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1119日下午,由中欧商业评论举办的人文沙龙讲座之二十三讲在高和蓝峰大厦Hi Talk空间举办,高和资本董事长苏鑫先生作为本次主讲嘉宾,以《地产的下一场及投资策略》为主题进行了演讲,苏总阐述了房地产行业下一步由制造业向服务业转变!

 

一.着眼宏观房地产行业

房地产业正面临着三大危机,它具有传统制造业开发模式的三个特点:高利润、高杠杆、高周转。回顾历次调控,市场和政府浇了三盆冷水。

 

针对高利润,高毛利的核心是利润差高,而多次的房地产调控的周期,使土地的价格因为拍卖越来越高,这样就压缩了高毛利的空间。

 

针对高杠杆,这轮调控一个非常针对性的策略就是控制资金流到房地产,特别控制地王企业,例如上海银监会首先把所有的地王资金来源查一遍,同时,暂停所有的开发贷,所以这个高杠杆是不可持续的。

 

针对高周转,我认为这个影响最大。这一轮调控前后为什么有这么大的波动,本质是在调控前把住宅的投资属性放开了,甚至政府有意无意地鼓励使用杠杆进行投机,而在9月底前的新政又重新回到了以前的双限,将住宅的投资属性重新遏制住了,希望它回到消费属性。 
 

二.行业的重大转变

我们对一个产品的认知是消费属性还是投资属性,决定了我们怎么采取投资策略。
 

从前,房地产业是属于制造行业,购买土地加工后进行销售实现快速周转获利,与生产水和钢材并无太大区别,而这个行业未来的趋势是服务业,需要依靠资产附加值获利,与以往的模式并不相同。服务业最核心的亮点将对这个行业产生重大影响:

 

第一点:互联网+互联网时代,每个行业都发生了变化,房地产业催生了“房地产+互联网”。

第二点:金融。因为在西方的成熟市场,房地产归属于金融大范畴里,它并非一个独立行业,所以它的金融属性会越来越强。

 

这两个特点都会推动房地产由制造业转向服务业,这是未来的一个特别大的趋势。未来服务业到底是什么,我也说不清楚,但是我可以想象一个行业在一个拐点变化时,它的机遇和风险是并存的。

 

例如,互联网在510年前都是PC时代,我们熟悉的新浪、搜狐这些伟大的企业属于那个时代,而在这个转折点以后的今天,我们看到了很多从来没有听说过的小公司基于移动互联时代,他们快速地发展。那么我们对比一下房地产由制造业变成服务业,将会有很多熟悉的东西、惯性可能被颠覆。

 

三.房地产行业的反超机会

所以房地产行业由制造业向服务业转变,市场将出现反超机会。目前出现的趋势包括三方面。

 

1.趋势一:城市更新——开启万亿新市场

城市更新开启万亿新市场,它具有三个特点:

1 规模足够大。

2 这是多方共赢的市场:政府能得到税收源;民众会得到改貌换新的城市;促使消费提升,投资商获利。

3 符合政府推动的供给侧改革。城市更新的动力既不是开发商,也不是投资商,而是消费升级,它推动着城市更新的发展进程。

 

目前,由于电商对购物中心的冲击,部分商铺逐渐被市场淘汰。我们将它改造为写字楼,它们地处城市核心区域,市场需求大,业态的改变并不困难,难点是我们需要思考究竟要做怎样的写字楼。与大家一样,我们也很关注联合办公模式,所以我们追求内容上的创新因为我们相信一些服务理念一定会重新洗牌传统的办公行业。

 

改造后的写字楼针对的主要是新兴行业,金融、IT等有一定规模的企业。他们曾经租住的是传统办公楼,并未提供满足办公需求的服务,针对市场上出现的这种供需矛盾,我们提出了新的办公理念——”Hi Work轻奢的办公生态”,内容创新包括为企业内部活动提供服务的Hi 会、促进本楼企业之间交互的Hi 咖、引入外部资源和本楼互动的Hi 吧,提供更多企业办公灵活性的Hi办,以及基于二十四节气策划主题活动,促进大楼企业员工之间的交互。通过多样化的空间设施和活动营造轻松办公氛围。

 

2.趋势二:REITs+CMBS——破解商业地产存量

为什么中国商业地产发展的不好?有两个原因:

1)我们都是由制造业转变而来,制造业有它本身的优势和弱点,转变为服务业非常不易的,意识转变也很难。

2金融不支持,跟商业地产相关的金融产品除了开发贷,就是经营贷。经营贷凭借企业的实力和信用,来决定利率高低,与经营现金流无关系,与资产价值也没有什么关系,关键看企业,再差的资产,只要企业足够好就可以获得低息大额贷款。我们就想能不能找到一些金融工具,让商业地产可以得到更好的发展。

 

从国外的经验来看,证券化是非常重要的工具,如REITsCMBS。股权方面,实际上中信证券两年前已经拿自己的物业做了一个尝试,而债权方面一直没有突破,今年下半年我们做了国内首单的CMBS产品,它是债权性质的证券化产品。它带来的价值到底是什么,第一,它不再完全依赖企业的信用,而是关注资产的信用,相对于传统限制严格的经营贷来说,资金的投向使用更灵活。第二,能够贷款的额度可以增加。第三,利息会下降,经营贷只跟一家银行谈,CMBS是让多家金融机构竞标,流动性更好。

 

地产的金融创新还有很多,CMBS融资标的额较大,小的也有,比如我们现在做的私募REITs,一百万就可以投资北京单套价值一两千万的写字楼,将其变成一个小的基金,做成私募REITs。首先它有稳定的租约,每个季度分红,还有资产的上涨,一定规模后还可以进行市场流动。总之,地产金融创新还有很多的机会。

 

3.趋势三:轻资产运营公司受资本追捧

在房地产行业里由制造业变成服务业时,会发现提供内容的公司非常重要。一方面我们可以自己做,像万科的“八爪鱼”计划,另一方面可以投资别人。

 

今年上半年,高和翰同基金投资了7家企业,包括空间家、优客工厂、铺天地、上海鲲程、新起点、嗨住以及第六感海外度假别墅。投资企业服务包括居住、办公、商业、养老、停车等多方面,横向服务链条涉及服务、交易、运营三大方面。这样就可以用PE投资的方式享受房地产行业转变过程中全行业生态链的价值增值。

 

四.价值提升的方法

无论是资产还是城市,价值提升的方法无外乎几类,第一改硬件,第二是装内容,第三是促流动。改硬件就是改变外部的形态,大家都能做到;装内容是核心;促流动则依靠金融创新的支持。

1)取势:房地产已经进入到服务业时代;

2)明道:提升资产价值是根本;

3)优术:指创新的方法不容易找到,思维意识的突破是关键。 

 

五.互动问答

1.房价上涨的原因

造成局部二线城市房地产的价格快速上涨的原因是什么?目前,主要有三种说法:第一是资金过多,比如M1M2增速;第二种是实体经济不好第三种是投资渠道的匮乏,从趋势、结构角度分析,这三种原因都有。

 

与此次房价上涨相关的还有去库存政策,在去库存的大背景下,由于实体经济较差,政府重新开启了2010年已遏制住的房地产投资属性。而快速激发住宅的投资属性会造成需求过多,房价上涨过快,从而吸引更多人投资,住宅的投资属性也被极度放大,导致投机的出现。

 

事实上,只要是资本品,就一定会有泡沫。不存在零泡沫的情况,只能使泡沫变小,保持在可控范围内。而住房泡沫是需要限制的,所以必须控制住宅的投资属性,强调住宅消费属性。

 

2.什么样的地产值得投资?

首先,从刚需讲,将其作为一个消费品,无论何时都适合购买,并不需要过于关注价格的涨跌,这属于个人消费偏好的问题。

 

其次,决定房地产价格指数的除了地段因素还有产品、户型等产品能力,物业管理等参考因素。

 

最后,看房的一大特点是在同区域内面积相似选择原房价最高的。因为二手房市场是一个自由竞争的市场,它以前涨得最快,未来波动的时候还会涨得最快,就像我们买股票一样。

 

3.商业地产是否具有盈利性?

商业地产的风险的确较大,因为它的价值取决于租金的上涨,换句话说取决于企业的运营能力。而写字楼则相对简单,所以我们之前做的都是写字楼,商铺改写字楼,写字楼改写字楼,虽然简单但我们的优势在于把符合市场需求的产品做一定的市场创新。

 

事实上,我们目前也有和一些购物中心做的好的地产公司合作,未来自己做商业地产时,就可以用已有的合作运营资源和其他的一些社群商业。

 

投资城市更新或者说投资商业地产最核心的便是寻求运营能力好的企业。当然,商业地产的金融属性很强,在投资选择时还需要考虑创新能力、金融信用以及资源整合能力。

 

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苏鑫

苏鑫

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高和资本董事长,中国房地产界资深人士,曾任SOHO中国有限公司执行董事,其领导的SOHO中国销售团队创造了中国房地产界营销的神话。2009年苏鑫开创了中国首支人民币商业地产私募股权基金——高和资本,专注于投资商业地产。苏鑫先生毕业于同济大学,后又荣获中欧国际工商学院EMBA学位。苏鑫先生还担任中欧国际工商学院房地产同学会会长等职务。

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