4月25日我应邀参加“2014城市观点论坛苏州行”活动，针对商业地产的风险和投资机会，我认为主要有以下几点：

商业地产最大的风险：散售

今年初，苏州突然公布了国内唯一一个商业地产的政策，对商业地产的销售做了很多的限制，这给我们一个思考，到底商业地产的风险在哪里？有的人说供应量太大，太集中，有的人说运营有很多问题。但是在我看来，最大的风险应该是在散售。

为什么有风险还要散售呢？因为商业地产需要钱，但是我们没有钱。虽然金融产品很多，但支持商业地产的太少，所以开发商惯性的就是销售，当然商业地产也是如此。

这样问题就出现了，商办物业散售以后，造成了小业主之间的互相竞价，租金就迅速下降，这样造成资产的价值就大幅度的缩减，不能达到这个资产应有的水平。

商业地产散售的解决方案：资产精装修

住宅在十年前大量的都是毛坯房，实际上公寓都已经精装修了，其实散卖的商业地产也必须要做精装修。这个理念很简单，就是客户在买这个投资品的同时要签《资产管理协议》，这样才能够让资产类似于单一的业主，不会出现小业主之间的互相竞价，出租时就是一个市场化水平的出租，租金和租客就能达到应有的水平。租金上去了，资产的价值自然就能上去。但是我要强调一下，我们为什么叫资产精装修呢？因为很多投资人是私营企业家，对资产管理不是很理解，精装修能够让大家听明白。

资产精装修不是我们说的包租，包租是一种营销手段。更不是统一的出租，关键是你要跟投资人产生一种法律的托管关系。说起来容易，这个实际上对资产管理公司是有巨大挑战的，首先必须是大的投资人，小的投资人是很难接受的。

当我们通过资产管理的形式通把这个管理权拿到以后，就可以提升资产的价值。这是可行的，如果散售时物业的租金的是5块钱，我们通过资产精装修是6块钱，虽然只涨了一块钱，但是由租金定的未来的价值就产生了巨大不同，资产价值就差了20%。我有一个大胆的预言，未来不光是公寓是精装修的，我们散卖的商业地产也必须做资产精装修。

资产精装修的实例：上海静安高和项目和苏州乐嘉汇项目

高和在上海投资的静安高和项目，通过资产精装修，半年内租金从4块上涨到7块5，成为上海租金上涨最快的写字楼。同时，项目不到半年就销售超过12亿元，成为2013年上海市场上散售写字楼项目的销售冠军。

高和在苏州投的项目叫乐嘉汇，它有写字楼，有商业，也有服务式公寓。投资型服务公寓出租的目标群体是一个月、几个月的商务人士，而商务人群的出资是比较高的。其实服务式公寓没有那么容易做，必须要有品牌的运营商，有专业的资产管理公司。我们跟中国目前最大的服务式公寓运营商中富控股来合作。这说明不光是写字楼可以做资产管理，资产精装修，服务式公寓一样可以做。

我们说商业地产有风险，主要是因为散售，而且没有看到散售所遇到的风险。而现在我们已经看到万科开始做资产管理了，其他很大的开发商也开始做资产管理了，这是给我们的一个启发，也是未来商业地产市场发展的必然方向。