我们之所以判断房地产进入马拉松时代，并不是因为郁亮、毛大庆等行业大咖都去跑马拉松了，而是因为房地产行业本身发生了大变革。主要体现在两方面：第一、龙头房企非常明确的启动了转型大计，它不仅仅是概念阶段，而是实实在在的有产品推出或者方案落地。典型的事件就是SOHO中国推出的3Q产品线以及万科推出的合伙人制度；第二、房企高管创业，典型的事件就是被称为地产界的男神女神——毛大庆、蔡雪梅创业了。

上述几个件事给我们什么启发呢？原来的房地产行业处于短跑时代，短跑时代的特征也非常明显：高周转、高毛利以及高杠杆。这三者相乘，自然而然使得开发商的ROE高于其他行业。但过去这种快速扩张的制造业时代显然已经翻篇。未来的行业趋势更多的是市场利率持续大幅的下降；房地产去化速度的放缓；消费者分化并且更加挑剔，也更加注重体验消费。不管你是否接受，房地产的服务业时代已经来临。

面对行业的大转向，如果继续用短跑的方式来迎接马拉松，势必会拉伤。那么，在马拉松时代我们需要关注哪些核心能力呢？我们认为有三点：第一、资产运营管理能力的重要性将越来越凸显，卖房子的逻辑更多是依靠想象力，而运营管理则更多的是细节而琐碎的工作，是扎扎实实的硬技能；第二、将从过去的关注规模转为关注创新，通过创新不断优化、迭代产品的市场竞争力；第三、将从重资产转向轻资产，过去的逻辑更多的是持有资产并获取溢价，未来将更加关注轻资产，尤其是二房东模式的长租公寓、社区商业以及联合办公市场，其本身利润空间以及存量市场空间足够大，再匹配资本的推动力，势必会迎来下一轮的高估值。

如果我们进一步追问，在地产的马拉松时代如何让商业地产这只笨重的大象飞起来呢？我们认为需要插上两只翅膀：互联网+和金融+。“互联网+”的典型案例如3Q，通过互联网思维打造一个创业的生态圈。在这里不仅能满足最原始的写字楼办公需求，还能整合VC/PE的资源、媒体推广的资源、路演的场地、招聘的渠道等等。同时，也可以通过会员制APP完成下单，即便捷又高效；“金融+”典型的案例如万达的稳赚一号，通过众筹的方式完成募资。如果单从资金成本的角度比较，稳赚一号12%的成本显然不低，但创新是有成本的。这背后的逻辑就是在趟资产证券化的路。

同时，在马拉松时代我们有“一个不看好，两个看好”的判断：

第一、我们不看好大机构的转型，不是因为转型的方向不对，而是内部激励机制跟不上。如万科，基于对行业的深刻认知，更适合成为好的创业型公司的专业投资人。

第二、看好“大叔+美女”的创业组合模式。8090后的年轻创业者，其自身就是在互联网时代出生并成长，属于这个时代的原住民，思维更为活跃；而6070后的大叔们，多年在行业中摸爬滚打，其方案的落地性显然更强。这种组合体现了跨代的互补。同时，长久往下走也要求彼此对对方有敬畏之心。

第三、看好众筹的创新模式。“任何不以筹人为目的的众筹都是耍流氓”。话虽然尖刻，但道出了众筹的本质。通过众筹的方式圈人，同时也就圈定了终端用户。

基于上面的思考，高和资本推出了新产品——Hi Work。本质上它是一款“写字楼互联网化”的产品。传统的办公需求主要有三大痛点：成本痛点，即传统写字楼租金太高，没有共享思维；资源痛点，即传统写字楼没有办法交互，仅仅是一个物理空间；创新痛点，即传统写字楼相对刻板，缺乏创新、娱乐的元素。基于上面的痛点，我们提出了“三有写字楼”，即“有便宜可占、有大腿可傍大腿、有乐子可找”。通过创新会议室，可为企业节省15%的租金，最少多出6个工位；通过众筹，整合不同行业的大咖，最终实现“圈人、圈资源”的目的；通过北京最高的图书馆、创新创业加速场、艺术画廊、屋顶花园等，让办公环境更为轻松、人性。

（作者系高和资本董事长苏鑫）