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房地产将遭遇“钱荒”“地荒”

    最近媒体热议“钱荒”现象,随着央行出手相救,银行好像缓过劲了,但房地产下半年将注定进入“钱荒”时代。同时,被媒体集中火力报道的还有“地王频现”,而背后深层原因就是一线城市的“地荒”。当“钱荒”紧缩的冰巧遇“地王”上腾的火,该如何解读这两个看似矛盾的现象?

    “钱荒”并不是真缺钱,我们的M2在过去五年年均复合增长超过了20%,总量已超过百万亿。从常规逻辑理解怎么还能说缺钱呢?“钱荒”的本质是金融体系自身出了问题,“短融长投”的理财产品大量投向了可以支付高息的房地产和地方融资平台,而实体经济却得不到任何营养。在这场“钱生钱”的游戏中,只有金融机构赚得盆满钵盈,而中国经济的系统系风险却不断累积。政府当前的调控方向就是把钱从房地产赶回实体经济中。所以我们判断,开发商的“钱荒”问题未来将持续一段时间,而不是一个暂时性的现象。但为什么“钱荒”后,又出现了大量地王呢?

    仅7月3日,万科、保利、恒大和北京城建连续拍得五个地块,地王纪录不断被刷新,支付了超过百亿的土地出让金。尤其是北京丰台区夏家胡同地块,以4.2万/平米的楼面价再次刷新北京的单价地王纪录。如果仔细观察会发现一个有趣的现象:地王大多出现在北京、上海等一线城市,而且竞买者多为品牌开发商。而这背后暗含着两个信息:第一、各大房企总体看好房地产未来的市场前景;第二、同时也看到房地产行业的风险不断累积,开始思考避险。在行业整体缺钱的背景下,如何避险?答:退出供应量巨大的三线城市,回归一线城市。而一线城市最核心的问题是土地供应量奇缺,北京连续五年土地供应不足60%;上海即便是如此高的土地价格,也存在政府赔钱卖地的个别情况,因为核心区域的拆迁成本越来越高。一方面是一线城市土地供应增加的空间非常有限,另一方面各品牌开发商频频举牌争夺核心地块。于是就出现了土地市场的“跷跷板”现象,地价出现分化,一线城市飙涨,三线城市滞涨甚至下降。

    同时,需要考虑避险的不仅是开发商,不动产的投资人也会更加谨慎。回顾国八条出台后,当时惯性投资住宅的钱转投了商办物业和房地产信托等证券化产品。随着房地产信托的风险加大,资本在追逐高收益的同时也会更加关注风险,很可能会回归一线城市的商办物业。

    稍加总结,这就是“不动产投资结构化周期现象”:从区域而言,当市场狂热时,各大房企全面播种,甚至会进入拿地更为便捷的三四线城市。当市场风险较大时,纷纷回撤到风险更小的一线城市;从融资偏好而言,当产品热销时更加偏好低成本的债务融资,当滞销时会考虑周期更长的股权资金。

    随着三季度的开始,各大房企的半年报也将在不久公布。笔者预判在“钱荒”、“地荒”的大背景下,房地产行业将呈现三大趋势:第一、土地价格将继续呈现“跷跷板现象”,即核心城市土地价格继续高歌猛进,部分城市遇冷;第二、房价也将呈现“跷跷板现象”,即核心城市的商办物业价格将再次明显上涨,而供应量巨大的三线城市价格将下滑;第三、地产金融也将出现两极分化,股权性质的直接融资将被看好,债权性质的信托将受到挑战。

作者系高和资本董事长苏鑫

2013年7月8日

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