今天参加中国国际服务贸易交易会的2021全球PE论坛，主要希望为城市更新多说几句。

（以下的观点借鉴了秦虹教授、赵燕菁教授的部分观点，也感谢袁怀中总的邀请）

问题1：城市更新为什么受政府支持？

城市更新行动成为国家战略，有个背景是中国城市发展模式要改变。

以前城市的发展是卖地建设城市，现在城市更新解决的是“卖产品”产生现金流的问题。

传统的房地产开发对政府来说有一个隐形负债的问题。由于增加了许多户数，政府需要提供更多公共服务。

城市更新是要帮助政府创造更多的现金流。

此外，城市更新能够让利益相关者形成平衡的三赢。对政府来说改变了城市面貌、增加了税收，对市民来说方便了生活，对市场参与者来说带来了收益。

问题2：什么是城市更新？

本质是让城市持续的提质增效。

城市更新就是要能够通过盘活存量资产，产生可持续的现金流（产值、税收）进而盘活城市的潜在价值。

判断是否是城市更新内容，要从以下三个特点去分析：

一是要补城市的硬件和软件短板。

二是满足老百姓的幸福生活。

三是收入的核心是经营资产的现金流（而不是散卖住宅）。

问题3:城市更新的趋势与投资机会？

城市更新未来的三大趋势如下：

一是片区统筹型更新成为主流。

二是硬核资产受追捧。

所谓硬核资产是指稳定现金流的核心不动产，且现金流的动能源泉是新产业和消费升级的推动。所以我们看投资的不动产是否是新办公或新商业。

三是资产证券化是城市更新的最终能量池。

看清楚了趋势，要在这些方向上找机会，提早布局。

最后是三个呼吁

一是建议城市更新政策给地方政府部分自主权。

二是坚持通过更新给城市带来稳定的现金流而不是新的公共服务负担。

三是（在银行等金融机构的投贷类别）把城市更新从房地产归类中单列，才能真正支持到城市更新。

总结时说了一句：城市更新不是房地产，是实实在在的实体经济。