尊敬的所有出席大会的嘉宾：

首先我要代表城市更新论坛组委会感谢你们！因为不知道这是怎样的大会，出于信任你们就来了，当然据说有些人还是通过圈层的营销请来的。所以为了不让你们害怕，我先回答三个所有在场的记者都要问的问题：“你是谁？”“从哪里来？”“到哪里去？”

第一问题：这是一个怎样的组织？首先他不是非法组织，他是中国目前规模最大、级别最高的城市更新峰会，致力于……。算了，我还是不念了，你们就是被这些话骗来的。我们总结一下吧，没那么高大上，其实这个论坛就是专业的城市更新实操者的交流与分享平台。

第二问题：这个组织是怎样形成的？首先他不是在船上选出来的，他是由高和资本、佰仕会、 国开金融、华融融德、朗姿韩亚、中联基金等54家机构发起的……算了我也不念了，大家可以下载到手机端慢慢阅读。

我们希望这个组织能让企业的一线操盘人现身说法，分享每一个经典案例背后的灵性、欢喜以及困惑。从形式上，我们也不会安排所谓的领导讲话，这里只分享干货，只认真知灼见。

我在朋友圈中征求意见，他们希望本次论坛能有勇敢者回答如下三个问题：

1.东京的容积率比北京高，为什么不堵车？

2.如果你当了纽约市长，面对愈演愈烈的“拆墙打洞”应该怎么办？

3.老楼改漂亮了不难，但面对新的消防规范过不去该咋办？

如果嘉宾没人能回答这些问题，我强烈要求长盛老师在下期的“长盛说房”中讲一讲！

第三个问题：这个组织要怎样发展？首先他不是规划出来的，他的宗旨是“非官方的、非营利性的”，论坛要提供行业内交流平台。通过召开年会、研讨会以及其它讨论会等形式，增加各方市场信息的交流，协调各方意见，促使中国城市更新行业参与者在法律、会计、税务，‘因为时间关系，我就读读小标题吧’，增强与立法部门、监管部门及其他决策机构的沟通研究、教育与分享，增强国际交流与合作，增进与投资者的联系，推进年会项目化服务，参与起草行业规则和标准化文件。

详细的内容建议大家上网搜“中国城市更新论坛”，在晚上喝着红酒仔细阅读吧。

奥，还有一个问题：是网友问的，“到底什么是城市更新”

我壮胆来回答一下吧：

一个人的成长过程，从婴儿成长为青年、壮年、逐渐衰老，慢慢会出现一些疾病。一个城市也是如此，随着发展慢慢衍生出“大城市病”。现有的城市机体出现了问题，原有城市功能已不能满足现在的城市消费需求，这就要求更新改造。城市更新是城市发展到一定阶段的必然结果。

同时，城市更新也是一个多方博弈的过程。核心参与方主要有三类：政府、投资商和老百姓。对于政府而言，城市更新改善了城市的面貌，也增加了政府税收；老百姓得到的好处是，消费升级后的需求得到了满足；对于投资商而言，通过租金提升从而使资产价格上涨，最终赚到钱。而博弈的结果是三方的多赢。

简言之，城市更新不是房地产，不是老旧建筑改造，它是消费升级背景下的新零售、新办公。

还有最后一个问题，是我自己内心的问题：

“这些理事这么日理万机为什么要积极参与这个组织？”这让我想起了描写乔布斯创业初期的一本书《重返小王国》里面的一个画面。

这本书描述了年轻时的乔布斯与他的朋友们。他们都喜欢玩电脑游戏，但是在机房里穿着白大褂被人看着，玩起来不痛快。于是他们几个人成立了“自制电脑俱乐部”，相互切磋攒电脑相关的技能。起初只是想自己有个家用电脑玩玩而已。但后来升华了，俱乐部组织宗旨定为：让全世界的人都拥有自己的电脑。所以才有了乔布斯，才有了苹果，才有了硅谷。

如今我们这帮人，也有一个梦想，像乔布斯们当年一样。他们来自不同的年龄层，来自不同行业，为了共同的梦想，让城市生活更美好，组建城市更新论坛，互相鼓励互相竞争。我们无法预知未来谁更成功，谁是其中的佼佼者，但我们中间必将出现改变城市面貌的引领者。

因为我们相信“城市更新”不是房地产，“城市更新”是消费升级的风口。

衷心感谢54位发起理事单位和代表！

衷心感谢陈方勇秘书长！衷心感谢中国资产证券化论坛的刘柏荣秘书长！

衷心感谢大会的赞助商和支持单位！

衷心感谢大会的组织人员！

衷心感谢大会的参会朋友们！

衷心感谢参会的演讲及发言嘉宾！

衷心感谢大会的各级主持人！

衷心感谢姚长盛老师耐着性子让我把这段絮叨的感谢念完！