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425日我应邀参加“2014城市观点论坛苏州行”活动,针对商业地产的风险和投资机会,我认为主要有以下几点:

商业地产最大的风险:散售

今年初苏州突然公布了国内唯一一个商业地产的政策,对商业地产的销售做了很多的限制,这给我们一个思考,到底商业地产的风险在哪里?有的人说供应量太大,太集中,有的人说运营有很多问题。但是在我看来,最大的风险应该是在散售。

为什么有风险还要散售呢?因为商业地产需要钱,但是我们没有钱。虽然金融产品多,支持商业地产的太少,所以开发商惯性的就是销售,当然商业地产也是如此。

这样问题就出现了,商办物业散售以后,造成了小业主之间的互相竞价,租金就迅速下降,这样造成资产的价值就大幅度的缩减,不能达到这个资产应有的水平。

 

 

商业地产散售的解决方案:资产精装修

住宅在十年前大量的都是毛坯房,实际上公寓都已经精装修了,其实散卖的商业地产也必须要做精装修。这个理念很简单,就是客户在买这个投资品的同时要签资产管理协议,这样才能够让资产类似于单一的业主,不会出现小业主之间的互相竞价,出租就是一个市场化水平的出租,租金和租客就能达到应有的水平。租金上去了,资产的价值自然就能上去。但是我要强调一下,我们为什么叫资产精装修呢?因为很多投资人是私营企业家,对资产管理不是很理解,精装修能够让大家听明白。

资产精装修不是我们说的包租,包租是一种营销手段。更不是统一的出租,关键是你要跟投资人产生一种法律的托管关系。说起来容易,这个实际上对资产管理公司是有巨大挑战的,首先必须是大的投资人,小的投资人是很难接受的。

我们通过资产管理的形式通把这个管理权拿到以后,就可以提升资产的价值。这是可行的,如果散售时物业的租金的是5块钱,我们通过资产精装修是6块钱,虽然只涨一块钱,但是由租金定的未来的价值就产生了巨大不同,资产价值就差了20%。我有一个大胆的预言,未来不光是公寓是精装修的,我们散卖的商业地产也必须做资产精装修。

 

 

资产精装修的实例:上海静安高和项目和苏州乐嘉汇项目

高和在上海投资的静安高和项目,通过资产精装修,半年内租金从4块上涨到75,成为上海租金上涨最快的写字楼。同时,项目不到半年就销售超过12亿元,成为2013年上海市场上散售写字楼项目的销售冠军。

高和在苏州投的项目叫乐嘉汇,它有写字楼,有商业,也有服务式公寓。投资型服务公寓出租的目标群体是一个月、几个月的商务人士,而商务人群的出资是比较高的。其实服务式公寓没有那么容易做,必须要有品牌的运营商,有专业的资产管理公司。我们跟中国目前最大的服务式公寓运营商中控股来合作。这说明不光是写字楼可以做资产管理,资产精装修,服务式公寓一样可以

我们说商业地产有风险,主要是因为散售,而且没有看到散售所遇到的风险。现在我们已经看到万科开始做资产管理了,其他很大的开发商也开始做资产管理了,这是给我们的一个启发,也是未来商业地产市场发展的必然方向。

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苏鑫

苏鑫

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高和资本董事长,中国房地产界资深人士,曾任SOHO中国有限公司执行董事,其领导的SOHO中国销售团队创造了中国房地产界营销的神话。2009年苏鑫开创了中国首支人民币商业地产私募股权基金——高和资本,专注于投资商业地产。苏鑫先生毕业于同济大学,后又荣获中欧国际工商学院EMBA学位。苏鑫先生还担任中欧国际工商学院房地产同学会会长等职务。

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