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谁解房企资金之渴——-2011年1月17日

2010年末,开发商在盘点好收成后,没有太多喜悦,反而“愁上眉梢”,大家都为2011年的融资苦恼。近期一则关于银监会要求信托公司对房地产行业合规性风险自查的通知,使房地产企业的悲观情绪更浓。我认为回答标题中的问题要从以下三个方面来解读:

首先,2011年宏观经济中的钱是紧是松?

回顾2010年,资金流动性充裕,新增信贷额度达7.5万亿,而“表外的信贷款”还有3万亿(即变相的票据业务和变相的理财产品)。2011年的宏观经济政策是“紧货币、宽财政”,紧货币包括加息,升值等收缩流动性,即使最乐观的经济学家,预期新增贷款额度增长约为7.5万亿。但表外业务全部叫停,相当于贷款增量下降了约30%。宏观的钱紧已成共识,然而在投资下滑、内需不能快增的情况下,经济增速下行风险更大,如果CIP增幅控制在5%左右GDP增速低至8%时,适当放松货币从政策立意上是可能的。总之,对2011年我的判断,宏观的钱会收紧,但不会像2008年那样单边快速收紧,而是保持一定的“弹性”。

其次,2011年房地行业内的钱是更紧吗?

有两个数据可以理清我们的判断。第一是2010年房地产业内资金的净流入是2万亿,有个知名专家统计得出。2010年全行业的现金流入(含预售、银行贷款)为6万亿,现金流出(含土地款、建设费用等)为4万亿。第二是30强的资产负债率增加了近8个百分点。观点地产2010年的房地产行业30强总评榜中公布的平均资产负债率为69.03%,而2009年为61.36%。据此,我猜想是:行业并不缺钱,但是钱分配极不均匀。缺钱的企业大多是“扩张性失血”,这与2008年的“全行业缺血”大不一样。

第三,如果你的企业缺钱找银行、信托还是私募基金?

假设缺钱的中小企业,你找银行,即使你有漂亮的资产负债表,被放贷的可能性也极低。即使被总行批准了,等款放下来也“解不了近渴”。你找信托,他会把你的章收走,把你监管起来。我见过一个地产老板,签大合同时身边总站着男女两个“秘书”,后来才晓得是监管人----信托代表。

据称去年信托投到地产的资金约1000亿。信托政策性收紧后,你想“被监管”也难。所以很多人把希望寄托在方兴未艾的人民币房地产私募基金上。我说个实在的数一定让大家失望,2010年的人民币地产基金投放不会超过百亿。然而民间资本很充裕,不挖掘基金渠道我们还能指望谁呢?但至少我了解的基金公司偏不这样想。基金公司认为很多地产公司缺钱,会有更多的并购重组的机会,他们把手里这点“珍贵的银子”更愿意投给有能力的企业做为“并购礼金”以此来降低风险。

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