2011年的商业地产真的会泡沫化吗?

调控的核心是普通住宅的去投资化

刚刚出台的国十条延续了去年国八条的核心内容，即三限：限购、限贷、限售，但更加严厉。一二线城市的成交量应声大幅下滑，其中北京、上海的成交量更下降了８０%，上海在限购和房产税的双重影响下，２月份千万元以上的豪宅成交量仅为７套，限购对需求的杀伤力举个例子就可见一斑。北京东区一著名楼盘在限购令前有５００多人排号，按限购令的要求严格排查，仅有５０多个人符合要求。限购政策的目的就是把可能的投资需求全部扼杀——本地人的第三套，外地人的第二套。限购令会持续多久？似乎很难得出结论，但联想到温总理在两会前与网民网聊时的观点，也许就能回答这个疑问了。温总理说“要下决心抑制投资和投机性住房需求，使房价保持在合理水平”。可以推测，在土地资源相对稀缺、社会贫富分化相对严重的中国，冻结普通住宅的投资属性可能是长期的政策取向，这样才能抑制住宅价格的快速上涨，为推出大量的保障性住宅，缓解社会矛盾提供时间。

五龙戏珠：商业地产流入更多的资金

如果梳理一下投入商业地产的投资渠道，可用五龙戏珠来概括，分别是民间资本、境外热钱、保险资金、转投商业地产的开发商以及以基金形式进入的社会资本。更多的资金流入商业地产有两个原因，一是惯性投资，住宅市场的资金因为限购而转向。二是因为拉动内需商业地产租金快速上涨而带来的跟风效应。从四大国际性代理行公布的2010年北京甲级写字楼的数字看，空置率从25%减少到了15%，平均租金上涨了15%～20%，个别热点区域如金融街、中关村的空置率已低于2%。上海、深圳的甲级写字楼租金也有10%以上的涨幅，当然去年北京写字楼市场的异常火爆和2009年四万亿政策投资有着直接关联。

2011年商业地产的泡沫化风险在加剧

大量的流动性资金涌入商业地产，许多人乐观视之，而我却担心泡沫化。一方面一线城市的需求泡沫化，另一方面是二三线城市的供给泡沫化。以北京为例，由于在两年前大量的写字楼变为住宅（即商改住），使近期商办物业供应出现紧缩。我们曾做过统计，自2009年1月到2010年6月，北京取得预售证的79个商办项目中，有75%摇身变成了住宅。在供给减少的同时，大量的资金涌入商办市场，如人民保险集团购买了首都时代广场，五矿集团以45亿收购了北京第五广场等。二三线城市呢？我们举个案例就能看的更清晰，上海一著名开发商三年前取得扬州市最核心的商业地块，请来香港著名设计师打造了2万平米漂亮的商业街，但落成一年后出租率却不到70%，租金单价也只有可怜的2元/平米，还不够偿还银行利息。事后总结惨败的根本原因：市政府在招商引资引进上海开发商后不到半年的时间，各区为了政绩先后引进了近十个著名的地产公司，建造了大量的商业中心，供给一拥而上，租金自然跌的很惨。二三线城市商业地产供给泡沫的核心是地方政府没有严格约束好城市规划，在短期内建造了大量的政绩工程。

我不担心一线城市商业地产的泡沫，因为经济转暖时需求会很快把泡沫填充，2010年的北京、上海写字楼空置率的快速下降就已充分证明。但我担心二、三线城市特别是三线城市的商业地产泡沫，因为它的泡沫永远不会有那么多的需求来填充。在扑溯迷离的2011年房地产市场，我们应该怀有敬畏之心，也企盼不会再一次出现曾经触目惊心的烂尾楼现象！