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文/高和资本董事长苏鑫、庄凌顾问董事长张映光

靴子终于落地了,但结果明显扑朔迷离。

这是上一轮调控的大结局,还是新一轮调控的发轫?许小年说,博弈论中有个说法,最后一局不算局。华生——“价格双轨制”理论的提出者——则认为,以税收手段调节为主的该轮调控,正走在正确的道路上。

但究竟如何评价,却仍绕不开国五条细则出台的背景。

暂且抛开如今被炒得沸沸扬扬的细则内容,国五条细则在两会召开前这一敏感时期出台,仿佛从二楼扔下来的靴子,显得有些突兀。此次出台的调控政策与过去历次国字号调控政策有几点细微的差异,引人玩味。

首先,签署国五条细则文件的仅有国务院办公厅一个部门,与以往各个部委联合签署的惯例形成强烈反差,而这也引发了此轮调控未经各部委统一意见的猜疑。

而此后住建部部长姜伟新在接受记者采访时表示,并不清楚细则出台背景。以及财政部财政科学研究所所长贾康在公开场合对细则落实效果的一些质疑似乎也正佐证着什么。

最后在一片反对声中,住建部副部长齐骥则表示,会有避免“误伤刚需”的保护措施。

这一切都令人猜测,新国五条代表的是调控的旧思路,还是新政的新思维?

对新国五条细则的质疑主要集中在二手房交易环节税收的从严征收,从原来按总价的1%从严为按价格差额的20%。考虑到这几年房价的涨幅,这无疑等于大幅提高交易环节税收,将会是对二手房交易市场的打击。

一些分析人士认为,这项严厉的政策可能是针对近期土地市场的异常活跃和土地价格的快速上涨。

中国指数研究院数据显示,2013年2月全国300个城市共推出土地2846宗,同比增加38%;其中住宅类用地成交楼面均价为1697元/平方米,同比上涨49%。而二手房方面,2013年1月,13城市二手房成交总量一举突破“七万大关”,高达74136套,环比上涨9.27%,同比上涨436.87%,创下历史最高记录。 近两月26城市二手房挂牌价伴随着成交量“水涨船高”,整体涨幅保持稳定。

这些现象再结合资本市场地产股票持续回涨的一系列信号,似乎与2009年房地产市场的V型反转前的市场颇为相似。但是,即使在调控政策出台落地前的24小时,作为市场的旁观者,仍可窥见中央和地方政府深层博弈的痕迹。有媒体称,调控政策在出台两日前已成文,但颁布前一天,北京市场土地单日成交达到107亿,而调控政策在土地成交后才落地。难道扔靴子的手,真的为了107亿举了两天吗?难道这又是一场跑完百米后才响起的发令枪马?我们只能猜。

但无论如何,新国五条细则令房地产行业从国五条出台后长出一口气的盲目乐观中一夜惊醒——针对房地产的调控并未出现放松的迹象。房价与政治的高度关联恐怕令任何执政者都不敢轻易放松勒在房地产脖子上的缰绳。因为房价已成为评价政府政治信誉的指标之一。

为此,反对者们的观点一如既往。潘石屹认为,交易环节征税会影响二手房释放,降低供给,反而会抬高房价。陈淮说,龙虾尚且只有三吃,土地征税还要几吃?房地产二手房交易所得税是对土地的多重征税,既不合法也不合理。

但是落地的靴子不可能再仍回到窗子里。尽管这又是一只不合脚的靴子,但仍然要穿着它走路。于其怨声载道,不如冷静的判断调控可能的新方向。显然,单纯依靠行政命令的手段,简单粗暴地调控房地产市场,已越来越不被人所认可。

尽管方向已转向税收方式,但新国五条仍未跳出行政命令的圈子,而我们更希望它是行政命令式调控的最后一局。

最后一局不是局,从新国五条来看与之前的调控有明显的差异。依照华生的观点,真正的调控是由交易税、所得税、房产税等多层次税种组成的一套组合拳,将可能取代过去的行政命令,变成房地产调控的主要武器。也许此次废除1%交易税,而转为20%所得税只是新政的一个开端。

但毫无疑问,2013年房产税在各主要城市的快速落地,才是房产调控三大战役的主旋律。在这一主旋律下,我们认为,住宅去投资化将是一种不可逆转的趋势。无论是旧有的调控思想,还是新政新思维,都不可能放任一线城市住宅价格大幅上涨。而税收杠杆的应用只会将住宅价格牢牢地压在五指山下。这一系列政策震荡也许才只是开端,因为房地产下半场的哨声已经吹响,下半场要有新的规则。房地产投资也要有新的思维。政府靠卖地就挣钱,卖房人靠买地挣钱,买房人靠炒房赚钱的时代已经一去不复返了。

附件:业内人士的观点汇总

潘石屹:微博

内容及观点:

中国的房地产人均住房面积已经超过35平方米,各种数据来源不以,35平方米是根据人口普查等权威数据判断。总量已经不缺了,再不是人均7平方米的年代了。更何况开发商手中屯着不少的土地,上市公司中土地储备超过1亿平方米建筑面积的有两家,超过5000万方平米的公司比比皆是。在正常的市场中根本不用担心房价上涨的压力。只是有人房多,有人没房子住。在正常的市场中根本不用担心房价上涨的压力。只是有人房多,有人没房子住。解决的办法应该采用大禹治水的办法,要疏导,要流通。而不是大禹他爹鲧的办法去堵。

应从第三套房子开始征收房产税,一些人买了许多房子空在那里,是资源的巨大浪费,持有这些房子没有成本,又能坐等升值。一些年轻人没有房子住,怨声载道。通过收房产税,可以把这些空置房逼到二手房市场,形成市场的供应,供应量大了,房价就自然降下来了。

但是征收房产税前要先联网,才能知道一家有几套房子。70个大城市每个城市自己的网上房屋签约系统建立已经七、八年了,把这些城市的系统联在一起应该不难。新浪、搜狐、淘宝、QQ有这方面的经验和人才,可以请他们给政府帮忙。我想一个月会搞掂。

征收房产税也不能只征商品房的,而违法建筑、“小产权房”不征,这样就更不公平了。要尽快解决违法建筑和“小产权房”的问题,或罚款,或改正,或补交出让金,让这些房子合法,也让住在这些房子中的人心里踏实。为下一步征收房产税打下一个好的基础。

在实施以上政策的同时,免几年二手房交易所有税费,让房子充分的流通起来,让一个被扭曲的房地产市场得到释放,房价自然会降下来。如果房价还降不下来,再提高房产税。尤其是多套房子的税率,如五套以上更高的房产税税率。而不是相反,不征收房产税,反而增加交易过程的税费,阻碍流通。这样上市的二手房就更少了。市场上供应量少了,房价自然就会上涨了。

陈淮:微博

内容及观点:

二手房差额征20%个税,这政策一直若此,并非新加;只是过去很多地方采取了按房价1%全额征收的简易税率。现有三问:一是房改房价中是含有职工几十年工龄折扣的,按此计买入价征个税公平吗?二是若加税后卖方降价但买方增支,这是降房价还是涨房价?三是二手房需求被迫转向新房市场,开发商岂不大乐?

房子会增值吗?增值的是土地。这道理谁都懂吧?政府收了土地出让金,开发商交了土地增值税,买房人再转让时仍需按全额缴1%土地增值税;卖房差价来源不还是地吗?再征20%个税,将来再征房产税。嘿嘿,龙虾也就一虾三吃吧?政府您打算在土地增值上几吃啊?听说不是要让更多人民群众分享城市化的好处吗?

董藩:微博

内容及观点:

要看到此前北京等热点城市交易的急剧上升、房价的上涨,是几年来一些合理需求被限购限贷政策严重挤压、推后,在无法承受时的决堤、爆发,是一种报复性反弹,也是对行政干预效果的事实性差评。若不能对其科学认识,还是斗气,一味打压,不但达不到目的,还将制造下一轮的暴涨,更偏离了执政为民的宗旨!

任志强:微博

内容及观点:

坚持市场化改革大约是句空话!价格是市场供求关系的信号。当市场无法用价格传递正确的供求关系信息时,可能扩大投资增加供给吗?一个不能让供给主动增加的政策会是好的政策吗?尤其是当一手市场供给短缺时,二手房扩大供给是对市场的补充。当这个补充也被税收而抑制时,只会让消费者少了更多的选择。

许小年:微博

内容及观点:

"十条"没管用,"五条"就能管用?为什么N条的蠢招儿接连不断?想用今天的错误证明昨天错误的正确性。其二,自始至终不懂市场,迷信行政权力。第三,不必承担政策失误的成本。博弈论中有个说法,"最后一局不是局"

杨红旭:微博

内容及观点:

国五条细则新鲜出笼!非常重要的、具有新意的三条:1、限购进一步升级,明确了统一标准!2、二手房的个调税,由交易总额的1-2%,从严按差额的20%征收!3、少数高房价城市,将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率!其他还有诸多细节,值得关注。另外,以国办名义下发,而非部委分头行动,规格较高!

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苏鑫

苏鑫

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高和资本董事长,中国房地产界资深人士,曾任SOHO中国有限公司执行董事,其领导的SOHO中国销售团队创造了中国房地产界营销的神话。2009年苏鑫开创了中国首支人民币商业地产私募股权基金——高和资本,专注于投资商业地产。苏鑫先生毕业于同济大学,后又荣获中欧国际工商学院EMBA学位。苏鑫先生还担任中欧国际工商学院房地产同学会会长等职务。

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