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房地产投资的下一个风口—“城市更新”

未来的房地产的机会不在于“高价拍地”和“八爪鱼式的创新”。

最近看到两个现象:现象一:所有的一线城市,开发商都在不断地高价拿地。比如在北京的丰台拍出了7.5/平米的楼面价,粗算新房要卖到15/平米才能保本,这是行业的风口机会吗?显然不是。造成这种现象背后的原因是:现在二三线城市房地产行业不赚钱,而开发商又在货币宽松的情况下容易融资,五年期的贷款利率只有百分之四点几,为了避险,开发商只能跑到一线城市高价拿地,但这不是行业的风口机会。房地产行业已经不是短跑时代,而是进入了“马拉松”时代。以前传统的房地产模式是类似于短跑的三高模式:高周转、高利润、高杠杆。但现在这个模式都无法存续了。而要像跑“马拉松”一样,靠韧性,稳步慢跑,从赚快钱到赚慢钱。

    现象二:还有一些具有互联网意识,且资源强大的大开发商搞各种“八爪鱼”式的创新,就是你所能想到的所有细分市场他们都进入。然而因为精力分散,不够精专,激励不够,导致他们无法把各种商业模式打通,最后会成为自身的拖累。

 

行业的风口机会到底在哪儿呢?我认为其中重要的一个机会就是“城市更新”。

现在随着地价的上涨,面包已经没有面粉贵了,一线城市很多核心地段的存量房价格远不比不上新拍地块的楼面地价。通过收购存量房进行改造升值,这将成为未来的行业机会,同时也顺应了城市发展的需要,它的内涵远不只是经济意义,还承载了更广的城市文化、未来生活的意义。

美国纽约有一个“高线公园”(High Line),原来是一条废弃的铁路线,政府想要拆除,但因为有市民反对,组织起NGO进行保护,最后政府还是顺从了民意,决定进行“城市更新”,将其重新进行园林、人文、建筑方面的规划设计,最后呈现出了一个世界级的经典“城市更新”案例。如今的高线公园不仅成为纽约城市文化的名片,也成为市民及观光者的休闲娱乐的圣地,同时带来了周围经济及产业的繁荣。

高线公园改造前】

【高线公园改造前】

【高线公园改造后】

【高线公园改造后】

中国一线城市很快就会迎来“城市更新”的热潮。

住建部秦虹主任曾与我们联合做过一次关于存量房时代的研究,研究的成果是,中国一线城市北上广深在2013年已经全部进入了存量房时代(存量房交易量大于新房交易量)。当时我们在业内公布这个结论的时候,还未能引起很多人的关注。两年后的今天,我们再观察行业内的变化时,发现已经有一大批同行开始实践存量房改造了。建筑规划理论中有一个专有名词叫作“城市更新”,恰巧与存量房改造很贴合。最近中国指数研究院公布了一个“城市更新”的标杆项目榜单,获奖的有:新世界的K11, 静安高和大厦、上海八号桥创意园、万科张江国际创新中心、京广中心、高和蓝峰大厦、新派公寓、中关村互联网金融中心、太阳新天地、华润1234space,高和也有幸当选。今天参加“城市更新”论坛的还有万科的同仁,他们也带来了“城市更新”的实践案例。如果我们放眼国际的话,现在发达国家毫无例外地都已经进入到了“城市更新”时代。以美国住宅为例,美国每年房屋交易500万套,但满足500万套住房需求的90%是二手住房,新房只满足需求的10%左右。走在曼哈顿的街道上,你会发现哪里都有脚手架的身影,这个城市时刻都在悄无声息地进行着“城市更新”。中国一线城市也很快就会迎来“城市更新”的热潮。

“城市更新”为什么会成为行业风口呢?

高和这六年一直在进行“城市更新”的实践,感触很深。我们在上海南京西路静安寺改造了“中华企业大厦”,现在更名为“静安高和大厦”。当时收购的时候,外形老旧,属于90年代的建筑风格,经过设计改造,租户更迭,现在不仅焕然一新,而且租金几乎增长了一倍。后来发现政府也非常支持,因为政府既希望城市面貌改善,也希望租户品质提升,从而增加税收,一举两得。

    高和在北京的北二环新街口还做了一个“城市更新”项目,这个项目原来是新加坡星狮集团的“星街坊购物中心”。这个地方非常好,人流也不错,但由于电商的冲击,生意惨淡。如何把它的租金提高呢?我们想把它改造成写字楼。因为这个区域离金融街比较近,金融街的写字楼租金不仅奇高而且是一房难求,而此处的商业的租金平均才4块钱,将他变成一个在区域范围内高品质的写字楼,租金提升一倍,都可能成为现实。

“城市更新”为什么会成为行业风口呢?不是地方政府推动,而是市场需求以及成本逐利造成的。以前做购物中心,商家需求大,现在商家遭到电商的冲击,付租能力不如写字楼租户,再加上新拍地块成本较高,这就产生了推动“城市更新”的潜在动力。再加上政府又有改善城市面貌、增加税收、体现城市文化的需求,几种合力自然会促成行业发展的趋势。我们现在看到了很多“城市更新”的新芽:有酒店改造成写字楼的,有厂房改造成写字楼和公寓的,还有将家居卖场改造成写字楼和众创空间的,还有将酒店改造成长租公寓的。这些都如雨后春笋在蓬勃生长。而且政府已经开始出台引导扶植政策:深圳已经成立了“城市更新局”;上海在年初搞了一个《城市更新管理办法》;北京走得慢些,但因中央政府限制北京在城市衷心趋势的开发,相信明年北京会有很多的支持城市更新政策出台。

 

    做好“城市更新”最核心的能力是什么?第一是资产管理能力,第二是服务创新能力。

第一是资产管理能力。什么叫资产管理能力?你可以把它想象成拿了一个楼(资产),之后需要做重新定位、设计改造、招商运营、销售退出,这一系列的管理环节就是城市更新中的“资产管理”。它的目的是要让你的金融投资产生闭环,给投资者创造价值。但要做好“资产管理”绝非易事,它需要标准化和专业化。我们给资产管理列出了12个流程。每一个流程都会涉及很多部门的配合协调。只有做好资产管理,才有可能让你的资产升值,资产升值后基金投资才会有回报。所以在未来的行业发展中,你只有具备出色的资产管理能力,你才具备让投资人放心的基金盈利能力。

第二是服务创新能力。这其实是一个软性提升资产价值的方法。我们靠创新与服务来提升写字楼租金,从而提升资产价值。为了让租户有一个更加健康的环境,在高和蓝峰大厦里,我们使用了霍尼韦尔的除雾霾净化器。我们还请来了当代著名设计师“邱志杰”老师,进行现代装置艺术设计。他在写字楼大堂里面放置了一块公元5000年的倒计时钟,时刻提醒忙碌的都市精英们对于时间价值的理解。他还在我们每一层楼道内1.2米高的地方书写《黄帝内经》,让远古时代的关于天、地、人的深邃思想走入现代人的视野。楼下还有一棵铜制的四季树,树叶是一个个的中国汉字,太阳升起后地面上会被投射出不同的字影,随着太阳的移动,字影也在变幻,赋予了没有生命的物体以精神的灵动,发人深思。

【四季树】

高和蓝峰大厦空间改造设计师付邦保先生在镌刻“黄帝内经”的写字楼空间内的婚纱照

Hi Talk

我们还在高和蓝峰的顶层做了一个跨界、跨代的创客空间—Hi Talk。在这里可以举办各种跨界、跨代、跨主题的社群活动,还可以为楼内租户提供各种会议室和交流空间。你可以席地而坐,听听来自不同亚文化社群人们的高谈阔论,也可以在这里寻找到创业途中的各种资源链接,充分感受“共享经济”和“场景体验”带来的加速度。这些软性的创新与服务,我相信都会为客户创造价值,并会提升资产价值,最终带来投资回报,形成各方共赢的利益闭环,这就是“城市更新”的机会所在。

 

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