2014趋势三：用降价指数看一线城市哪些房子会降价

——财经串烧系列26（高和苏鑫）

前两篇文章我们分别从房地产大势和政府心态两个维度对当前的市场格局进行了梳理，所有这些分析最终还是要服务于我们的投资策略。如何判断哪些房子会降价？哪些房子的抗跌性最强？是本文回答的重点。历史总是惊人的相似，不妨我再回顾一下2008年这轮调整的特点。

2008年年底是上上轮调整中市场最低迷的波段，一者次贷危机的影响已全面展开，二者四万亿刺激方案还没有出台。按照中国指数研究院的统计数据，2008年12月北京六环之外的新房（不含保障房）成交均价为5,527元/㎡，相比1月份下跌36%；五六环之间的均价为6,665元/㎡，相比1月份下跌22%；三四环之间的均价为10,483元/㎡，相比1月下跌了3%；二三环之间的成交均价为20,467元/㎡，相比1月份下跌了4%。典型项目如“珠江御景”，位于西南五环和西南六环之间，2008年7月份开盘价为8500元/㎡，年底就降至6500元/㎡。对于二手房市场，按照链家地产的统计数据，2008年全年北京二手住宅挂牌价格指数平均跌幅约为7.4%，成交价格的跌幅为13%左右。其中，通州区的跌幅约为21%，而核心区如东城不仅没有下跌，反而是微涨。典型项目如通州新华路家园，2008年降幅接近30%。稍加分析，不难发现降价幅度与区域位置有很大的关系，越边缘的区域降价幅度越大，而越核心的位置抗跌能力越强。

在前述文章中，我们判断本轮的房地产调整是大U型走势，即U型的底部长度超过2011年的调整，但U型的跌幅深度又小于2008年。本轮调整还有一个特点，就是各个城市的U型底部的长度不同，一线城市的调整时间较短，二三线城市的调整时间较长，这主要取决于各个城市市场供需的情况，且城市之间的分化会比2011年更加激烈。因为从一线城市的供求看，原本应该降价，但观望之风从二三线城市吹过来，风力强劲，自然也无法幸免。这也为购房者提供了绝佳的窗口期，但窗口期不会很长，短则几个月长则半年。

到底应该用什么样的分析工具判断一线城市哪些房子会降价呢？“降价指数”是不错的选择。

何为“降价指数”？主要包含三个维度的分析视角：第一、从区域分布来看，非核心区域的房价下跌的可能性更大，越是核心区域房价越坚挺。根本原因还是在于供给与需求，核心区域的供给有限，但需求却很强劲。第二、同一个区域内，哪些产品降价的可能性更大？我们判断是同质化竞争越激烈的产品，降价的可能性更大。理由很简单，就是买家的选择更多了，自然会货比三家。第三、同一区域内，哪些开发商会降价？这取决于现金流和开发商的销售策略。这一点尤为值得大家关注，我们认为大型品牌开发商在近期降价的可能性更大。一方面，近几年随着一线城市土地价格的飙涨，依然能拿到土地的开发商一般不会是小型开发商，现金流问题不大；另一方面，上半年市场深度观望，虽然市场成交低迷，但上市房企的高管绝不敢在年中就下调今年的销售目标，否则资本市场会用脚投票。更有可能的是在近期选择一两个项目降价冲全年的销售业绩，尤其是选择个别非核心区域的、降价能大幅去化的楼盘或个别项目的尾房。

对于自用型客户，应该怎样抓住机会呢？我们推荐三步走策略。第一步选定自己认为适合置业的几个区域，综合考虑包括交通、生活配套和教育资源等因素。第二步应用“降价指数”原理分析哪些房子会降价。第三步抓住窗口期选择性价比最高的房子。

对于投资型客户，有没有适合的工具可选择呢？那就是“保险指数”。过去房价一路飙涨的时代已一去不复返，未来市场的波动将成为常态，这就客观上要求我们重新调整投资策略。投资房地产时，更值得我们关注的是长期价值的投资，首先考虑的不是赚多高的利润而是降低自己的风险，这就需要我们通过分析“保险指数“来选择楼盘。

“保险指数”与区域、性价比及资产管理服务的相关性最大。我们也推荐三步走策略。第一步要选择最核心的区域或有发展潜力的副商业中心区；第二步要选择性价比高的房产；第三步要选择有资产管理服务的房子，对商办楼宇也称资产精装修。对于投资型客户，即便是最精明的投资者，也无法精准的判断何时是最低点。选择市场的低迷期入市，可以使投资者在谈判中取得更有力的位置，从容的选择性价比最佳的房产。