一、 险资加大投入的“池子”够大吗？（市场全景与基本面）

持有型不动产ABS（业内通称“私募REITs”），核心定位于“私募+权益”属性，是介于Pre-REITs与公募REITs之间的成熟资产“孵化器”。

作为一个标准的资产上市载体，其核心功能与公募REITs高度一致，但资产包容性与操作灵活性更强。
 

1. 市场发行规模呈现爆发式扩容

该市场在2025年迎来了真正的爆发期，全年累计发行达到29单，总规模高达537.5亿元（数据来源：上交所、深交所2025年度发行公告及联合资信《2025年持有型不动产ABS专项报告》）。

市场的迅速扩容，为险资庞大的资金体量提供了充足的配置水位。
 

2. 底层资产类别的多元化与包容性

在当前的存量盘子中，底层资产业态极其宽泛。

不仅包含了交通基础设施（占比最高达43%），还有商业物业（占比18%）、能源基础设施（10%）、新型数据中心（7%），以及保租房、仓储物流等多元业态（数据来源：中金公司研究部基于Wind数据测算）。

这种极其丰富的资产供给，构成了险资能够持续加大资金投入的基础前提。

二、 哪些优质资产在吸引险资加码？（资产供给端宏观特征）

市场当前的资产供给主力高度契合险资的投资偏好，主要由以下两类主体驱动：
 

1. 央国企（供给主力军）

目前发行方主要涵盖了央企（占比约62%）与地方国企（占比约25%）。

这类主体发行私募REITs的核心诉求，是为了契合国资委“一利五率”的经营业绩考核要求，通过出表优化资产负债结构，并最大化降低融资成本。

这类资产合规性极强、底层资质优，完美契合了险资对投资合规性与资产绝对安全性的严苛要求。
 

2. 新能源与新基建企业

风力发电厂、光伏发电站、数据中心等资产，收益高度依赖长期稳定的运营。

这类企业凭借成熟的运营管理能力，能产生穿越经济周期的稳定收益，精准满足了险资对“长期稳定现金流”的核心考量。

三、 面对参差不齐的市场，险资的核心选筹标准是什么？（微观挑选逻辑）

面对底层质量参差不齐的私募REITs市场，险资在实战把关中，正秉持“重现金流、重基本面、重运营管理”的黄金三角原则来筛选顶尖标的：

1. 现金流必须独立、稳定且具备抗周期能力

合格的底层资产必须能够产生持续、稳定、可预测的运营净现金流。

从核心量化指标来看，险资通常要求底层净现金流分派率达到4%及以上。

此外，关键运营数据必须表现出持续的稳定性（如出租率、车流量），以确保在长周期内仍能应对宏观经济的波动。

2. 资产基本面优质，具备核心市场竞争力

在实物与市场层面上，重点考察不动产所处的地理位置、资产效率以及配套设施等核心基本面属性。

优质的资产必须在其所在区域内拥有良好的供需格局，具备较强的市场竞争力与稀缺性，且收入结构合理分散。

3. 运营机构具备卓越的管理能力与清晰的奖惩机制

底层资产的收益高度依赖长期的日常运营，运营机构的能力直接决定了现金流的底色，这也是险资当下最为看重的护城河。 

险资不仅会严苛考察运营机构的历史业绩，更看重产品是否落实了“利益绑定”：如设定科学的运营绩效考核，未达标则必须扣减运营管理费或补足收益缺口，超额完成则可提取浮动绩效，以此实现运营方与险资长期利益的绝对一致。

四、 险资目前的投入力度与话语权有多大？（资金结构与市场地位）

面对优质资产的供给，险资不仅在加大投入，而且在私募REITs市场已经确立了绝对的主导地位，这与公募REITs市场以券商自营（超50%）主导的交易型特征形成了鲜明对比。
 

1. 险资稳居全市场绝对核心 

全市场投资者穿透图谱呈现如下稳固结构（数据来源：中信证券FICC、中金公司REITs研究部专项测算）：

保险资金（含保险资管）：配置占比高达45%-50%，是绝对的核心主导力量。

银行理财子公司：占比20%-25%，为第二大稳健配置盘。

银行自营与信托/私募基金：占比合计约15%-25%。
 

2. 险资内部梯队分化，头部险资深度加码 

险资内部正从“被动出资”向“全链条渗透”深化（数据来源：中国保险资产管理业协会《2025年险资投资持有型不动产ABS专项调研》）：

第一梯队（头部5家）：国寿、太保、人保、泰康、平安五家保险资管拥有主动管理试点资质，其投资规模达215-230亿元，占全部险资投资比例的78%-80%，包揽了项目的总协调人与基石投资人角色。

第二梯队（中小型险企）：新华、阳光等中型险企投资规模达42-48亿元（占比16%-18%）；小型险企也通过委外或联合申购间接入局。

五、 险资为何更偏爱私募REITs？（公私募对比下的决策标准）

相比于传统纯债或公募REITs，私募REITs具备让险资重仓的三大“定制化”优势：

绝佳的报表稳定器（会计计量优势）

私募REITs定位于权益产品，险资在会计处理上可将其指定为FVOCI（以公允价值计量且其变动计入其他综合收益）进行计量。

这能有效隔离二级市场价格波动对当期利润的影响，完美满足险资对财务报表稳定性的要求。
 

收益与久期的完美匹配 

险资的负债端久期通常在9年以上，私募REITs数十年期限的长久期属性与其天然匹配。

同时，其年化分派率达4%-6%，能提供显著优于传统固收的绝对收益。
 

架构灵活，无硬性监管约束 

私募REITs采用单层ABS纯权益结构，审核周期极短（平均约2.5个月）。

它不受公募REITs“净回收资金≥85%需返投新基建项目”的严格限制，资金用途灵活，且规模无硬性下限；

并且允许项目公司保留一定比例（一般不超过50%）的带债杠杆。

六、 预判：险资是否会继续加大投入？（前瞻分析）

结论是肯定的：险资不仅会继续加大投入，其市场角色正在发生根本性质变。

预计2026年私募REITs发行规模将持续扩容，险资的配置占比有望进一步突破50%，并全面从“被动投资者”向“主动管理人”转型。

但进一步加码也需警惕以下核心制约因素：

资本占用压力：私募REITs未穿透计量统一执行0.5的风险因子；若对商业类等底层资产穿透计量，风险因子将达到0.4-0.5，对险资依然存在一定的资本占用压力（数据来源：国家金融监督管理总局《金规〔2023〕5号》）。

流动性偏弱：目前主要依赖机构间协议转让，二级市场退出渠道仍显不足。

投研门槛：中小险资缺乏专业的不动产投研与尽调能力，参与门槛较高。

附件：险资加码过程中的核心风控关切与协同资金话题一：险资的钱投进去安全吗？（聊聊产品的约束机制 ）

由于私募REITs明确要求不能设置差额补足、保证担保等主体刚性增信措施，险资保障资金安全主要依靠创新的定制化条款：

业绩对赌与倾斜分配：产品普遍引入业绩对赌机制，若底层现金流不达标，资产方需退回管理费或赔付；同时通过“倾斜分配”，优先向市场化险资分配收益，让原始权益人自持份额的分红作为险资的“收益安全垫”。

运营管理委员会：大额险资可通过成立运营管理委员会获得决策席位，作为持有人大会的常设机构，深度干预底层资产的日常审批与绩效奖惩，将风险把控前置。

话题二：险资的钱投进去安全吗？（估值与退出机制）

险资虽然偏好长期持有，但也需要清晰的估值标准与退出后路：

定价体系：目前做市商已采用基于底层现金流的DCF贴现模型（关键期限国开债+固定利差补偿）进行公允定价。

多渠道退出后路：除了持有到期，产品通常会定期（如3-8年）设置开放退出期。在收益不达标等特定情形下，还可触发“优先收购权”，按豁免表决的估值由发行人买回。此外，通过决议转为公募REITs上市也是极其通畅的高效退出路径。

话题三：理财产品期限短，为何还要买入长期的私募REITs？

银行理财资金（占比20%-25%）是险资在市场中最重要的“协同资金”与流动性承接方。

理财产品多为1-3年期，去买数十年的资产并非盲目错配，而是有精明的算计：

资金池匹配与强制高分红：理财子通常使用1年期以上的定开或封闭式产品进行配置。私募REITs强制要求分配比例不低于可供分配金额的90%，这每年4%-6%的稳定现金流，能有效应对理财运行期的收益与赎回需求。

Pre-REITs战略与溢价退出：理财组合会预留10%-20%的高流动性资产防范风险。到期前通过份额转让或新发产品承接实现退出。此外通过提前潜伏私募阶段，待项目成熟转公募上市后，理财资金还能享受“持有期分派+上市资本利得”的双重丰厚溢价。

原文发布于 2026 年 04 月14 日