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北京房价明年上半年会涨吗?

樊家村?没错,就是樊家村!一个处于非传统热点板块的丰台樊家村地块,1021日经过104轮激励的角逐,最终被葛洲坝以49.5亿元、楼面地价近7.5/平米的价格摘得。而且,最有趣的是参与者,首创中粮天恒联合体、龙湖保利首开平安联合体、万科金融街联合体、中铁置业中铁投资联合体、方兴、中铁建、金地等都参与其中,几乎囊括了国内的主流房企。一叶知秋,未来半年之内北京的房价势必会上涨!

最近和住建部的一位领导兼好友聊天,他说的一个观点很有趣:“两端好,中间差;两头热,中间冷。”从房地产销售市场来看,一线城市和1.5线城市的去化相对乐观,县级城市的房价也在稳步上扬,但三四线城市的房地产市场明显偏冷,去化压力巨大;从土地的投资市场来看,一线城市地王频出,尤其是上海和北京。相反三四线城市的土地无人问津。

我非常认同上述的观点,并且坚定的看涨明年上半年北京的房价。判断的逻辑主要包含土地市场的狂热资金因避险而引发的一线城市聚集效应;以及利率的下行引发购房成本的降低。相关的理论支撑就是诺贝尔经济学奖得主席勒的反馈环理论

据中国指数研究院的统计数据,上海2015年前三个季度的一手房成交面积依次同比增长-0.5%99.8%83.7%;成交价格同比增长:11%20.3%21.6%。北京2015年前三个季度的一手房成交面积依次同比增长12%75%44%;成交价格同比增长:-3%7%25%。从目前的成交数据来看,京沪的房地产市场已经有明显的回暖。北京的市场热度相比上海稍微慢一些。但随着这一轮地王的刺激,相信不久之后也将进一步上扬。

1023日金隅大成经过41轮竞拍,最终以商品住宅楼面价5.25万元/平米的价格摘得顺义后沙峪地块;1020日葛洲坝经过104轮激励的竞拍,以商品住宅楼面地价接近7.5万元/平米的价格摘得北京丰台樊家村危房地王;910日懋源地产以5.26/平米的高价摘得孙河西甸村地块。无独有偶,上海的土地市场更为火热,许多外环地块也被竞相举牌。1014日中南建设以5.73亿元摘得奉贤区南桥新城地块,溢价率高达98.4%,这也是中南建设首次进入上海市场;925日平安集团联合杭州滨江集团以34.7亿元摘得宝山区大场镇地块,溢价率达91.7%,刷新区域单价地王记录;7月金融街以88.15亿元摘得上海闸北区火车站北广场地块,刷新了区域总价地王记录。

土地市场的狂热主要是因为资金因避险而聚集。我们详细梳理了上海今年前9个月的拿地企业。排名第一的竟然是华发股份,一家珠海本地的龙头国有开发商。前9个月拿地资金总投入158.5亿元,同比上涨了568.6%。如果我们进一步剖析这些一线城市疯狂拿地的房企,会发现一个普遍的特征。随着利率的下行,这个机构以企业债的形式在资本市场获得了大量低成本的资金。这些资金不仅追求安全性,同时也必须在一定时间之内完成投资。

关于降息,从购房人的角度而言,购房成本也有非常明显的下降。从201411月开始的这一轮降息,经过6轮降息。基准利率从6.55%下降至4.9%,如果我们以等额本息10按揭款购买一套500万的写字楼计算,月均还款额已经从3,0147元下降至2,7604元。

北京房价明年上半年会涨吗?对于这个问题,上面的分析更多是从过去从业经验的判断。其实从理论上,诺贝尔经济学奖得主席勒在《非理性繁荣》中进行了非常详实的分析。他在研究了美国近百年股票的涨跌情况后,席勒提出了反馈环理论。他发现,在股票市场如果出现一个诱发因素,往往使股票的价格上涨或下跌的结果超过了此诱发因素应该造成的结果。这是因为,如果一个诱发因素使股票价格上涨后,就会使投资者预期价格还会上涨且增强上涨的信心,结果使过多的投资者进入,造成价格更大幅的上涨,这就形成一个自发的反馈环,即使不再有新的外力,价格也会不断上涨。

本质上房价剧烈上涨的原因就是双反馈环的互相促进。第一个反馈环是地王推动的一手房价上涨。当大量的资金聚集一哄而上创造地王神话时,这会使其他开发商产生错觉,市场转好、地价要上升了。于是就会有更多开发商追逐新推出的土地,地王再次出现,从而再次推动一手房价的上涨。

 第二个反馈环是一手房推动二手房价格的上涨。从媒体看到土地上涨及“日光盘”的大肆渲染,小业主自然有动力提高二手房的卖价;开发商注意到二手房涨价,也会要求自己的营销副总提高一手房价格;买房人一看自己刚犹豫了几天房子就涨了几十万元,能不赶紧出手吗?这样更多买家就涌来了,又会推动新一轮房价上涨。 

 

从行业的长期健康发展来看,北京房价快速上涨肯定不是好事,我们需要深刻理解其背后的变化逻辑。艺术品的定价公式或许能给我们一些启示,“价格=价值+稀缺性+情绪指数”。这个“情绪指数”的诱因就是地王频现,且这种情绪在开发商之间互相传染。

(作者系高和资本董事长苏鑫,文章近期将发表于《地产》杂志)

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