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预判:公募Reits将在半年内试点

大家对房地产调控和房产税争议很大,谁是谁非,理清思路的关键是认清中央经济工作会上提到的房地产政策的核心:要快速建立长效机制。

长效机制最可能的三个方向:

1、大力发展租赁住房(让年轻人有房住);

2、 适度发展共有产权房(让家庭过上稳定生活);

3、用房产税调节价格预期(调控商品房)。

然而租赁住房没有明确的退出通道就很难发展。近期相关高层大力调研证卷化中类Reits的优秀案例,如新派公寓、高和新街等,说明把公募Reits工具试点到租赁住房为时不远了。

在房地产调控的大背景下,资产证券化没有受到限制甚至适度被鼓励,我认为Reits意义有三点:

1、让商写类资产的定价机制更合理:资产的价格将是现金流折现来确定的,而不是用市场比较法或成本重制法,使开发商能钻空子——用高估值套银行的钱。

2、运营与资管能力被重视:有运营能力的PE或创新服务供应商将受到保险资本大鳄的青睐。

3、百姓有了更稳健的投资出口:百姓炒房多是不得已而为之,因为没有对冲通胀的稳健的投资方式。

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