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2011地产基金年的感悟 —2011年11月14日

去年的这个时候我曾总结2010年是地产的基金元年,并预测2011年将是地产的基金年。因为两方面的原因推动了预言的实现。原因一:开发商间接融资渠道被堵塞;原因二:民间资本高利贷风险的显现。

今年的房地产环境发生了重大转变,从去年和煦的春风转变为今年刺骨的寒风。开发商的主要融资渠道被堵塞,按揭、销售回款都出了大问题,开发商只能从间接融资转为直接融资。由此导致地产信托膨胀性增长,同时也为地产基金提供了快速发展的空间。但是,地产基金与开发商的合作确不是一帆风顺。首先,开发商嫌基金的钱贵。其实道理很简单,是开发商以前用惯了银行相对便宜的钱,但银行的钱便宜是有条件的,即它不承担任何风险;而基金的钱却要承担开发企业的开发风险,所以有溢价是非常正常的。其次,开发商觉得基金公司管的多。这是因为基金公司管理的是别人的钱,是要承担责任的,所以要参与及监控开发企业的成本、定价及销售策略等,做到合理控制风险。加之很多基金公司还有强大的地产行业运营背景,能提供行业资源和专业的指导,对项目的成功运作有实质性的帮助。

今年5月高和资本与建设部政策研究中心的专家走访了陕北、鄂尔多斯、山西、温州等地,就民间资本的生态环境进行了实地考察,撰写了《中国民间资本投资调研报告》,受到了媒体和社会各界的关注。当时就指出民间高利贷如果不能纳入合理的管理,必然会出大问题,尤其是鄂尔多斯和温州两地。果然几个月后,我们最不希望看到的事发生了,从包头金利斌因10多亿高利贷不能偿还而自杀悲剧,到温州知名企业“江南皮革”老板卷款而逃,再到江苏泗洪民间高利贷催生的“贫困县”“宝马乡”的破灭,使社会大众和政府担忧民间高利贷崩盘。我们在痛心疾首的同时,要反思一下民间资本到底应该流向何处!民间资本数量巨大,绝大多数的投资偏好还是房地产。然而本次调控的方向是普通住宅的去投资化,这是一个长期的政策,即便放开限购,限贷还是会长期持续的。我们算了笔帐,按现有的投资杠杆,住宅的投资回报率很难超过5%,这意味着”自发的投资买房赚钱”的时代一去不复返了。这样新的房地产投资形式应运而生:房地产投资的证券化是大势所趋,会有更多的人将钱投到信托、基金上来!可以推测从民间资本市场募集的基金会迅猛发展,当然对基金公司来说最关键的问题是如何解决与民间资本的信任,有两点可参考,一是拿出成功的案例,二是找到与民间资本有信任关系的第三方渠道进行募集。

创业初期,我曾与一位已经成功创业的友人聊到创业的经验,他告诉我:”三年内不言成败,第一年的关键是找生意,第二年的关键是团队建设,第三年的关键是创业者的身体健康。”回想起两年来的创业经历大致如此!最近在读描写当年乔布斯创业的一本书《重返小王国》,深受启发和鼓舞。文中一个个小故事娓娓道来,生动有趣。当年的乔布斯也像今天的我们一样,充满创业的激情和执着的理想,要用创新改变世界。他和一群象他一样迷恋神奇电子世界的年轻人一起组建了“自治电脑俱乐部”,他们沉浸在科技的海洋里,互相分享产品的研制和创新,对时时冒出来的新思维和新思想进行交流、争论和探讨。正是因为他们,才有了今天美国的硅谷,才有了今天神奇的乔布斯,才有了改变世界六种产业的苹果!而今天,也有着这样一群已经不年轻的中年人,他们来自不同的行业,为了他们共同的梦想——成就属于自己的基金梦,组建了“基金地产沙龙”,互相鼓励互相竞争。我们无法预知谁能成功,但我知道他们是中国未来地产基金的佼佼者,他们会迎来地产基金的春天,他们中间必将诞生基金行业的乔布斯!

对于明年房地产政策的预测,多数专家的判断是不会放松,在中国经济不确定的2012年,中国房地产进入下行周期是肯定的。地产基金在这样一个不确定的市场中生存,投资策略关乎基金生死。有些基金看好2013年、2014年的中国房地产,所以想在2012年放手一搏,这样的心态是有很大风险的。我认为稳健的方式是加强风险意识,降低投资杠杆,把钱投在微观的结构性机会中,如商业地产、现金流可自我平衡的城市综合体或二三线城市的刚性需求和改善性需求的住宅,当然选择什么样的合作伙伴也至关重要,我的建议是选择有信用、现金流风险不大的开发商。 

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