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新政后“恐慌”下的北京房地产

                    ---2010年4月23日

周一下午一闭市,中金公司的股票操盘高手就急忙打电话找我,劈头就问“地产怎么了,今天大盘大跌4.8个百分点,绝大多数地产股都跌停,地产后市你怎么看”。

其实上周日晚上,“限外地人按揭”的新政刚出我们“地产酒人”沙龙朋友就进行了讨论,超过90%的人认为“北京住宅的成交量会大跌,跌幅可能超过50%,价格下行不可避免”。理由也空前的统一“限外地人按揭”打了地产投机的“七寸”。

记得2007年9月银行提高二套房首付款及利息调高到同期基准利率的1.1倍。同年第四季度深圳市场成交量大幅跳水50%以上,而北京的成交跌幅不超过15%,以至于2008年初出现了潘石屹先生与王石先生对拐点论的争论,目前又出现比2007年更严格的“按揭新政”,下挫趋势已成为共识。

问题是全国的房地产市场中,不同的城市、不同的产品市场的趋势是否都如此呢?

首先,回顾一下2008年的情况,有三个现象。第一个现象是一线城市中影响最大的深圳,其次是广州、上海,北京的影响最小。可能原因是深圳的“炒风”最盛,买上海房子的江浙人愿意用高杠杆,而来北京买房的外地人多数喜欢一次性付款。对来北京买房的能源类安全性资本要说明他们按揭,在SOHO超强的销售队伍中也仅有20%的销售人员有此能力。据此,我们能否猜想一线城市中北京的影响最小呢?

第二现象是,北京四环以外的普通住宅价格下挫了20%-30%,而核心区域的高档房跌幅很小。可能原因是核心区域的产品供应量少,“有钱人”把手里的房子“捂起来”,他们扛得住。据此,我们能否猜想北京核心区域的高档房几乎不会跌呢?当然有些人认为这次新政就是冲着豪宅去的,自然豪宅会领跌。我不敢苟同,但又没有深刻的理由来反驳,但我认为毕竟炒的起豪宅的人极为少数。几个投机者破产了还无法撼动整个豪宅市场。极可能的情况下是高端房的价格高位停滞,当然也是有价无市了。

第三个现象是,在2008年7月北京房地产市场还处在严寒中,而三里屯SOHO开盘当日却卖了42个亿,刷新了北京地产的记录。其中商办卖了39个亿,而住宅仅卖了3个亿。可能原因是政策打压对象是居住,安全性资本的投资偏好又是商办物业,他们从不“炒房”,只是当时担心通胀,简单的想法就是把“手里毛了的票子”变成不动产“存起来”。今年我是看好北京的商办物业市场的。原因有两点,一是在目前高波动高风险的地产市场中,关键是避险要重点考虑安全性。去年北京市房地产交易网上的数字表明,住宅成交均价较2008年上涨了28%,而去年的商办物业均价上涨仅为1%,商办物业确实没有“泡沫”;二是商办物业政府不打压,按新的按揭政策,外地人照样可以买商办做按揭且没有套数的限制。

以下是一位朋友的小段子,不知这样的场景各位是否认同。

“现在的楼市就像北京的道路突然被交通管制。住宅被交警指挥刹车,从快车道转向辅路,快车道空空荡荡,商办物业会不会踩脚油门转向快车道呢?

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苏鑫

苏鑫

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高和资本董事长,中国房地产界资深人士,曾任SOHO中国有限公司执行董事,其领导的SOHO中国销售团队创造了中国房地产界营销的神话。2009年苏鑫开创了中国首支人民币商业地产私募股权基金——高和资本,专注于投资商业地产。苏鑫先生毕业于同济大学,后又荣获中欧国际工商学院EMBA学位。苏鑫先生还担任中欧国际工商学院房地产同学会会长等职务。

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