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置顶:民间借贷崩盘前兆下的房地产投资

 

民间借贷崩盘前兆下的房地产投资

引子:民间借贷是否会崩盘

从包头金利斌因10多亿高利贷不能偿还而自杀悲剧,到温州知名企业“江南皮革”老板卷款而逃,再到江苏泗洪民间高利贷催生的“贫困县”“宝马乡”的破灭,使社会大众和政府担忧民间高利贷崩盘。这种心态一定会对房地产投资产生影响,追求更安全是趋势。

货币政策与民间投资的趋势与背景

首先,看看货币政策和民间投资大的趋势和背景。三大特点:第一,信贷收紧,而且收的特别快。第二,社会上的钱非常多。第三,高利贷盛行。信贷收紧感受非常明显,今年已经有6次上调存款准备金,三次加息,跟去年累积就是12次上调存款准备金和五次加息,这在历史上是少有的。对房地产,实际上信贷控制的更严。

躁动中的投资乱象

然而,社会融资总量还是在上升。为什么我们感觉到信贷一收紧就没有钱的呢?因为金融脱媒化趋势。很明显,社会的钱通过民间体系进入实体经济。一方面是信贷收紧,另一方面是社会上的钱非常多。传统的投资房地产的渠道也被堵死了,结果是什么呢?结果就是我们看到的投机乱象。艺术品在大涨。这两年涨价最高的不是房地产,是艺术品。宝石在上涨,农产品价格在上涨。出现了玉米疯、糖高宗、豆你玩、蒜你狠等等,钱到处乱窜。高利贷盛行,温州的朋友之间借钱也要2、3分。高利贷崩盘风险可能成为中国未来面临最大的金融风险。

民间投资偏好还是房地产

为了了解民间资本生态,我跟秦主任在半年时间去了四个地方,做了深入研究。可以看看民间资本总量,温州是4500亿到6000亿,山西是1万亿,鄂尔多斯是2200亿,陕北现在没有明确数据,大数加起来差不多2万亿。各地投资偏好不一样,山西比较保守,偏好于投资核心区域商业地产,追求安全属性,鄂尔多斯人买房,他们把钱愿意投在当地,相信当地政府。陕北人呢?他们认为在西安买房叫干点事,在北京买房叫存点钱,这个心态很有意思。

房地产投资的新趋势是证券化投资

房地产调控政策其中一个核心出发点就是普通住宅的去投资化。从美国100年房地产统计数据来看,如果去掉通胀影响,每年年均增长普通住宅只有0.6%。未来地产调控政策会带来两个趋势变化,由单一的商品房转向商品房、保障房双轨制。第二,炒房时代终结向理性投资时代转变。我们算一个帐,以前买房子,无论买哪里,年均复合收益率高的可以到15%。现在不会超过5%,因为我们没有按揭杠杆,我们的利率在提高,我们的税收在提高。传统的投资买房实际上算一算帐已经不存在,新的投资在哪里。年初的时候就预判到二三线城市房价会快速增长。商业地产同样存在风险,就是一线城市需求泡沫,如北京写字楼租金涨得非常快。二线城市会出现供给泡沫,一个新市长的上任,住宅就变成酒店和购物中心。旁边住宅大量变成商业,商业地产怎么做呢?到底真正的答案在哪里,我们认为是不动产的证券化。现在的房地产调控政策是用堵的方式把需求压住。历来经验告诉我们当放开需求的时候,因为开发商不看好市场,没有大量投资,供应量很少,结果会怎么样呢?调整会不会重蹈覆辙。如果我们换一种思路,用信贷政策调控投资筑坝的同时,再进行投资疏导,用证券化把炒房资金变成房地产供应,这样就能平抑市场供需,就不会出现房价大起大落。

证券化投资有三种类型,REITs、信托、基金。未来房地产投资市场美好前景是老百姓买REITs,中产阶级买信托,有钱人买基金。让社会上所有的人都有机会分享中国城市化进程带来的收益。

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