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“靴子终于落地了”,这或许能很形象地反应出本轮调控措施出台之后市场各方的心态。

2月20日,本届政府最后国务院常务会议之后出台的房地产调控五点措施,被业界戏称为“最温柔调控”,各项具体内容均被认为不会对当前楼市造成太大影响。

资本市场甚至将其引为“利好”,认为随着新“国五条”出台之后,中央政府层面短期内不会对楼市出台更为严厉的措施,靴子落地了,过程非常温柔。

但或许更接近事实的表述是,这依旧只是政府表明姿态的一次喊话而已,更为严厉的调控措施则早已储备好,一线城市房价加速上涨的趋势则将直接触发调控的出台。
 
温柔的背后:重磅炸弹隐而未发

反差是如此之大。

当前弥漫在房地产业内的乐观与之前一周的恐慌气氛截然不同。在新“国五条”出台前几天,地产股股价曾集体大幅下滑。地产股暴跌的原因,则是业内流传的调控新政。

在传闻中,新的调控可能会调整二套房首付,甚至可能局部收紧银根,针对房价过快的城市和区域出台限制房地产开发贷的严厉政策,旨在逼开发商为保现金流而降价抛售,达到遏制房价的政策目的。

这些传闻并非空穴来风,相关政府部门确实曾一度做好了相应的政策出台准备,但最后还是放弃了。

最终政策未能落地的原因外界也能猜得一二,政府换届在即,不愿大动干戈。抑或是楼市已出现区域分化,一刀切的政策打击面太大。 而在经历多年调控之后,中央政府也至少已明白,房价上涨过快的根子在于供应增长太慢,无法满足市场需求。而上述策略本质上依旧走的是抑制需求的思路,短期 见效易,彻底根治难。
 
房价判断:房价不会快速上涨

无论如何,市场对新“国五条”的评价已烙上“温柔”的印记。而另一个猜想也随之而来。房价是否就此无法遏制,将快速上涨?

我们并不这么认为。

在调控数年之后,区域市场已发生分化,目前面临房价快速上涨压力的,主要是一线城市及部分重点二线城市。而绝大部分三四线城市,房价早已失去迅速上涨的空间。政府未落实更严厉调控的一个原因也正是如此。中央政府出台的政策难免不了“一刀切”,而这将无疑大大伤害恢复过程中的许多三四线城市。

但这并不意味着政府会容忍主要城市的房价上涨。事实在眼下,包括广州等地已传来楼市调控收紧,原本一些模棱两可的政策边缘地,如今都被从紧执行。

而在关于新“国五条”细则落实的报道中,又有关房产税试点可能扩容到北京这样的核心城市的猜测。

政府的意图已经非常明确,他们不希望看到一线城市房价继续现在的增长速度。

客观上来讲,至少在短期内,政府也绝对有手段达到这一效果。回顾之前传闻中的政策措施,整二套房首付,局部收紧银根,区域性的严厉制裁无疑都能在短期内见效。
 
调控风格:重在调预期和用疏不用堵的思路

能有所为,但却未出手。政府依旧在观望。

从某种意义上来讲,这或许缘于政府对于房地产市场调控思路的调整。

行政性的命令无疑能在短期内见效,但无法根治房地产行业存在的问题。必须进行更多的顶层设计,更多运用长效机制手段,房地产调控才能走出过去几年屡调屡涨的怪圈。

端倪已经可以看到。例如新“国五条”中对于确保土地供应的强调。在例如对于房产税试点扩容的计划实质上都是政策调整的趋势。

而更为重要的土地管理问题,也经常为下一届政府的热门人员谈及。一项全面的土地制度改革,有可能在未来十年中发生。

假若真如此,房地产业摆脱漫无边际的调控才有希望。

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苏鑫

苏鑫

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高和资本董事长,中国房地产界资深人士,曾任SOHO中国有限公司执行董事,其领导的SOHO中国销售团队创造了中国房地产界营销的神话。2009年苏鑫开创了中国首支人民币商业地产私募股权基金——高和资本,专注于投资商业地产。苏鑫先生毕业于同济大学,后又荣获中欧国际工商学院EMBA学位。苏鑫先生还担任中欧国际工商学院房地产同学会会长等职务。

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