引子：民间借贷是否会崩盘

从包头金利斌因10多亿高利贷不能偿还而自杀悲剧，到温州知名企业“江南皮革”老板卷款而逃，再到江苏泗洪民间高利贷催生的“贫困县”“宝马乡”的破灭，使社会大众和政府担忧民间高利贷崩盘。这种心态一定会对房地产投资产生影响，追求更安全是趋势。

货币政策与民间投资的趋势与背景

首先，看看货币政策和民间投资大的趋势和背景。三大特点：第一，信贷收紧，而且收的特别快。第二，社会上的钱非常多。第三，高利贷盛行。信贷收紧感受非常明显，今年已经有6次上调存款准备金，三次加息，跟去年累积就是12次上调存款准备金和五次加息，这在历史上是少有的。对房地产，实际上信贷控制的更严。

躁动中的投资乱象

然而，社会融资总量还是在上升。为什么我们感觉到信贷一收紧就没有钱的呢？因为金融脱媒化趋势。很明显，社会的钱通过民间体系进入实体经济。一方面是信贷收紧，另一方面是社会上的钱非常多。传统的投资房地产的渠道也被堵死了，结果是什么呢？结果就是我们看到的投机乱象。艺术品在大涨。这两年涨价最高的不是房地产，是艺术品。宝石在上涨，农产品价格在上涨。出现了玉米疯、糖高宗、豆你玩、蒜你狠等等，钱到处乱窜。高利贷盛行，温州的朋友之间借钱也要2、3分。高利贷崩盘风险可能成为中国未来面临最大的金融风险。

民间投资偏好还是房地产

为了了解民间资本生态，我跟秦主任在半年时间去了四个地方，做了深入研究。可以看看民间资本总量，温州是4500亿到6000亿，山西是1万亿，鄂尔多斯是2200亿，陕北现在没有明确数据，大数加起来差不多2万亿。各地投资偏好不一样，山西比较保守，偏好于投资核心区域商业地产，追求安全属性，鄂尔多斯人买房，他们把钱愿意投在当地，相信当地政府。陕北人呢?他们认为在西安买房叫干点事，在北京买房叫存点钱，这个心态很有意思。

房地产投资的新趋势是证券化投资

房地产调控政策其中一个核心出发点就是普通住宅的去投资化。从美国100年房地产统计数据来看，如果去掉通胀影响，每年年均增长普通住宅只有0.6%。未来地产调控政策会带来两个趋势变化，由单一的商品房转向商品房、保障房双轨制。第二，炒房时代终结向理性投资时代转变。我们算一个帐，以前买房子，无论买哪里，年均复合收益率高的可以到15%。现在不会超过5%，因为我们没有按揭杠杆，我们的利率在提高，我们的税收在提高。传统的投资买房实际上算一算帐已经不存在，新的投资在哪里。年初的时候就预判到二三线城市房价会快速增长。商业地产同样存在风险，就是一线城市需求泡沫，如北京写字楼租金涨得非常快。二线城市会出现供给泡沫，一个新市长的上任，住宅就变成酒店和购物中心。旁边住宅大量变成商业，商业地产怎么做呢？到底真正的答案在哪里，我们认为是不动产的证券化。现在的房地产调控政策是用堵的方式把需求压住。历来经验告诉我们当放开需求的时候，因为开发商不看好市场，没有大量投资，供应量很少，结果会怎么样呢？调整会不会重蹈覆辙。如果我们换一种思路，用信贷政策调控投资筑坝的同时，再进行投资疏导，用证券化把炒房资金变成房地产供应，这样就能平抑市场供需，就不会出现房价大起大落。

证券化投资有三种类型，REITs、信托、基金。未来房地产投资市场美好前景是老百姓买REITs，中产阶级买信托，有钱人买基金。让社会上所有的人都有机会分享中国城市化进程带来的收益。