原文发布于微信公众号「高和分享」
原文发布时间：2025-02-08 20:56

1 情绪影响购物

先讲个故事，来自BBC的纪录片，希望解答情绪对购物的影响。

研究对象经过精心挑选，是两个同卵双胞胎姐妹，长相、性格、爱好等都一模一样，购物习惯也相同。即使分别逛商场，检查购物袋时经常发现买了同样的商品。

这次的实验，是让她们两个住在同一个酒店的相邻房间，姐姐看一天幽默小说，还伴有快乐歌曲，晚上再加餐一部喜剧电影，妹妹则看的听的都是悲伤的。

第二天一早，一起到同一家常去的购物中心分别购物，下午五点在大堂见面时，发现姐姐买了两大包衣物，而妹妹却两手空空。

2 商业的本质：DeepSeek篇

我把这个问题提给DeepSeek，它分析了足有一分钟，给出了洋洋洒洒的一大篇，还用了很多网络新词。为了便于阅读，把商业本质的回答浓缩如下。

租金炼金术：地产商将物理空间转化为持续现金流，而品牌支付租金本质是购买流量使用权。

符号消费剧场：橱窗陈列与灯光设计构成消费符号的沉浸式展演，消费者在试衣间自拍、网红打卡等行为，完成自我身份建构的社会表演。

阶层分异的显微镜：奢侈品商场与社区购物中心的区隔，精准映射社会分层。洗手间卫生纸品质、空调温度设定等细节，皆是隐秘的阶级语言。

当线上消费冲击明显，DeepSeek预测存活下来的商场正在进化为"社会基础设施+"——部分商业、部分社区中心、部分主题公园的融合新物种。

（弹幕：前两个观点挺新颖，但第三个观点可不够政治正确啊！）

3 商业的本质：专家篇

DeepSeek分析的头头是道，但总缺失人味儿，不够接地气。我翻阅了近期线上沙龙的讨论纪要，感觉更有启发。

专家A：商业的本质是做资产价值。其核心不是运营空间，而是经营空间，要让空间产生现金流。

（他有不动产投资经验，讲话时还端着保温杯。）

专家B：商业的本质是以体验为主，需要空间能力与商品能力。实体商业价值公式已从"销售额=流量×转化率"转向"空间价值=停留时长×情感共鸣度"。

（他从时尚圈转行的，先喝了一口威士忌，说话时手还比划着。）

4 商业的趋势：专家篇

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5 商业的趋势：DeepSeek的评价

此时我用惯性逻辑，参照商业的本质段落，把专家的观点和DeepSeek的评价分别写出来，读起来未免枯燥。灵机一动，为什么不让DeepSeek改写成有趣一点呢？比如用对话的形式，并加入场景。回车键一敲，文字就像变了魔法。

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场景设定：上海一家时尚餐吧，傍晚时分，DeepSeek、专家A和专家B围坐在一张靠窗的桌子旁，窗外是繁华的城市夜景。桌上摆着几杯咖啡和一本笔记本，三人正在讨论商业趋势。

DeepSeek（微笑着看向两位专家）：最近我一直在思考商业的未来趋势，听说你们两位对这个领域有很深的见解。今天正好有机会，不如一起聊聊？

专家A（斩钉截铁地）：竞争会异常激烈，未来五年，上海近一半的购物中心可能面临倒闭。

DeepSeek（挑眉）：这个结论听起来有点惊人。能详细说说吗？

专家A（点头）：2023年上海有接近400家商场，其中前25名占了销售额的50%。马太效应越来越明显，强者愈强，弱者愈弱。很多中小型商场根本撑不下去。

专家B（应和着）：确实，现在的商业同质化太严重了。商场想要活下来，必须走差异化路线，做足细分市场。

DeepSeek（若有所思）：差异化确实是关键，但“近一半购物中心倒闭”这个判断会不会过于悲观？城市更新或许是一个解决方案，比如将一些老旧的商场改造成创意园区或社区中心。

专家A（思考片刻）：城市更新确实是个方向，但改造的成本和周期都不小。而且，消费者的需求在变化，单纯的空间改造未必能解决问题。

专家B（自言自语）：新商业需要极其关注空间细节，让客户有深切的体验感。有时候，甚至要敢于“浪费空间”，创造一种松弛的氛围。当然，商业中的内容——有品质的商品和能体验到的生活方式——才是最关键的。

DeepSeek（微微一笑）：我同意体验感很重要，但“浪费空间”也要有度。毕竟商场的每一平米都关乎坪效，需要精准计算空间的价值置换逻辑。

专家A（展望未来）：我觉得中国会像日本一样，有更多商业品牌追求性价比。复合空间是一种重要趋势，它不仅是购物场所，更是代表生活方式的空间。

DeepSeek（点头）：性价比确实是一个重要方向，但我认为未来的商业形态会呈现“两极化生存”。一方面，头部商场会向“城市地标综合体”进化，承担社交、文化、旅游等功能；另一方面，社区商业会聚焦“15分钟生活圈”，强化服务属性，比如生鲜、托育、健康等。

专家B（感兴趣地）：两极化生存？这个观点很有意思。能具体说说吗？

DeepSeek（继续解释）：是的。在理性消费层，像临期超市、会员店（比如Costco）、便利店等会满足消费者的基础需求；而在情绪消费层，品牌需要通过文化认同或社群认同来绑定用户，提供情绪价值。

专家A（赞同地）：情绪消费确实越来越重要。消费者不仅为商品买单，还为情感和文化买单。

DeepSeek（总结道）：最后，体验经济将成为胜负手。大盒子商场可以通过主题中庭、沉浸式展览塑造“奇观消费”，避免标准化场景陷入审美疲劳；而街区商业则凭借宜人尺度、历史建筑与露天市集，深化“松弛感体验”。

专家B（感慨地）：听你这么一说，未来的商业世界真是既充满挑战，又充满可能性啊。

DeepSeek（微笑）：是啊，商业的本质始终是满足人的需求，只是需求的形式在不断变化。我们需要做的，就是紧跟趋势，同时保持独立思考。

专家A（举起咖啡杯）：为未来的商业干杯！

专家B（笑着举杯）：也为今天的精彩讨论干杯！

DeepSeek（举杯）：干杯！

（弹幕：作者看来是DeepSeek的初学者，为什么不在提示词里告诉AI说明DeepSeek就是你，且明确DeepSeek可以有语气，但不能有动作和表情，否则也太吓人了。）

（弹幕：不过读者可把DeepSeek的动作和表情作为拟人化修辞来看，不就自洽了吗？！只要这些观点确实是DeepSeek对两位专家观点的评价，就没有篡改原文啊。）

注：键盘敲击到这里，真不知下面两段该如何展开了。想想还是回到前几段的叙述风格吧，也算首尾呼应。

6 从REITS看商业投资的秘诀：不看派息率而看底层资产质量

（就像投资股票，我们要看企业的当期利润表和资产负债表，还有看现金流量表，最终预判企业未来的发展能力。）

我查了2024年的《闻莺报告》中三个项目派息率（可分派率）对比如下：

华润项目 名义可分派率4.94%，真实可分派率4.13%

金茂项目 名义可分派率4.92%，真实可分派率4.32%

物美项目 名义可分派率7.03%，真实可分派率7.05%

那么2024年投资这些REITs哪个收益最高呢？华润REITs表现最佳，年化投资收益率高且波动最小。

如何分析这个"矛盾"？其实在去年初的《葱花报告》中，已给了说明。派息率是由底层资产的经营情况和财务结构共同决定，高派息率可能是通过高杠杆或其他财务手段实现的。

如何判断底层资产是否优质呢？

《葱花报告》认为关键是要关注现金流的稳定增长性。重点看三点：城市能级、商圈强度及产品本身。

产品除了硬件更要看运营数据，包括业态配比、租户结构、收入结构与租售比、租期长短等。

《郑萍报告》中提到了高和的三把尺子，就是位势尺子、稳定性尺子、增长性尺子来衡量。这些指标都能量化，但比较复杂，如果用定性的简化尺子来衡量，就是选头部商业来投资。一类是区域头部的购物中心，一类是区域内能形成差异化的前两名社区商业。

（弹幕：购物中心总体是标准化的，商家的重叠率超过70%。其中商业运营及消费者体验是核心，关键因素是团队，特别是项目总决定成败。项目总需突破的悖论——用标准化控制成本和提升平效，用非标创造体验价值，最终在效率与体验之间建立平衡。）

7 社区商业投资还有机会吗？

一年前，提到投资购物中心，险资朋友把头摇成拨浪鼓。解释说，看不懂啊或质疑电商冲击。商业REITs出来后，长期资本才逐渐转变观念。

而社区商业是否值得投资？这个问题经常被问到，在去年底的万物云高和联手成立社区商业基金发布会上，我给予了非常坚定的回答，原因有两个。

原因一，社商本质是 toC 的刚需

会上分享了三个真实项目，自2019年连续五年NOI都是上涨的，说明头部的社商抗风险能力强，现金流稳定。

原因二，机会在 2.0 模式

1.0版社商：没有定位+小而散的商户+没有运营

2.0版社商：差异化定位+服务性商家+规模化轻运营