原文发布于微信公众号「高和分享」
原文发布时间：2024-12-15 19:01

我最不擅长的是两件事：一是英语，二是当众说话。

还好有了AI，解决了翻译问题。我还定制了一个年轻版的数字人，去年的论坛就是他替我出面的，谢谢AI。

但今年方勇和我说，"你应该勇敢点儿，在躺平的风气里，站出来溜溜儿。"

感谢理事们，朋友们给我鼓励！！！

我今天讲的话题是：《AGI时代的城市更新：抱团创新》
 

1 美国写字楼REITs跌了30%

半年前，哈佛著名教授回国，约着在上海CBD见面。是个工作日的晚上，她晚到了近一个小时。

等她风风火火赶到，一边擦着额头上急出来的汗，一边道歉的解释道。

她：没想到上海还堵车，纽约CBD已经不堵车了。

她还说：美国写字楼REITs足足跌了30%。

我很诧异，问：美国经济增长不是很强劲吗？这背后到底什么原因？

她平静的解释道：主要是两个原因，一是利息过高成为负杠杆，二是居家办公成为主流。员工一周到办公室的时间只有一两天。

她停顿了一下：你知道吗？CBD的商业和酒店的生意也大受影响。你出差时见不到客户，谁还出差呢。

我感伤的问：这样看来，商办的未来岂不是越来越差？

她没有来得及回答，就急匆匆赶到下一场饭局了。

2 洞穴人原理

最近我看了一本好书，是美国著名理论物理学家加来道雄写的，叫《心灵的未来》。书中提到了AI等技术进步对人类行为对空间的影响，但他的结论是：其实也不必太悲观，因为有洞穴人原理。

洞穴人原理是指，尽管人类社会和技术发生了巨大变化，但我们的心理、行为倾向和洞穴人祖先相比并没有太大变化。

如果要在高科技和高接触之间做出选择，我们每次都会选择高接触。

为什么？因为我们是社会性动物，我们喜欢与其他人建立情感。视频会议虽然有用，但并不能完全取代体语与情绪所能传达的全部微妙信息。

城市缺少的不是空间，缺少的是启发人们交往与情绪的空间，这就需要用城市更新来重重塑城市。
 

3 大机会与确定性趋势

城市更新的本质是内容创新，就是产业升级和消费升级。随着AGI时代的到来，必然对消费习惯、工作习惯等产生极其重大的影响，从而影响城市的格局变化和楼宇空间的巨变。

如何变？没有答案。但关注技术变化和消费习惯的变化带来的巨变很关键。从事城市更新的人，最好是实践心理学爱好者。

城市更新有没有确定性趋势呢？

有的，就是片区更新与证券化。

4 如何解题？

片区更新的统筹主体是地方国有平台公司，持续的资金哪里来呢？需要让资产流动起来，就是证券化，除了公募REITs，今年下半年又多了私募REITs。

这里面第一性的问题是：如何大幅提升资产的现金流？

这需要运营，需要资产管理，显然要有市场化的公司参与，而不能仅靠国有资产拥有者自己。

在片区更新的大资管故事里，有三股重要力量：

资产拥有者：地方国资平台；

资产投资人：险资、理财子等耐心资本;

资产管理商：提升现金流的主力，包括运营公司及有金融信用的资管公司。
 

5 中国城市更新论坛的宗旨

就是：搭建这三方的平台，通过交流，互相学习，促进合作，推动中国城市更新事业的发展。

在AGI时代的城市更新，需要大家抱团创新，卖力气干事。

最后是感谢：

本次论坛采用了众筹办会的方法，感谢以下单位的大力支持：首钢基金、锦和商管、弘源资产、朗姿韩亚资管、麓湖、若缺集团、王府井置业、高和资本。

感谢在线上和线下参加本次论坛的理事们和全体朋友们。

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附：百人会封闭微信群中的微信

（公开版）

《论资管百人会与发明文字的关系》

1 铁匠发明文字的故事

先不急论证，听个小故事。

讲个印第安铁匠发明文字的故事。19世纪初，美国有个铁匠印地安部族的铁匠，目不识丁。

他看到白人用神秘符号记录语言，心生好奇。他也不懂英文，决定为本部族人创造文字。

起初，他用图画和符号记录债务，但过于复杂。后来，他灵感迸发，将语言拆解为音节，设计出85个简洁的音节符号。他借鉴英文字母的形状，赋予它们全新的语义。这些音节字母系统简单易学，令语言学家都赞叹不已。

不久，部族实现了100%的识字率，还出了部族的报纸。堪称造字的奇迹。

（论证开始，慢慢听来）

2 城市更新面临的两大痛点

一是没有股本资金，二是没有成熟的模式。

城市更新还处于草莽期，哪儿来的模式？

20年前的房地产也是慢慢地走出来了的。没有什么成熟的模式，干的人多了，把经验总结出来就成了模式。

3 评选城市更新案例的意义？

每年城市更新论坛都要评出各种奖项，理事们非常认真，为什么？

不仅是为了维护论坛这个公益组织的公正性与品牌，也是为了推动行业发展。

大家可以吧这些优秀的案例作为靶子来学习。省事又有启发，何乐而不为呢？

当然借鉴案例要注意总结门道而不是看热闹，要了解消费者心里的底层需求。

4 人类文字发明的方法

人类最早的文字是苏美尔人发明的，大约在5000年前。人类独立发明文字是非常难的，可能只有四个发源地，包括中国。其他的数百种文字都是借鉴来的，省事何乐而不为呢？

文字发明有两种借鉴方式，一是蓝图法，二是理念法。

“蓝本复制”，将蓝本照单全收或略加修改后拿来运用；“理念传播”，学到基本概念后自己再来研发细节。

前面的故事就是"理念传播"的案例。

5 资产百人会就是理念的传播与交流

今年的论坛延续了去年模式，调整为专业人员的交流论坛，希望打造一个由中国头部的城市更新资管主理人（操盘手）百人会的平台，进行安静且深入的业务交流与案例讨论。

针对自己参与的城市更新项目，就可以用蓝图法或理念法来借鉴了。

6 附：《2024年部分获奖案例》

一）2024城市更新最佳城市表率案例

上海 GATE M 西岸梦中心

上海 EKA·天物

北京重构·潮东里

成都麓湖CPI

重庆下浩里

苏州美罗小奢中心

武汉光谷创新天地商业公园

洛阳·魏坡新序

义乌天地

大连东关街历史文化街区

二）2024城市新一线街区案例

上海新天地

深圳南头古城

广州东山口

成都玉林

杭州运河三街

重庆北仓里

西安老菜场

泉州西街

三）2024片区有机更新最佳实践案例

深圳大运天地

天津天美艺术街区

成都铁像寺水街

苏州市十全街片区综合更新提升项目

重庆民主村

贵州曹状元街区更新

青岛上街里

南京熙南里历史文化休闲街区

绍兴天地

金华远方·双龙宾馆