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没人能看懂鄂尔多斯

4月11日,是鄂尔多斯的植树节,因为严重缺水,树木的成活率可能只有一半。但是,从东胜通向康巴什道路两旁的茫茫戈壁,已种满树苗,据说,自从鄂尔多斯开始大规模绿化后,河北树苗价格上涨了30%。

在鄂尔多斯,一颗树苗抽出新枝,需要一年的时间,这证明它熬过漫长的严冬,活了下来,但是,一座新盖的高楼拔地而起,却只需要很短的时间。2011年,鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平米,这意味着每天都有近6万平米住房推向市场,而鄂尔多斯市区人口仅有40多万,下辖各旗县全部人口,也只有160多万。

1994年,当潘石屹得知海南每个人必须购买20平米的房屋,才能消化掉当年数量巨大的新建住房之时,决定逃离海南,从而躲过中国第一场房市泡沫破裂引发的经济危机。

尽管,从各种统计数据上看,鄂尔多斯与当年的海南如此相似,但是,大部分当地人依然相信,鄂尔多斯的房地产市场没有泡沫,房价仍会持续上涨。

2010年,当中国大部分城市房地产市场因调控陷入低迷之时,鄂尔多斯住房成交面积超过了1000万平米,很多高端住宅项目,刚一推向市场,便迅速售罄。许多项目售价成功1.3万,个别项目甚至超过两万元/平米。尽管,在这1000万平米之中,二手房成交面积仅有17万平米,因为,既没有人愿意把新购买的房屋转让出去,也没有人愿意买旧房子。

甚至,没有什么人愿意把空置的房屋出租,因为,与一年几万块钱的租金回报相比,鄂尔多斯人更看重资产增值,出租既有可能令房屋品质降低,又需要花费精力打理。这造成来鄂尔多斯打工的外地人几乎很难租到装修完善、家电齐全的房子,而且往往租金不匪。

房地产是鄂尔多斯,这一新兴能源城市源源不断汇聚的滚滚钱流的终点,在这里,没有人炒房,当金钱变成房子,便几乎失去了流动性,而钱流的源头,自然是煤矿。

鄂尔多斯政府从未公布过煤炭储量,但其民间普遍流传的一个说法是,按照现在的开采速度,鄂尔多斯的煤可以再挖700年。这仅仅是煤,鄂尔多斯还有亚洲储量第一的天然气和世界储量第二的稀土。鄂尔多斯人把这称作“扬煤土气”。

如果按照中国人迷信的说法,雄伟的成吉思汗陵证明鄂尔多斯注定是一块风水宝地,因媒体报道的“鬼城”而闻名于世的鄂尔多斯新建核心区——康巴什,恰恰坐落在老城区东胜和成陵中心位置,鄂尔多斯政府迁往那里的一个重要原因,是因为那里是鄂尔多斯境内惟一一条河流格伦木格河的发源地,有水。

在康巴什,鄂尔多斯政府斥资上亿元开凿出一条以自来水为主要水源的人工运河,运河北岸,则预计建造1000座100米以上高楼,构成康巴什新区的CBD,如今,已有100座写字楼规划在建。

运河南岸,康巴什市政府周边,则已经建成形态酷似鸟巢的体育馆,以及宏伟的大剧院和图书馆。尽管,大多数时候,这些建筑都空无一人。但鄂尔多斯人相信康巴什的未来,鄂尔多斯的GDP仍在以每年超过30%的速度上涨,2009年,其人均GDP已经超过香港,排名中国第一。更重要的是,中国恐怕没有一个地方,像鄂尔多斯人一样如此信赖政府,率先搬进康巴什的政府,已经在修建总面积超过300万平米的公务员小区,按照政府规划,鄂尔多斯市区人口将在五年内达到150万,如果,真能实现,康巴什就不会再是一座空城,而鄂尔多斯的房地产仍将有大幅上涨的空间。这一切,都是鄂尔多斯人相信的。

鄂尔多斯人如此盛赞政府的一个主要原因是,政府令大部分人,而不仅是一小部分“有特殊关系”的人富裕起来。一个鄂尔多斯人告诉我,在鄂尔多斯不要小看任何人,甚至连清洁工都拥有多套住房,开着私家车上班,工作对很多人而言,只是为了打发时间。

鄂尔多斯实现财富广泛分配的途径有两个,一是大规模高补偿的拆迁和城市改造,二是异常发达且信用很高的民间借贷。这令煤矿暴利分配给了更多的人。

鄂尔多斯的财富分配链条维持着一种“体内循环”。即由煤炭产生财富,支持政府城市改造,通过拆迁,分配给更多的人,再通过民间借贷聚集资金,贷给房地产和新的煤炭,令更多的人分享到高收益。而由于缺乏更多可供投资的产业,大多数鄂尔多斯人选择将闲置资金变成资产。

用一句话概括这一过程,即是将地下的煤转变为财富,然后存入地上的存钱罐——那些永远不开灯的房子。

鄂尔多斯人像祖先喜欢好马一样,喜欢越野车,鄂尔多斯陆虎销量占全国近三分之二。他们喜爱聚在一起畅饮,一醉方休,然后睡在酒店,而不是回家,这令鄂尔多斯为数不多的几家高档酒店,常年保持120%的入住率。如今在东胜,喜来登、香格里拉、丽思卡尔顿等多个五星级酒店正在同时兴建。全民皆富令鄂尔多斯酷似阿联酋的迪拜,这据说也是鄂尔多斯政府最喜爱考察的一个外国城市。

也许,和迪拜一样,只要能源价格依然上涨,并有巨大需求,源源不断注入的财富,便能支撑这一体系不断运转下去,从而诞生出一个沙漠中的奇迹,然而,一旦外部宏观经济出现任何波动,鄂尔多斯是否也存在像迪拜金融危机一样的风险呢?

不管怎么说,用常理很难判断鄂尔多斯,据官方保守估计,这里有6000个以上资产过亿的超级富豪,有数万资产上千万的富人,而这些富人的投资渠道几乎只有一个——房地产,房地产对他们而言,并不是一种赚钱之道,更多的只是一种储存财富的手段。

无论是外来专家、学者、还是商人、官员,甚至连鄂尔多斯人也不懂,为什么所有的房子都空着,房价仍在上涨,这确实是一个神奇的城市,没人能看懂鄂尔多斯。



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