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从两会的政策走向,对2012年房地产市场预言

从两会的政策走向,对2012年房地产市场预言

一、住宅市场“超调”风险加剧

从2011年11月至2012年3月,房地产市场经历了一次“断崖式”成交量暴跌。几乎所有城市,无论住宅还是商业地产,均出现交易量大幅下滑。主要因为,在11月中央经济工作会议前后,国务院再次传递出十分明确的调控信号,而且促“房价合理回归”的措辞,很容易被公众理解为:此次调控的最终目的,是令房价真正出现下跌。这一预期令市场出现了浓重的观望情绪。

在局部区域,例如一线城市远郊区县,或供应量很大的二三线城市,住宅市场“超调”风险加剧。所谓“超调”,即超出“合理回归”范畴的调整,即房价在局部市场,超过30%的下跌。

二、支持首套购房,可防范“超调”风险

房地产市场的“超调”,可能引发局部区域市场的“超跌”,而近三个月来,频繁发生的“砸售楼处”等过激维权事件,在政治上,同样也可能引发“维稳”风险。

在这一背景下,今年两会,再次重申促房价合理回归的同时,也明确表示,在按揭贷款和利率等金融政策上,给予首套购房支持,同时强调要大力增加普通住宅的供给。这是为了防止成交量超跌,而令市场陷于不正常的波动之中。

三、“双轨制”促使行业规则发生重大转变

近十年来,房地产市场可谓火爆,用一句话来形容就是“地方政府只要卖地就赚钱,开发商只要囤地就赚钱,投资人只要买房就赚钱”。这种市场状态是不正常的,一定无法长久。

随着数目巨大的保障房进入市场,宣告着房地产市场正式进入到“双轨制”时代。这仿佛是,原本22个队员参赛的足球场,变成了只能容纳10个人的篮球场,一些队员,势必被淘汰。我们预言,未来的趋势将演变成“地方政府由卖地转变为产业的推动者,开发商由地产商转变为房产商,炒房者与专业机构结合成为专业的投资人”。

因此,即使如一些人所预料的,此次调控结束,房地产市场重新进入上行周期,但在行业调整和行业规则转变的大背景下,房地产市场也不会像2009年至2010年一样,出现较为极端的报复性反弹。房地产行业将进入依靠资本、产品、专业能力赚取利润的时代。而过去那种,依靠土地升值赚取暴利的时代将一去不复返。

四、调控不会转向,政策博弈加剧

此轮房地产调控的核心是,普通住宅市场的“去投资化”,既是防控投资过热的经济干预手段,同时也是确保稳定,平抑民怨的政治举措,带有浓烈的政治色彩。因此,至少在本届政府任期之内,房地产调控的方向不会发生转变,即中央不可能出台,同样也不可能允许地方政府出台任何类似2009年的房地产救市政策,对于投资型购房需求,更不会给予金融方面的鼓励和支持。

但是,由于房市目前存在“超调”风险,而房市的超调和超跌,同样可能引发经济和政治的不稳定,因此,中央可能在2012年,有限度的允许部分地方政府放松调控政策。

五、信托违约“软着陆”,金融机构接盘

2011年,绿城信托违约到期,引发绿城偿债危机,引起市场关注,而今年,更将有7000多亿人民币房地产信托到期,其中多半存在违约风险。综合各种信息判断,信托违约很可能会以一种软着陆的方式被化解,而不太可能变成一种全行业的危机。

一方面,是决策层会从维稳的角度思考“信托危机”,国家会对到期存在违约风险的信托,给予一定政策上的支持,保证信托的安全性,以免影响社会稳定。另一方面,违约的信托背后,其实有大量金融资本准备接盘,如资产管理公司及特定的基金等。不排除有个别信托会爆发一些问题,但出现大规模的信托违约对付风险的可能性不大。

六、商业地产维持热度,面临泡沫风险

尽管,2011年11月,受调控影响,商业地产在火爆了一年多后,成交量亦出现锐减。但相信很快,商业地产热度会重新升温。

这主要因为,一方面,一线城市和一些二三线城市,商铺写字楼价格快速上涨。尤其是春节后,北京商业租金上涨近50%。戴德梁行最新报告,将北京评为去年,全球商业租金上涨最快的城市。预计租金上涨,会进一步推进成交价格的上涨。

另一方面,北京、上海等一线城市,商业地产仍存在供不应求的现象,尤其北京写字楼供应十分有限,这种现象预计到2014年,才能有所缓解。

最重要的原因则是,民间投资依然没有有效的出口和路径。在住宅市场投资受到抑制的情形下,商业地产成为投资的重要出口。

但此轮商业地产升温,也令资金开始盲目进入商业领域。尤其是在一些二三线城市,城市综合体鳞次栉比,扎堆建设,某些城市在建的城市综合体甚至超过上百个。商业地产对专业性和运营能力要求极高,针对商业地产的投资热一旦形成泡沫,将比住宅泡沫的危害性更强。

七、基金快速增长,政府监管加强

调控为刚刚兴起的房地产基金,提供了非常好的发展机遇。尽管地产基金在房地产投资中所占比重很低,但是,预计未来几年内,地产基金可能维持爆发式的快速增长。

但也要看到,政府正在加强对基金行业的监管。2012年,政府很可能对私募股权基金出台一些专门的监管措施。天津已经提高了注册基金公司的门槛,这一门槛很可能还将不断提高。

政府监管的加强对于基金行业来说,是利好。加强监管,淘汰那些滥竽充数,投机取巧,违法操盘的基金,而保留住那些专业的基金。有利于在未来分散房地产行业过分依靠银行贷款发展的金融体系风险,有效的将民间资本引导到合理的供应层面,从源头上解决房地产投机问题。

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