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房地产重回投资时代

最近与几个媒体朋友交流,他们问我关于对现在房地产市场的看法,根据去年我们的实践以及近期与同行朋友们的交流,在此谈几点自己直觉的判断:

一线城市住宅重回投资属性

链家统计数据表明,2015年北京二手房总成交量约为20万套,较2014年增长了90%,其中二套房成交比例占60%-70%。这其中大部分为投资用途。为了能投资更多房产或者省税省利息,使得离婚率奇高。

住宅产品重回投资属性主要有两点原因:

一是相关政策的放松。在2010年限购限贷政策推出之后,“刚需”和“改善”需求一度成为了住宅市场的绝对主力,投资需求比例长期稳定在10%以下。而随着去年相关政策的放松,投资住宅的门槛大大下降。

二是散户投资者面对通胀风险和银行利率的下调,恐慌情绪加重,迫切寻找安全稳定的投资产品,大量进入住宅市场。另外,去年下半年股市低迷和“P2P跑路”现象频发,大众重归共识:还是地产投资最安全。房地产市场迅速升温,而且此次房价攀升的城市次序依然验证了之前有人总结的有趣现象:由南到北。最先涨价明显的城市是深圳,然后过渡到长三角:南京、苏州、上海,现在蔓延到北京。所以以后北方房地产投资者要时刻关注南方房价的涨跌了。然而随着跟风抢买以及投资者普遍使用杠杆,房地产投资风险也在迅速累积。

商办物业投资者中“小白”客户增多,投资者更加看重投资带来的“现金流”。

2015年北京的写字楼散售市场成交金额约120亿元,与14年几乎持平。由于核心区域新供应量很少,所以成交量多集中于丰台、大兴和通州板块。去年“高和蓝峰”写字楼在北京核心区域中的高端写字楼销售中排名第一。从客群分析来看,一类是传统安全性资本客户,他们有着“存钱罐心态”,投资目的是把现金流转化为核心区域的实物资产,抵御通胀。另一类是投资量级在两三千万的懂金融的高知高净值客户。他们熟悉金融产品,有国际化视野,投资理性,希望多用杠杆,并选择抗风险强且拥有稳定现金流的核心地段的现房写字楼。第三类客户就是首次投资商业地产的“小白”客户,去年这类客户数量最为庞大,他们看重写字楼比住宅的租金回报率要高,且出租相对容易,并追求低首付且有稳定租金现金流的项目。投资金额一般都在二三百万。

房价上涨的逻辑

如今的经济学界已经将人的心理因素对经济的影响考虑进去,这样能够更加合理地解释经济现象。诺贝尔经济学奖获得者席勒先生提出的“反馈环”理论,就很适用解释房地产投资现象。席勒先生认为如果一个诱发因素使股票价格上涨后,就会让市场信心放大,随后更多投资者进入,造成价格更快上涨,这就形成一个自发的反馈环。即使不再有新的外力,价格也会不断上涨,最终使得股票的价格上涨的程度远远超过了此诱发因素应该造成的影响,形成泡沫。房地产市场有“两个反馈环”,第一个反馈环是地王推动的一手房价的上涨。一手房价又带动新的地价再度刷新。第二个反馈环是一手房价带动二手房价的上涨,二手房价上涨又反过来推动一手房价提升。为此不断累积市场风险,形成泡沫。直到某个事件出现,或者看跌的情绪完全战胜了看涨的情绪,市场就开始跳水。

另外房价的上涨还受“情绪指数”影响,这种说法来源于艺术品市场:艺术品拍卖时,本来预计10个人参加,结果来了100个人,最后成交的价格一定会比预期要高很多,这就是情绪指数。房地产市场的情绪指数可以用二手房近一个月的“看房客户数量”来显示,这个数量越多,市场热度就越高,房价上涨的动力就越大。

普通购房者应该怎么做?

我有两点建议:第一,投资要选择安全性资产,即位于核心区域的品质好的住宅或者核心区域价值被低估的商办物业;第二,如果手中已有三套以上的住宅,应该果断将其中流通性差的卖掉。

未来房地产领域的机会在哪里?

毫无疑问,一线城市的房地产投资潜力大于二三线城市。而一线城市核心地段的供应量又少得可怜,只要一推出,就很快成为地王,而地王的游戏只有那些融资成本很低或者有投资压力的巨型房地产公司才能玩赚。它们拍下地王,只能做豪宅,才能收回成本。为此,忽视了核心区域大量价值被低估并且能够满足各种需求的老旧物业,建筑学中将老旧城区或物业的改造称为 “城市更新”。在一线城市已迈入存量房时代的背景下,“城市更新”将成为行业风口。而能够在这一领域获得成功的操作者,必须具备“资产管理能力”和“金融创新能力”。前一种能力让资产升值,获得投资回报,后一种能力是“城市更新”运作的保障。

高和一直在“城市更新”领域进行实践与创新,去年我们收购了位于北京北二环内靠近金融街的原新加坡星狮集团的“星街坊购物中心”,改名为“高和新街”。这是我们首次尝试把商场改造成写字楼,也是首个持有型写字楼。我们聘请了国内著名设计师王辉担任改造设计,设计风格融合现代与传统。同时我们会延续高和Hi Work写字楼品牌,营造一个富有体验感和交互感,具有共享经济理念的互联网时代的写字楼,满足金融街外溢租户的需求。Hi Work有三个理念:即共享空间促使成本降低,如会议室共享降低了办公成本;互动交流迸发更多的生意机会;艺术设计激发员工创新动力。

在房地产市场波动日益剧烈的当下,在细分领域中形成独特创新的产品品牌才是稳健发展的保障。

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