--文章发表于《地产》杂志 观察家栏目  2012年7月号

抽文: 温州民间资本要改变投资房地产的形式,未来的投资出路在于商业地产或以基金和信托为代表的证券化产品。

暴风雪后极寒冷的市场

一年后再来温州调研，城市绿化和高楼大厦明显漂亮了，但温州经济却经历了重的危机。担保协会秘书长告诉我们,2007年全市共有370多家担保公司，今年风暴过后协会成员只有51家，客户中有3个老板跑了,他本人也有几千万的损失。全市原有40万家企业(包括个体工商户)，今年跑了200多家扩张快负债高的中型企业，倒闭的约有10%，受到危机影响的企业占八成。

市房管局临着绿油油的公园，大楼的外墙和会议室却很破旧。房管处长语气有些沉重:“全市房价普遍下跌三、四成。地王置信广场楼面地价37000元，精装大宅开盘价仅45000元，还是卖不动.而88平米的小户型全卖光了。这次影响最大的就是大面积豪宅，09年绿城的鹿城广场，开盘价4万多，后来炒到到7、8万，现在都跌倒3.8万了。”

温州房地产市场有三个特点：一是市区土地很少，炒房人多,几年间价格冲得高；二是买房的都是本地人；三是用房子融资的比例高。全市抵押的房子总价值约6500亿，市区约有七成的房子都有抵押或再抵押.幸而,温州尚没有出现开发商倒闭潮,这些开发商多是当地人,企业体制为股份制，几年时间赚了大把钱，目前还能扛得起，“但再过半年就不好说了。常有土地流拍，政府的财政压力很大。”处长说.他还补充,虽然住宅市场下跌严重,商铺价格跌只跌了一成，很多投资者还转而投资铺子和写字楼。

推演危机的根源与暴风雪形成的过程

牛老师被民间称为“温州的首席经济学家”，他指出,这次危机的根源就是金融环境大气候的剧烈演变，“ 09年是狂热的夏天，11年是暴风雪的寒冬。08年信贷规模爆增是危机的导火索。那时银行疯狂放贷，信贷员常常追着老板贷款。以前这些企业只能靠民间融资，现在银行来求你贷款，利息低，你会不借吗？何况投资实业不赚钱，人民币又不断升值，看着自己的同乡炒房都发财了，他们自然把钱转到房地产。

温州人敢冒险，集资到处拿地，钱不够就从民间融资，月息2分，房子一开盘就卖光了。然而好景不长，中央出手,银根刹那间收紧，老板们被告知必须还款，银行答应会立即再放款，就借高利贷还上，可后来就没了消息，行长说没额度，上面不批。这时老板红眼了，订单来了要花钱，只能再次求助2分5的高息，现在房子又卖不掉,很快房价就应声而落了。温州银行界有个抽样调查数据能说明上述气候变化情况。2008年末企业部门的总资产中，民间融资占11％，银行融资占48％，到了2011年末，民间融资占比速升至27％，银行融资占比速则降为31％。

温州民间资本的出路

寄予愿望的温州金改出来了，但被某专家评价为“温州企业希望得到包子而政府却给了面粉”。那么温州的实体经济未来如何？信用体系能否恢复？多数专家认为实体经济和房地产都基本稳住了，但企业家仍然没信心，大量移民，实业完全恢复需要五年，信用体系恢复则要十年。我更关注民间资本的出路。

温州资本投资方向是能源矿产﹑房地产﹑旅游和观光农业等,个人投资理财的投向是高利贷、房地产和股票。现在泡沫爆了，钱都流回银行。政府希望强压银行给中小企业贷款只是徒劳，而温州金改仅仅是登记民间借贷，多批小额贷款公司显然是不够的。

梳理这些天的思考，对温州金改我的建议有三点：

首先，给现有的民间资本松绑。民间资本投资村镇银行不要特别限制，让利率市场化。

其次，用现代金融投资手段取代原始的民间借贷。以血缘关系亲友关系为纽带的民间借贷，一旦发展为陌生间的融投资关系，朴素的信用体系就显得很薄弱经不起冲击。而现代社会要用现代的金融服务平台，如信托，基金，小银行等来为民间资本服务。

第三，民间资本要改变投资房地产的形式。温州人投资的三个主渠道—高利贷,炒房和股票都受到重创。未来的投资出路在于商业地产或以基金和信托为代表的证券化产品。