下半年的房地产市场走势

              ----2010年7月28日

调控新政已经百日了，下半年房地产市场的走势如何已成为大家关注的焦点。近期由于我参与的沙龙活动频繁，不约而同的以此当成了主话题。以下是“地产酒人沙龙”，“金融酒人沙龙”、“中欧房地产同学会”上一些精彩观点，包括赵晓教授，任兴洲主任、李忠先生、王威先生等专家意见。

对中国经济的判断：多数人认为中国经济今年将前高后低，季度GDP可能增长率滑到约9%。而明年一季度经济将重提保八。理由是经济增长的三架马车：出口、消费、投资的动力都不足；我们近年来严重依仗的投资由于收紧货币对地产的打压政策，后劲也略显疲态。投资能否持稳把宝押在西部大开发、保障性住宅，甚或新能业、产业梯次转移上。经济能否稳定，多数人还是持怀疑态度的，甚至个别人认为中国经济已进入长周期的缓慢衰退期了。滞胀或许是中国经济面临的主要问题。当然也有个别人对明年经济相对持乐观态度，认为中国如果大力发展城市化（城镇化）在调整结构进行制度改革的前提下会使中国经济仍可实现8%的升速发展并持续20到30年的时间。

我的观点：中国经济可以保持长期的低速增长，但与要素市场进行准市场化的制度改革不可分离。

对货币政策的判断：多数人认为，如果第四季度快速下滑到9%以上，中央又会面临是否刺激的两派激烈争论，货币政策的不确定必然增强。但如果明年一季度面临保八，温和刺激必成政策首选，但大刺激大投资的可能性趋于零。毕竟通胀的阻影离我们越来越近。

一个有想象力的观点是通胀高期，政府只能选择缩紧货币。理由是有两大强大力量可能推动通胀上行，一个是工资的快速上涨（制造业的工资一年来普遍大幅涨了15%左右）一个是粮食欠收造成的粮价上涨。

我的观点：明年一季度对房地产的消费信贷，特别是二套房政策将松动和各城市因地制宜的变通。当然我们不要指望中央政府在政策文字上有任何改变。

对房地产政策的判断：多数人认为，打压政策不会松动，因为政府此轮调控把高房价与政府信用联系在一起。且可能的政策效果预期有两个：一是涨的过猛的城市房价降一降；二是建立长效机制，而长效机制的核心是如何增加有效供应量。

我的观点：普通住宅的去投资化不可避免，政府要增大供应量可以通过增加保障性住房、增加容积率、放松土地指标来实现。

精彩观点：与日本相比较，中国房地产的市场水平仅相当于日本的五十年代，而泡沫水平相当于日本的七十年代水平。

看房价走势要看三个边际条件的变化（在房子已被资本化的市场中）

社会资金是增加还是减少

资金的流向变化如何

对资金流动的政策性控制走势如何

目前中型开发商由于看好后市且手上有钱在大量拿地

中国的货币政策是紧是松关键看粮食价格

一季度防过热，四季度防过冷

房地产商要有过1-2年苦日子的心理准备

地产融资平台的债政府是可以赖账的，当然银行的坏账率也能承受

中国的贫富分化严重有两个原因，分别是人为的压低存款及贷款利息；而穷人把钱存在银行里，利息低自然无法享受“资产财富”的利益