，而在于“流动”。

大资管就是这条河流的疏通者。

结语：进化的终局

回顾这三次进化，我们看清了高质量片区更新的全貌：

理念观（土壤）： 从造房到造生态。

产品力（植物）： 从精致疏离到粗糙亲密。

资本论（水源）： 从资产持有到流动管理。

让我们成为这场进化的推动者。
 

互动话题

在你的城市里，是“精致的空壳”多，还是“有趣的灵魂”多？

欢迎在评论区聊聊你看到的“新物种”。

原文发布于 2025 年 11 月 30 日