住建部政策研究中心与高和资本联合调研发现，房企融资结构悄然生变直接融资占比不断攀升

（2013年6月6日发表于上海证券报，记者采访稿）

http://finance.sina.com.cn/stock/t/20130606/023815711834.shtml

不断收紧的房地产调控，极大地改变了房地产企业的融资环境与资金来源，房地产直接融资的比重不断攀升。记者昨日获悉，住建部政策研究中与高和资本联合开展的民间资本调研发现，房地产开发企业的融资结构正悄然变化，直接融资已成为房地产开发企业重要的资金来源之一，其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。

“未来要做大房地产就必须关注直接融资方式，关注新的金融行业细分领域的市场变化和投资需求。”高和资本董事长苏鑫说。苏鑫介绍，房地产直接融资的具体方式主要有：房地产信托、房地产基金和券商资管。受地产信贷紧缩政策影响，2012年房地产直接融资的占比快速上升，去年房地产信托余额为6800亿元，发展非常迅速，投资额比较大，但股权融资有一定局限性；房地产基金刚发展起来三五年时间，其中去年有1000亿-2000亿元，专业机构占比55%。另外，券商资管也发展迅速。“如果拿开发企业的投资额和融资额两个数字进行比较，整体来看，目前是近10年来的最高水平。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，这表明目前房地产企业并不缺钱，所以有能力拿地，甚至拿“高价地”，显示目前企业资金状况比较好，开发企业的资本金、开发企业到位资金的增长速度，都是比较高的。尽管目前流动性较为宽松，秦虹仍然强调，今年社会流动性相当充裕，但未来，除贷款外，房企一定要多关注直接融资。因为，“这会成为改善房地产企业资金需求的重要工具。直接融资是下一步金融改革中一个大方向，是未来房地产发展新趋势里面的一个重要特点。”秦虹表示。进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大，房地产信托一改前几年新增规模占信托总量比例下降的趋势，出现明显增长，房地产领域成为信托资金主要投资方向。

“最近我们在山西完成连续第三年的民间资本调研，发现山西民间资本正在向基金等资本证券化的方向进化。”苏鑫说。他进一步表示，“尽管进化的速度也许有些缓慢。但与鄂尔多斯等新兴民间资本不同，山西民间资本显然更易于接受资本证券化的概念，将钱交给更专业的人士进行投资。”

高和资本苏鑫：商业地产短期仍是散售时代

（2013年6月13日发表于第一财经日报，记者采访稿）

http://finance.sina.com.cn/roll/20130607/013515726978.shtml

“我们近期做了一个规模较大的调研，有几个趋势值得关注——87.65%的人已经或者正在考虑把资金从住宅投资转向商业地产，42%的人已经开始涉足投资房地产信托或者基金，95%的人在一线城市和核心二线城市选择投资标的。”日前，高和资本董事长苏鑫在接受《第一财经日报》记者专访时表示。

3年多时间，高和资本已在北京和上海核心区域拿下6个商业地产项目，其中部分已实现退出，收购资产规模超过60亿元。高和资本旗下商业地产基金的资金主要来自于民间资本，并专注于投资一线城市和“1.5线”城市的核心区域商业不动产。苏鑫认为，通过基金的形式，把买房炒房人群的钱聚在一起，投到前端去，变成一种供给，其实是有利于稳定房价的。

“在中国，商业地产投资退出渠道比较尴尬。REITs是一个很美丽的故事，讲了很多年，还是犹抱琵琶半遮面。”苏鑫认为，如果没有REITs的支持，商业地产所谓的春天就不会到来，在短期看可能还是一个散卖的时代。商业地产散卖以后成功的案例极少，我在SOHO中国10多年，天天接触投资者，了解他们的心理，就是因为小业主的利益取向不一样，导致租客良莠不齐、资产贬值，商铺空置率较高，”苏鑫称，“如果我们用自己的专业能力经过适当的定位后租给‘好租客’，然后带租约销售，结果可能就会不同。”

这也是苏鑫为以散卖为主的商业项目重新设计的一个游戏规则，名曰“资产精装修”，即业主购买房子后，高和资本会把资产管理权拿过来，成为项目唯一的管理人。苏鑫解释称：“资产精装修说到底是在销售的时候就跟业主签一个资产管理协议。如果他违反规定，我们会给两个点左右的处罚。这个罚则，实际上相当于一个筛子，把认同资产管理的人筛进来。而且在筛之前，我们还做了一道过滤，80%都按层销售，并没有一套一套地卖，就是先把炒房的小投资者筛掉。大投资人接受长期持有的理念，抗经济波动的风险能力比较强。”

2010年底，高和资本以近20亿元收购了金澳国际大厦，创下当年北京最大的写字楼并购案。第二年，北京CBD写字楼租金大幅上涨，金澳国际大厦结案租金接近翻番，从4.5元/平方米/天涨到8元/平方米/天，最初开盘价为29500元/平方米，一年后结案售价上涨至52400元/平方米。截至目前，高和资本已经在北京收购了5个项目，分别是凯德华玺、中莎广场、金澳国际、博瑞大厦（高和萃）、望京悠乐汇。去年10月，高和资本正式进军上海，斥资7.9亿元收购了位于上海南京西路静安寺商圈的中华企业大厦。目前，高和正在对这座“老楼”进行改造。“以前大家都认为增值型基金是短线，买完楼，改一改，卖掉就完了，实际上在中国不一样。再往前推进，对政府而言就是楼宇经济。上海的商业地产已率先进入了存量时代，土地很少，像静安都没有土地了。这个时候城市要发展，就需要对老楼进行改造。从我们自己的角度来说，则是把这个资产改造以后怎么赚钱，降低风险就必须提高资产的水平。”